REKLAMA
Téma: Sousedé a zákony

Sousedé pod lupou zákona - stavby a úpravy pozemku

Se sousedy je to někdy složité, zvláště když si chcete něco přistavět či výrazně zrekonstruovat právě zakoupený či zděděný dům, byt či jinou nemovitost. Ačkoliv se to na první pohled nezdá, právě sousedé Vám vaše představy o novém bydlení či podnikání mohou zhatit nejvíce. Co je dobré vědět o sousedovi, kde končí vaše práva a kde začínají ta sousedova?
Sousedé pod lupou zákona - stavby a úpravy pozemku

Úpravy pozemků, stavby a stavební práce. Nový občanský zákoník obsahuje v § 1018-1022 podrobnou úpravu týkající se soukromoprávních pravidel pro provádění staveb či stavebních úprav pozemku, které by mohly ovlivnit sousední pozemek.

Jedná se o:

  • zákaz úprav pozemku, kterými by sousední pozemek ztratil náležitou oporu
  • úprava stavby proti stékání vody, padání sněhu či ledu na sousední pozemek
  • nebránění přítoku vody pro spodní sousedův pozemek
  • nezřizování stavby na sousedním pozemku v těsné blízkosti společné hranice

1. Zákaz ohrožení pozemku

Pozemek nesmí být upraven tak, aby sousední pozemek ztratil náležitou oporu, ledaže se provede jiné dostatečné upevnění. (§1018 OZ). Na základě tohoto ustanovení vlastník nesmí ohrozit sousedovu stavbu ani pozemek úpravami vlastního pozemku nebo stavby bez toho, aby toho, že učinil dostatečná upevňovací a jiná opatření.

2. Právo vstupu na sousední pozemek za účelem údržby

Často se v praxi stává, že údržba nebo hospodaření na vlastním pozemku nejsou možné bez vstupu na cizí pozemek. Proto se zachovává dosavadní pravidlo, že soused musí umožnit sousedovy, pokud je to nezbytné, takový vstup umožnit. Nové pravidlo se formuluje pro případ nezbytných stavebních prací.

„Není-li zřízení stavby nebo její oprava, obnova popřípadě zbourání možné bez vstupu na sousední pozemek, musí vstup vlastník pozemku umožnit, pokud tomu nebrání vážný důvod“ - §1022. Vlastník pozemku má v takovémto případě nárok na přiměřenou odměnu – náhradu za to, že obtěžování strpí.

Stavební práce jsou nezřídka spojeny s úpravami pozemku, na němž jsou prováděny. Stavební činnost může mnohdy ovlivnit již realizované stavby, proto je zde dána možnost vlastníku ohroženého pozemku preventivně se domáhat, aby se takové práce neprováděly, ledaže investor provede taková opatření, která nebezpečí odvrátí (např. zvláštní opěrnou zeď)&nsup1;.

Vstup na sousední pozemek pro případ nezbytných opatření na sousední pozemek či stavbu upravuje i stavební zákon a to v § 141, který stanoví:

„Pro vytvoření podmínek k provedení stavby nebo její změny, nutných zabezpečovacích prací, nezbytných úprav, udržovacích prací a k odstranění stavby nebo zařízení může stavební úřad uložit těm, kteří mají vlastnická práva nebo jiná věcná práva k sousedním pozemkům či stavbám na nich, aby umožnili provedení prací ze svých pozemků nebo staveb, pokud mezi účastníky nedošlo k dohodě. Účastníkem řízení je ten, v jehož prospěch má být povinnost uložena, a ten, z jehož pozemku nebo stavby mají být práce prováděny“.

Mimo to ještě zákon stanoví tomu, v jehož prospěch byla povinnost uložena:

  • co nejméně rušit užívání sousedních pozemků
  • předcházet svou činností škodám
  • po skončení prací uvést sousední pozemek nebo stavbu do předchozího stavu.

Povinnost umožnit vstup na sousední pozemek za účelem realizace stavby, údržby, úpravy či odstranění stavby je řešeno jako veřejnoprávní oprávnění, které lze správním orgánem nařídit.

3. Stavba v těsné blízkosti společné hranice

Jedná se o nově navrhnuté právo pro vlastníka pozemku, které má zabránit sousedovi, aby v těsné blízkosti společné hranice pozemku zřídil stavbu (jak dočasnou nebo trvalou). Dle důvodové zprávy má jít o ustanovení preventivní povahy, jehož účelem je předem zabránit narušení sousedských práv, například při hrozbě zastínění sousedního pozemku, při hrozbě vnikání slepic na sousední pozemek. Uplatnění práva je vázáno na existence rozumného důvodu, který se posoudí podle objektivních hledisek se zřetelem k místním poměrům a k tomu, co lze na sousedovi spravedlivě požadovat a co už nikoli.

Dle důvodové zprávy lze pro posouzení užít kritéria stanovené prováděcími předpisy stavebního práva – odkaz na vyhl. 268/2009 Sb., o technických požadavcích na stavby. Mnohem vhodnější je v této souvislosti upozornit na existenci vyhlášky č. 501/1996 Sb., o využití území, která stanoví vzájemné odstupy staveb přesně s vymezením metrů od hranice pozemku. Otázkou zůstává i vágní určení „těsná blízkost“.

Umístění stavby v území povoluje stavební úřad. Ten je vázán předpisy veřejného práva. Nelze povolit umístit stavbu blíže k hranici pozemku, než je uvedeno ve vyhlášce. Sice jsou možné výjimky, ale i o té se rozhoduje ve správním řízení, ve kterém by měly být posouzeny i veškeré požadavky sousedů.²

4. Úprava stavby proti stékání vody, padání sněhu či ledu na sousední pozemek

Za imise se považuje i voda, a to jak ve skupenství tekutém tak pevném (sníh, led).
Na základě této úpravy tak vlastník pozemku je ve vztahu ke stékající vodě oprávněn požadovat úpravu stavby na sousedním pozemku, ledaže voda stéká z výše položeného pozemku přirozeným způsobem.
Naopak vlastník pozemku,vyžadujícího přítok vody může na sousedovi s výše položeným pozemkem požadovat, aby nebránil v odtoku pro něj potřebného množství vody.

JUDr. Petra Adámková, Ph.D

Lektorka, pedagožka, konzultantka s orientací na stavební právo, nový občanský zákoník a jeho vliv na povolování staveb a smluvní vztahy ve výstavbě.

Sdílet / hodnotit tento článek

Další kapitoly tématu „Sousedé a zákony

  1. Sousedé pod lupou zákona - kdo je můj soused?
  2. Sousedé pod lupou zákona - občanský zákoník
  3. Sousedé pod lupou zákona - stavby a úpravy pozemku
  4. Sousedé pod lupou zákona - zeleň na hranicích pozemků
  5. Sousedé pod lupou zákona - ploty a další způsoby oddělení pozemků
  6. Sousedé pod lupou zákona - stavba na hranici pozemku
  7. Stavební úpravy a údržba staveb na hranici pozemku s využitím pozemku souseda

Čtěte i další díly seriálu

  1. Sousedé pod lupou zákona - kdo je můj soused?
  2. Sousedé pod lupou zákona - občanský zákoník
  3. Sousedé pod lupou zákona - stavby a úpravy pozemku
  4. Sousedé pod lupou zákona - zeleň na hranicích pozemků
  5. Sousedé pod lupou zákona - ploty a další způsoby oddělení pozemků

Mohlo by vás zajímat

Stavba neoprávněná a nepovolená: Jaký je v tom rozdíl?

Stavba neoprávněná a nepovolená: Jaký je v tom rozdíl?

V praxi jsou velice běžně používány oba pojmy, a to jak stavba neoprávněná, tak i stavba nepovolená. I když se jedná o naprosto různé pojmy, jsou tyto často zaměňovány a užívány nesprávně. Rovněž ...

Jak koupit bydlení: Pozemek

Jak koupit bydlení: Pozemek

Při výběru nemovitosti se málokdo zajímá o to, co se v okolí dané nemovitosti plánuje za výstavbu nebo jaké jsou v dané oblasti možnosti stavebních úprav. Je důležité se podívat na aktuální územní ...

REKLAMA
REKLAMA

estav.cz v žebříčku návštěvnosti TOPlist