Hledat
Mapa cennemovitostí v ČR
estav.tvnový videoportál
Všechna témata
Povolování staveb více o tématu

Stavba neoprávněná a nepovolená: Jaký je v tom rozdíl?

V praxi jsou velice běžně používány oba pojmy, a to jak stavba neoprávněná, tak i stavba nepovolená. I když se jedná o naprosto různé pojmy, jsou tyto často zaměňovány a užívány nesprávně. Rovněž jejich posuzování a rozhodování o nich se děje dle různých právních předpisů a u různých institucí. Pojďme si v tom udělat jasno v dnešním článku.
Stavba neoprávněná a nepovolená: Jaký je v tom rozdíl?

Neoprávněná stavba

Pojem neoprávněná stavba vychází z občanského práva, proto je potřeba hledat prostředky nápravy v občanském zákoníku. Neoprávněná stavba je stavba zřízená na cizím pozemku, aniž by měl stavebník z hlediska občanského práva oprávnění stavbu na cizím pozemku postavit. U neoprávněné stavby je oprávněn uspořádat poměry mezi vlastníkem pozemku a vlastníkem stavby, pokud se nedohodnou, pouze soud. Žalobu na uspořádání vlastnických poměrů může podat jak vlastník pozemku, tak vlastník neoprávněné stavby.

Je-li na pozemku neoprávněně postavena stavba po 1. 1. 2014 může se vlastník pozemku domáhat, aby soud rozhodl o odstranění stavby na náklady stavebníka. Vlastník pozemku se tak může vyhnout povinnosti uhradit stavebníkovi vynaložené náklady.

Podle nového občanského zákoníku (NOZ), který nabyl účinnosti k 1. 1. 2014, již není samostatnou nemovitou věcí nadzemní stavba, pokud je ve vlastnictví vlastníka pozemku – tato je nově součástí pozemku.

Právo domáhat se odstranění stavby však vlastník pozemku ztrácí, pokud by se prokázalo, že o zřizování stavby věděl a tuto nezakázal. Vlastník pozemku má tedy vyloženě povinnost zakročit proti stavbě například podáním návrhu na předběžné opatření. Pokud by vlastník pozemku nezakročil včas, může na druhou stranu po zřizovateli stavby požadovat, aby pozemek odkoupil za obvyklou cenu.

Jak se to dotkne stávajících staveb?

NOZ řeší režim dosavadních staveb (postavených před 1. 1. 2014) následovně:

  • Nadzemní stavba se stejným vlastníkem stavby a pozemku se stává součástí pozemku účinností NOZ.  
  • V případě nadzemní stavby s rozdílným vlastnictvím stavby a pozemku se odloží právní spojení stavby a pozemku v jedno až do doby, kdy se vlastnictví k těmto věcem setká v rukou jediného vlastníka. NOZ zakládá vzájemné zákonné absolutní předkupní právo pro vlastníka pozemku ke stavbě a pro vlastníka stavby k pozemku.

Pokud bude chtít vlastník pozemku svůj pozemek prodat, bude povinen jej nejdříve nabídnout ke koupi vlastníku stavby a naopak. To ale jen u stavby, která byla v minulosti na cizím pozemku povolena, ale pokud se jedná současně i o stavbu nepovolenou tak ne. Nelze opominout, že stavba může být současně neoprávněná i nepovolená, nezřídka tomu tak je a nemusí se jednat o stavbu novou, ale třeba několik let starou, o které se vlastník pozemku nedozvěděl, protože je pozemek daleko od jeho bydliště. Nebude-li toto předkupní právo využito, bude možné převést vlastnické právo ke stavbě či pozemku na třetí osobu, avšak totéž předkupní právo bude automaticky přecházet a zatěžovat další vlastníky pozemku nebo stavby.

© ballabeyla - fotolia.com

Nepovolená stavba neboli tzv. „černá stavba“

Nepovolená stavba je taková stavba, která byla provedena bez příslušného povolení vyžadovaného stavebním zákonem.

Příslušné řízení týkající se nepovolené stavby spadá plně do kompetence věcně a místně příslušného stavebního úřadu (dále SÚ).

Pokud tedy SÚ zjistí a to na základě vlastního šetření nebo na základě upozornění kohokoliv jiného, že je stavba prováděna bez příslušného povolení musí z moci úřední zahájit řízení o odstranění stavby. Ve kterých případech je nutno toto řízení vždy zahájit stanovuje ustanovení § 129 stavebního zákona ( SZ -  zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu).

Bude-li předmětem dodatečného povolení dokončená stavba uvedená v § 119 odst. 1, může stavební úřad po ověření splnění podmínek podle § 122 odst. 3 na žádost stavebníka současně samostatným výrokem rozhodnout o povolení užívání stavby a případně stanovit podmínky pro její užívání.

Náklady řízení pak jdou k tíži stavebníkovi – vlastníkovi stavby, protože správní řízení z moci úřední bylo vyvoláno jeho stavební nekázní.

V řízení o odstranění stavby je nositelem důkazního břemene SÚ a je tedy na něm aby nepochybně prokázal, že důvody pro správní řízení a nařízení odstranění stavby skutečně existují.

Je možno nepovolenou stavbu dodatečně povolit?

Ano, ale to pouze v případě splnění zákonem stanovených podmínek. Stavebník musí o dodatečné povolení požádat a prokázat, že stavba není umístěna v rozporu s cíli a úkoly územního plánování a územně plánovací dokumentací, v rozporu s vydaným územním opatřením, územním rozhodnutím a že není provedena na pozemku, kde to zvláštní právní předpis zakazuje.  Dále, že není v rozporu s obecnými požadavky na výstavbu - § 2 odst. 2 písm. e) SZ nebo s veřejným zájmem chráněným zvláštním předpisem.

Postup je následující:
SÚ při zjištění nepovolené stavby zahájí z moci úřední řízení o odstranění stavby a poučí stavebníka, že může do 30 dnů podat žádost o dodatečné povolení stavby. Pokud je tato žádost podána, SÚ řízení o odstranění stavby přeruší a vede řízení o podané žádosti. Podle toho o jakou stavbu se jedná (z hlediska procesu povolování) má žadatel povinnost předložit všechny příslušné potřebné podklady a SÚ posoudí v řízení o dodatečném povolení stavby, zda lze předmětnou stavbu dodatečně povolit. Naplnění podmínek pro možnost dodatečného povolení musí být prokázáno nepochybně. Důkazní břemeno nese stavebník – vlastník stavby. Pokud je vydáno dodatečné povolení, pak je řízení o odstranění stavby zastaveno. V opačném případě je nařízeno odstranění stavby.

Nemusí však jít jenom o stavbu bez stavebního povolení, ale toto ustanovení se vztahuje i na případy, kdy je stavba prováděna v rozporu se stavebním povolením nebo jiným dokumentem, který opravňuje stavebníka stavbu realizovat. Obdobná je situace v případě provádění nepovolené změny dokončené stavby, a to ať již nástavbou, přístavbou nebo stavebními úpravami, které podléhají příslušnému povolení.  Pokud ale stavebník obdržel stavební povolení, které dosud není pravomocné a prakticky zahájil stavbu dříve, než toto rozhodnutí nabylo právní moci, tak i v tomto případě se jedná o nepovolenou stavbu a SÚ postupuje stejně jako u každé jiné nepovolené stavby. Hodnocení situace, zda stavba byla opravdu zahájena nebo se jednalo o tzv. „přípravné práce“ pro následné provádění stavby musí vždy vycházet z konkrétního případu, který posuzuje SÚ. Podle ustálené rozhodovací praxe se stavba považuje za zahájenou provedením takových prací na staveništi, které jednoznačně směřují k realizaci stavby (podle stavebního povolení, ověřené dokumentace stavby, zápisu ve stavebním deníku apod.).

Dále sem patří i případy kdy pravomocné povolení, které opravňovalo stavebníka k realizaci stavby, bylo pravomocně soudem nebo v přezkumném řízení zrušeno pro zjištěnou nezákonnost. Stavební úřad také zde zahajuje řízení o odstranění stavby, protože po zrušení původního rozhodnutí existuje určité období, kdy existuje stavba bez jakéhokoliv povolení. Následně je vedeno tzv. opakované stavební řízení, a pokud není možno vydat „opakované“ povolení, je nutno stavbu odstranit.

Jestliže u dočasné stavby uplynula stanovená doba trvání stavby a vlastník stavby včas, tedy jejím uplynutím, nepožádal o změnu užívání, pak rovněž není jiná možnost se strany SÚ, než zahájit řízení o odstranění stavby. Bude-li žádost kladně vyřízena, tj. že bude prodloužena doba trvání stavby, nebude nařízeno stavbu odstranit.

Jiná situace je však u ohlašovaných staveb dle § 104 odst. 1 písm. c) tj. stavby do 300 m2 celkové zastavěné plochy a výšky do 10 m, s výjimkou staveb pro bydlení, a haly do 1000 m2 celkové zastavěné plochy a výšky do 15 m, pokud tyto stavby a haly budou nejvýše s jedním nadzemním podlažím, nepodsklepené, které jsou povolována jako stavby dočasné a to pouze na dobu 3 let. Jakékoliv prodloužení doby trvání těchto staveb je ze zákona vyloučeno a musí být odstraněny.

Ing. arch. Zdena Umlášková

Je autorizovanou inženýrkou v oboru pozemní stavby, členkou stavovského soudu ČKAIT. Vystudovala VUT v Brně, obor architektura a stavba měst, a dvouleté postgraduální studium. Má třicetiletou praxi na stavebním úřadě I. a II. stupně, z toho 10 let jako vedoucí Odboru územního a stavebního řízení na Magistrátu města Brna. Přes dvacet let působí jako lektor a vyučující v oblasti stavebního práva na VUT Brno.

Sdílet / hodnotit tento článek

Další kapitoly tématu „Povolování staveb

  1. Příručka Jak na povolení rodinného domu
  2. Jak vyřídit stavební povolení a nezbláznit se
  3. Kdo je stavebník, co je to stavba nebo dokumentace? Pojmy stavebního zákona
  4. Co všechno je potřeba pro stavbu rodinného domu? Pozemek, povolení, dozor...
  5. Staré domy, nové předpisy. Co dnes musí splňovat nemovitosti, které se postavily v minulosti?
  6. Kolaudace: Co to je, jaká byla v minulosti, jaká je dnes. Co chystá nový stavební zákon?
  7. Nový stavební zákon v kostce: Přechodné období, délka řízení, noví pracovníci úřadů
  8. Nový stavební zákon v kostce: Projektová dokumentace, uznávání podkladů a vydaná oprávnění
  9. Nový stavební zákon v kostce: Kolaudace a dodatečné povolování černých staveb
  10. Urychlí se povolení rodinného domu již nyní? Změny stávajícího stavebního zákona od ledna 2021
  11. Novela stavebního zákona od ledna 2021: Užívání rodinného domu máte povinnost hlásit i když se nekolauduje
  12. Změny pro stavebníka rodinného domu po novele stavebního zákona od ledna 2018
  13. Užívání rodinného domu a zápis do katastru nemovitostí po 1. 1. 2018 bez kolaudace
  14. Proces schvalování staveb přehledně. Platnost od ledna 2018
  15. První krok k povolení stavby: Územní řízení. Platnost od ledna 2018
  16. Územní souhlas: Umístění jednoduchých staveb a záměrů od ledna 2018
  17. Zjednodušené územní řízení dle novely stavebního zákona od ledna 2018
  18. Stavební povolení dle novely stavebního zákona od ledna 2018
  19. Ohlášení jednoduchých staveb v platnosti od ledna 2018
  20. Kdy je nutné stavební povolení pro altán, pergolu nebo přístřešek?
  21. Zájemci o mobilní domek se mýlí v zákoně. I dům na kolech často potřebuje souhlas stavebního úřadu
  22. Stavba dočasná: Na jak dlouho se povoluje, z čeho má být postavená a kdy se odstraňuje?
  23. Chcete zbourat dům či garáž? Kdy potřebujete povolení k odstranění stavby
  24. Změna stavby není jen tak. Kdy je nutné změnu nahlásit a kdy je nutné povolení
  25. Dostavěli jste dům? Nezapomeňte na důležité papírování! Co musíte udělat po dokončení stavby
  26. Dejte pozor na účel stavby. Jak je to s bydlením v ateliéru nebo v kanceláři
  27. Jak dlouho platí stavební povolení? Dejte si pozor na termíny
  28. Zastavěná plocha stavby - jak se změří a co všechno se do ní počítá?
  29. Novela zákona o ochraně před hlukem klade nové povinnosti na stavebníky rodinných domů
  30. Stavba neoprávněná a nepovolená: Jaký je v tom rozdíl?
  31. Koordinované závazné stanovisko – co to je a kde to získat?
  32. Co je to EIA a k čemu je dobrá?
  33. Jaké lhůty má stavební úřad na vyřízení stavebního povolení na rodinný dům?
  34. Jak se bránit stavebnímu úřadu při nečinnosti nebo při zamítnutí stavby
  35. Pravomoci stavebního úřadu - co může zakázat a co musí posuzovat
  36. Jakou kvalifikaci musí splňovat úředník na stavebním úřadě?
  37. Může stavební úřad ovlivňovat, jak má vypadat váš rodinný dům?
  38. Kdy může stavební úřad nařídit odstranění stavby, terénních úprav nebo zařízení?
  39. Lze postavit rekreační chatu na louce? Co je možné stavět v nezastavěném území
  40. Rodinný dům v CHKO. Na co dát pozor při jeho umisťování
  41. Stavební povolení na rodinný dům v chráněné krajinné oblasti (CHKO)
  42. Památková ochrana staveb: Jak postupovat při záměru koupě či stavby nemovitosti
  43. Na co má nárok majitel památkově chráněného domu? Proč chránit památky?
  44. Pravidla stavebních zásahů do památek: Vsaďte na dobré architekty, jednejte s NPÚ
  45. Jak prohlásit dům za kulturní památku. Návrh může podat kdokoli, majitele nelze obcházet

Mohlo by vás zajímat

Zdroj: Fotolia.com - sebastian-duda

Kdo je stavebník, co je to stavba nebo dokumentace? Pojmy stavebního zákona

Naše právní předpisy nejsou jednotné při používání pojmů a je proto nezbytné, pokud hodláme s nějakým zákonem či vyhláškou pracovat, ujasnit si význam jednotlivých pojmů příslušného právního předpisu. Zpravidla je jejich význam uveden v úvodních paragrafech příslušného zákona. My se budeme pouze zabývat několika…

© Fotolia.com - rupbilder

Nemovitosti a ochranná pásma: Pásma vznikající ze zákona

V praxi mohou naše stavební záměry zkomplikovat různé zásahy zvenčí, jedním z nich mohou být již existující či připravovaná ochranná pásma. Tato pásma prakticky nemůžeme téměř vůbec ovlivnit, ale jejich existence může být pro nás zásadní. V důsledku stanovení ochranného pásma dochází k omezení vlastnického práva.…

KOMENTÁŘ: Pro stavební povolení na dům potřebujete hlukovou studii

KOMENTÁŘ: Pro stavební povolení na dům potřebujete hlukovou studii

Hlukovou studii a vybudování opatření proti hluku po vás nyní může stavební úřad vyžadovat, i když si budete chtít postavit rodinný dům. Novela zákona od nového roku klade na stavebníky nové požadavky. Náklady za měření hluku se mohou vyšplhat na desítky tisíc korun.

Novela stavebního zákona letitý problém zdlouhavého povolování staveb neřeší

Novela stavebního zákona letitý problém zdlouhavého povolování staveb neřeší

Česká republika patří „stavebně“ mezi nejpomalejší země v Evropě. Za dobu, co v ČR trvají povolovací řízení, v zahraničí se postaví nové továrny. Přesto novela stavebního zákona, kterou předložilo ministerstvo pro místní rozvoj (MMR), lhůty pro povolování staveb nezkracuje. Naopak umožňuje úřadům je nastavit natolik…

Sousedé pod lupou zákona - ploty a další způsoby oddělení pozemků

Sousedé pod lupou zákona - ploty a další způsoby oddělení pozemků

Zídky, živé ploty, ploty kovové i betonové - nejen to stojí mezi sousedy. Kdo buduje ohrazení pozemku, čí tato stavba je? A může nám soused nařídit a požadovat, abychom si plot zřídili? Dělení pozemků nemusí být jen plotem, může je dělit i cesta nebo meze. To vše řeší občanský zákoník pod pojmem rozhrada.

Sousedé pod lupou zákona - stavby a úpravy pozemku

Sousedé pod lupou zákona - stavby a úpravy pozemku

Se sousedy je to někdy složité, zvláště když si chcete něco přistavět či výrazně zrekonstruovat právě zakoupený či zděděný dům, byt či jinou nemovitost. Ačkoliv se to na první pohled nezdá, právě sousedé Vám vaše představy o novém bydlení či podnikání mohou zhatit nejvíce. Co je dobré vědět o sousedovi, kde končí…

Proces schvalování staveb přehledně

Proces schvalování staveb přehledně

Neznalost zákona neomlouvá, zní základní princip našeho právního řádu. A jelikož se na stavebnictví také vztahuje množství právních předpisů, měl by se v nich každý, kdo chce cokoli stavět, rekonstruovat nebo bourat umět orientovat. Pomoci Vám má i následující tabulka, která přibližuje problematiku schvalování staveb.

REKLAMA