REKLAMA
Povolování staveb více o tématu

Stavba neoprávněná a nepovolená: Jaký je v tom rozdíl?

V praxi jsou velice běžně používány oba pojmy, a to jak stavba neoprávněná, tak i stavba nepovolená. I když se jedná o naprosto různé pojmy, jsou tyto často zaměňovány a užívány nesprávně. Rovněž jejich posuzování a rozhodování o nich se děje dle různých právních předpisů a u různých institucí. Pojďme si v tom udělat jasno v dnešním článku.
Stavba neoprávněná a nepovolená: Jaký je v tom rozdíl?

Neoprávněná stavba

Pojem neoprávněná stavba vychází z občanského práva, proto je potřeba hledat prostředky nápravy v občanském zákoníku. Neoprávněná stavba je stavba zřízená na cizím pozemku, aniž by měl stavebník z hlediska občanského práva oprávnění stavbu na cizím pozemku postavit. U neoprávněné stavby je oprávněn uspořádat poměry mezi vlastníkem pozemku a vlastníkem stavby, pokud se nedohodnou, pouze soud. Žalobu na uspořádání vlastnických poměrů může podat jak vlastník pozemku, tak vlastník neoprávněné stavby.

Je-li na pozemku neoprávněně postavena stavba po 1. 1. 2014 může se vlastník pozemku domáhat, aby soud rozhodl o odstranění stavby na náklady stavebníka. Vlastník pozemku se tak může vyhnout povinnosti uhradit stavebníkovi vynaložené náklady.

Podle nového občanského zákoníku (NOZ), který nabyl účinnosti k 1. 1. 2014, již není samostatnou nemovitou věcí nadzemní stavba, pokud je ve vlastnictví vlastníka pozemku – tato je nově součástí pozemku.

Právo domáhat se odstranění stavby však vlastník pozemku ztrácí, pokud by se prokázalo, že o zřizování stavby věděl a tuto nezakázal. Vlastník pozemku má tedy vyloženě povinnost zakročit proti stavbě například podáním návrhu na předběžné opatření. Pokud by vlastník pozemku nezakročil včas, může na druhou stranu po zřizovateli stavby požadovat, aby pozemek odkoupil za obvyklou cenu.

Jak se to dotkne stávajících staveb?

NOZ řeší režim dosavadních staveb (postavených před 1. 1. 2014) následovně:

  • Nadzemní stavba se stejným vlastníkem stavby a pozemku se stává součástí pozemku účinností NOZ.  
  • V případě nadzemní stavby s rozdílným vlastnictvím stavby a pozemku se odloží právní spojení stavby a pozemku v jedno až do doby, kdy se vlastnictví k těmto věcem setká v rukou jediného vlastníka. NOZ zakládá vzájemné zákonné absolutní předkupní právo pro vlastníka pozemku ke stavbě a pro vlastníka stavby k pozemku.

Pokud bude chtít vlastník pozemku svůj pozemek prodat, bude povinen jej nejdříve nabídnout ke koupi vlastníku stavby a naopak. To ale jen u stavby, která byla v minulosti na cizím pozemku povolena, ale pokud se jedná současně i o stavbu nepovolenou tak ne. Nelze opominout, že stavba může být současně neoprávněná i nepovolená, nezřídka tomu tak je a nemusí se jednat o stavbu novou, ale třeba několik let starou, o které se vlastník pozemku nedozvěděl, protože je pozemek daleko od jeho bydliště. Nebude-li toto předkupní právo využito, bude možné převést vlastnické právo ke stavbě či pozemku na třetí osobu, avšak totéž předkupní právo bude automaticky přecházet a zatěžovat další vlastníky pozemku nebo stavby.

© ballabeyla - fotolia.com

Nepovolená stavba neboli tzv. „černá stavba“

Nepovolená stavba je taková stavba, která byla provedena bez příslušného povolení vyžadovaného stavebním zákonem.

Příslušné řízení týkající se nepovolené stavby spadá plně do kompetence věcně a místně příslušného stavebního úřadu (dále SÚ).

Pokud tedy SÚ zjistí a to na základě vlastního šetření nebo na základě upozornění kohokoliv jiného, že je stavba prováděna bez příslušného povolení musí z moci úřední zahájit řízení o odstranění stavby. Ve kterých případech je nutno toto řízení vždy zahájit stanovuje ustanovení § 129 stavebního zákona ( SZ -  zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu).

Bude-li předmětem dodatečného povolení dokončená stavba uvedená v § 119 odst. 1, může stavební úřad po ověření splnění podmínek podle § 122 odst. 3 na žádost stavebníka současně samostatným výrokem rozhodnout o povolení užívání stavby a případně stanovit podmínky pro její užívání.

Náklady řízení pak jdou k tíži stavebníkovi – vlastníkovi stavby, protože správní řízení z moci úřední bylo vyvoláno jeho stavební nekázní.

V řízení o odstranění stavby je nositelem důkazního břemene SÚ a je tedy na něm aby nepochybně prokázal, že důvody pro správní řízení a nařízení odstranění stavby skutečně existují.

Je možno nepovolenou stavbu dodatečně povolit?

Ano, ale to pouze v případě splnění zákonem stanovených podmínek. Stavebník musí o dodatečné povolení požádat a prokázat, že stavba není umístěna v rozporu s cíli a úkoly územního plánování a územně plánovací dokumentací, v rozporu s vydaným územním opatřením, územním rozhodnutím a že není provedena na pozemku, kde to zvláštní právní předpis zakazuje.  Dále, že není v rozporu s obecnými požadavky na výstavbu - § 2 odst. 2 písm. e) SZ nebo s veřejným zájmem chráněným zvláštním předpisem.

Postup je následující:
SÚ při zjištění nepovolené stavby zahájí z moci úřední řízení o odstranění stavby a poučí stavebníka, že může do 30 dnů podat žádost o dodatečné povolení stavby. Pokud je tato žádost podána, SÚ řízení o odstranění stavby přeruší a vede řízení o podané žádosti. Podle toho o jakou stavbu se jedná (z hlediska procesu povolování) má žadatel povinnost předložit všechny příslušné potřebné podklady a SÚ posoudí v řízení o dodatečném povolení stavby, zda lze předmětnou stavbu dodatečně povolit. Naplnění podmínek pro možnost dodatečného povolení musí být prokázáno nepochybně. Důkazní břemeno nese stavebník – vlastník stavby. Pokud je vydáno dodatečné povolení, pak je řízení o odstranění stavby zastaveno. V opačném případě je nařízeno odstranění stavby.

Nemusí však jít jenom o stavbu bez stavebního povolení, ale toto ustanovení se vztahuje i na případy, kdy je stavba prováděna v rozporu se stavebním povolením nebo jiným dokumentem, který opravňuje stavebníka stavbu realizovat. Obdobná je situace v případě provádění nepovolené změny dokončené stavby, a to ať již nástavbou, přístavbou nebo stavebními úpravami, které podléhají příslušnému povolení.  Pokud ale stavebník obdržel stavební povolení, které dosud není pravomocné a prakticky zahájil stavbu dříve, než toto rozhodnutí nabylo právní moci, tak i v tomto případě se jedná o nepovolenou stavbu a SÚ postupuje stejně jako u každé jiné nepovolené stavby. Hodnocení situace, zda stavba byla opravdu zahájena nebo se jednalo o tzv. „přípravné práce“ pro následné provádění stavby musí vždy vycházet z konkrétního případu, který posuzuje SÚ. Podle ustálené rozhodovací praxe se stavba považuje za zahájenou provedením takových prací na staveništi, které jednoznačně směřují k realizaci stavby (podle stavebního povolení, ověřené dokumentace stavby, zápisu ve stavebním deníku apod.).

Dále sem patří i případy kdy pravomocné povolení, které opravňovalo stavebníka k realizaci stavby, bylo pravomocně soudem nebo v přezkumném řízení zrušeno pro zjištěnou nezákonnost. Stavební úřad také zde zahajuje řízení o odstranění stavby, protože po zrušení původního rozhodnutí existuje určité období, kdy existuje stavba bez jakéhokoliv povolení. Následně je vedeno tzv. opakované stavební řízení, a pokud není možno vydat „opakované“ povolení, je nutno stavbu odstranit.

Jestliže u dočasné stavby uplynula stanovená doba trvání stavby a vlastník stavby včas, tedy jejím uplynutím, nepožádal o změnu užívání, pak rovněž není jiná možnost se strany SÚ, než zahájit řízení o odstranění stavby. Bude-li žádost kladně vyřízena, tj. že bude prodloužena doba trvání stavby, nebude nařízeno stavbu odstranit.

Jiná situace je však u ohlašovaných staveb dle § 104 odst. 1 písm. c) tj. stavby do 300 m2 celkové zastavěné plochy a výšky do 10 m, s výjimkou staveb pro bydlení, a haly do 1000 m2 celkové zastavěné plochy a výšky do 15 m, pokud tyto stavby a haly budou nejvýše s jedním nadzemním podlažím, nepodsklepené, které jsou povolována jako stavby dočasné a to pouze na dobu 3 let. Jakékoliv prodloužení doby trvání těchto staveb je ze zákona vyloučeno a musí být odstraněny.

Ing. arch. Zdena Umlášková

Je autorizovanou inženýrkou v oboru pozemní stavby, členkou stavovského soudu ČKAIT. Vystudovala VUT v Brně, obor architektura a stavba měst, a dvouleté postgraduální studium. Má třicetiletou praxi na stavebním úřadě I. a II. stupně, z toho 10 let jako vedoucí Odboru územního a stavebního řízení na Magistrátu města Brna. Přes dvacet let působí jako lektor a vyučující v oblasti stavebního práva na VUT Brno.

Sdílet / hodnotit tento článek

Další kapitoly tématu „Povolování staveb

  1. Proces schvalování staveb přehledně
  2. První krok k povolení stavby: územní řízení
  3. Zjednodušené územní řízení – cesta jak zrychlit vydání územního rozhodnutí?
  4. Územní souhlas – umístění jednoduchých staveb a záměrů
  5. Předpoklad zahájení stavby: stavební povolení
  6. Ohlášení jednoduchých staveb
  7. Zastavěná plocha stavby - jak se změří a co všechno se do ní počítá?
  8. Novela zákona o ochraně před hlukem klade nové povinnosti na stavebníky rodinných domů
  9. Co je to EIA a k čemu je dobrá?
  10. Jak dlouho platí stavební povolení? Dejte si pozor na termíny
  11. Stavba neoprávněná a nepovolená: Jaký je v tom rozdíl?

Mohlo by vás zajímat

Sousedé pod lupou zákona - stavby a úpravy pozemku

Sousedé pod lupou zákona - stavby a úpravy pozemku

Se sousedy je to někdy složité, zvláště když si chcete něco přistavět či výrazně zrekonstruovat právě zakoupený či zděděný dům, byt či jinou nemovitost. Ačkoliv se to na první pohled nezdá, právě ...

Proces schvalování staveb přehledně

Proces schvalování staveb přehledně

Neznalost zákona neomlouvá, zní základní princip našeho právního řádu. A jelikož se na stavebnictví také vztahuje množství právních předpisů, měl by se v nich každý, kdo chce cokoli stavět, ...

REKLAMA
REKLAMA

estav.cz v žebříčku návštěvnosti TOPlist