REKLAMA
Téma: Sousedé a zákony

Sousedé pod lupou zákona - občanský zákoník

Se sousedy je to někdy složité, zvláště když si chcete něco přistavět či výrazně zrekonstruovat právě zakoupený či zděděný dům, byt či jinou nemovitost. Ačkoliv se to na první pohled nezdá, právě sousedé Vám vaše představy o novém bydlení či podnikání mohou zhatit nejvíce. Co je dobré vědět o sousedovi, kde končí vaše práva a kde začínají ta sousedova?
Sousedé pod lupou zákona - občanský zákoník

Právní úprava sousedských práv v občanském zákoníku

Občanský zákoník (zák. č. 89/2012 Sb.) upravuje oblast sousedských práv v ustanoveních § 1013-1023 NOZ. Tato úprava se vztahuje výslovně k vlastnictví pozemku, ale tato ustanovení se užijí i na vlastníky jiných nemovitých věcí, tedy i na vlastníky bytů nebo podzemních staveb.

Úprava sousedských práv je dispozitivní. Sousedům proto nebrání, aby si pro úpravu svých práv ujednali odchylně od zákonné úpravy. Mohou tak učinit obligačně (smlouvou) – pak jednání zavazuje je a dědice, nebo věcněprávně – skrze zřízení věcného břemene (například právo cesty, průchodu, průjezdu či čerpání vody a pod.) zapsaného do katastru nemovitostí, které bude závazné i pro další nabyvatele.

Současná právní úprava

  • obsahuje pravidla omezující vlastníka
  • stanovuje obsah sousedských poměrů
  • podrobněji a přesněji upravena pravidla omezující vlastnické právo
  • rozlišuje přímé a nepřímé imise
  • stanovuje pravidla pro porosty na hranicích pozemků

I. Zákonné omezení vlastnického práva

Individuální vlastnické právo případně i jeho výkon obecně omezují práva sousedícího vlastníka. I když tedy něco vlastníme, jsou naše práva současně omezena - třeba právě právem souseda.

OZ v § 1012 stanoví, že

„Vlastník má právo se svým vlastnictvím v mezích právního řádu libovolně nakládat a jiné osoby z toho vyloučit. Vlastníku se však zakazuje nad míru přiměřenou poměrům závažně rušit práva jiných osob, jakož i vykonávat takové činy, jejichž hlavním účelem je jiné osoby obtěžovat nebo poškodit.“

Pozor

Ustanovení jsou použitelná nejen na vztah přímých sousedů, ale obecně na případy, kdy vlastník jednoho pozemku ruší tzv. imisemi vlastníka druhého pozemku (pozemek zasažený imisemi). V případě sporu to bude soudce, který bude posuzovat nepřiměřenost jednání či míru porušení ve vztahu k poměrům. Důvodová zpráva v tomto směru nedává návod, co by mohlo být považováno za závažné porušení, reálné využití ukáže až rozhodovací praxe.

Omezení vlastnického práva obsahuje § 1013/1 OZ .

„Vlastník se zdrží všeho, co působí, že odpad, voda, kouř, prach, plyn, pach, světlo, stín, hluk, otřesy a jiné podobné účinky (imise) vnikají na pozemek jiného vlastníka (souseda) v míře nepřiměřené místním poměrům a podstatně omezují obvyklé užívání pozemku.“

II.Sousedská práva, která omezují výkon individuálních vlastnických práv

  • zákaz imisí a vnikání zvířat
  • práva k věcem, nacházejícím se na pozemku jiného vlastníka
  • zákaz odstraňování kořenů stromů nebo jeho větví
  • zákaz ohrožení sousedovy stavby například úpravami vlastního pozemku
  • právo vstupu na sousední pozemek

Imise1

Základem úpravy sousedských práv jsou ustanovení o imisích. Proniká-li od souseda něco do mé sféry, mluvíme o imisi. Imise mohou být někdy nezávadné (vůně kvetoucích stromů na sousedním pozemku), někdy nepříjemné a obtěžující.

Zákon rozlišuje mezi:

  • imisemi přímými (např. svádění vody trativodem na sousední pozemek), které jsou zakázány vždy – výjimka zvláštní právní důvod, založený smlouvou
  • imisemi nepřímými (spad popílku, šíření hluku) zakázány jen tehdy, pokud přesahují míru přiměřenou místním poměrům a podstatně omezují obvyklé užívání pozemku.
  • imisemi z úředně schváleného provozu závodu nebo zařízení

Nepřímou imisí je jakákoli ne/činnost způsobující např. vnikání kouře, prachu či hluku na cizí pozemek, která však nebyla původcem přímo zamýšlena, ale je jen vedlejším účinkem jeho jednání (může se jednat i o vnikání zvířat na cizí pozemek).

Speciálně jsou upravena vlastnická omezení zákazem imisí (§1013) doplněným zvláštními opatřeními týkajícími se:

  • úprav pozemku
  • stavebních prací na sousedním pozemku,
  • užívání cizího prostoru,
  • chovu zvířat a pěstování rostlin.

Obrana

Ten, kdo je rušen, se může u soudu domáhat zákazu činnosti, která jej obtěžuje. Je-li žaloba důvodná, soud nařídí sousedovi, aby se zdržel protiprávních zásahů do žalobcova vlastnictví. Pokud vlastníku nemovitosti byla způsobena imisemi škoda, bude ji škůdce povinen nahradit. Zdržovací žalobu však nemůže, nejedná-li se o imise přímé, podat vlastník „postiženého“ pozemku v případě úředně schváleného provozu závodu či zařízení.

Imise způsobené úředně povoleným postupem

Pokud způsobuje imise obchodní závod nebo jiné zařízení, které bylo úředně povoleno, dává tím veřejná moc najevo, že provoz objektu je v souladu s veřejným zájmem. Vlastníci nemovitostí, kteří jsou dotčeni hlukem, pachem, otřesy nebo jinými vedlejšími účinky se nemohou vůči provozovateli domáhat omezení provozu nebo jeho zastavení.

Jsou-li imise důsledkem provozu závodu nebo podobného zařízení, které bylo úředně schváleno, má soused právo jen na náhradu újmy v penězích.

JUDr. Petra Adámková, Ph.D

Lektorka, pedagožka, konzultantka s orientací na stavební právo, nový občanský zákoník a jeho vliv na povolování staveb a smluvní vztahy ve výstavbě.

Sdílet / hodnotit tento článek

Další kapitoly tématu „Sousedé a zákony

  1. Sousedé pod lupou zákona - kdo je můj soused?
  2. Sousedé pod lupou zákona - občanský zákoník
  3. Sousedé pod lupou zákona - stavby a úpravy pozemku
  4. Sousedé pod lupou zákona - zeleň na hranicích pozemků
  5. Sousedé pod lupou zákona - ploty a další způsoby oddělení pozemků
  6. Sousedé pod lupou zákona - stavba na hranici pozemku
  7. Stavební úpravy a údržba staveb na hranici pozemku s využitím pozemku souseda

Čtěte i další díly seriálu

  1. Sousedé pod lupou zákona - kdo je můj soused?
  2. Sousedé pod lupou zákona - občanský zákoník
  3. Sousedé pod lupou zákona - stavby a úpravy pozemku
  4. Sousedé pod lupou zákona - zeleň na hranicích pozemků
  5. Sousedé pod lupou zákona - ploty a další způsoby oddělení pozemků

Mohlo by vás zajímat

Jak koupit bydlení: Pozemek

Jak koupit bydlení: Pozemek

Při výběru nemovitosti se málokdo zajímá o to, co se v okolí dané nemovitosti plánuje za výstavbu nebo jaké jsou v dané oblasti možnosti stavebních úprav. Je důležité se podívat na aktuální územní ...

REKLAMA

estav.cz v žebříčku návštěvnosti TOPlist