REKLAMA
Hledat
Mapa cennemovitostí v ČR
estav.tvnový videoportál
Všechna témata
Sousedé a zákony více o tématu

Sousedovi se rozpadá dům. Co s domem, který ohrožuje okolí? A co má dělat stavební úřad?

Starost, nad kterou si láme hlavu nejeden majitel nemovitosti: jak přimět souseda k opravě stavby, která je v důsledku svého havarijního nebezpečná pro okolí? Problém zároveň řeší i řada obcí, na jejichž veřejných prostranstvích si musí chodci dávat pozor na padající střešní tašky či omítku z průčelí neudržovaných budov.
Zdroj: AdobeStock.com - babets
Zdroj: AdobeStock.com - babets

Vlastnictví zavazuje.“ Tak zní první věta jednoho z ustanovení Listiny základní práv a svobod[1]. Pokračování textu pak dobře ilustruje, jak základní dokument českého právního řádu pohlíží na povinnosti každého, kdo něco vlastní: „(Vlastnictví) nesmí být zneužito na újmu práv druhých anebo v rozporu se zákonem chráněnými obecnými zájmy. Jeho výkon nesmí poškozovat lidské zdraví, přírodu a životní prostředí nad míru stanovenou zákonem.“ Vlastnictví tedy neznamená jen práva, ale také povinnost zajistit, aby vlastněná věc neohrožovala své okolí. Zmíněné pravidlo se pak odráží v dalších předpisech: v občanském zákoníku[2] a zejména pak v předpisech stavebních.

Nezodpovědné nakládání s nemovitostmi a rezignace na jejich zabezpečení a údržbu je tak nejen porušením soukromých práv ohrožených sousedů či kolemjdoucích, ale jde rovněž o porušení veřejného stavebního práva jako takového. Kompetentní k řešení problému je tedy příslušný stavební úřad[3].

Jak postupovat ohledně problematické stavby

Aby mohl stavební úřad cokoliv řešit, musí se o neblahé situaci v první řadě dozvědět. Někdy může být stavebnímu úřadu známo, že má nějaká stavba technické potíže, ale většinou to tak není a je tedy třeba podat úřadu podnět, aby začal věc prověřovat. Podnět lze podat ústně i písemně, lze pak doporučit i kombinovaný postup: na stavební úřad zajít, problematickou stavbu osobně probrat a zároveň zanechat na podatelně písemný dokument se stručným popisem věci, ideálně opatřený fotografiemi.

Podnět pak lze podat i v případě nebezpečné stavby, s níž přímo nesousedíme. Zákon však již nedává možnost bránit se proti případné úřední nečinnost - na rozdíl například od souseda rozpadající se stodoly, který si jako ohrožený „v první linii“ může stěžovat k nadřízenému stavebnímu úřadu, že místní nekoná. 

Nemovitost je nutné udržovat  

Stavební zákon obsahuje různá pravidla, podle kterých stavební úřady postupují v případech nezodpovědných vlastníků. Vlastníkovi stavby tak může být uloženo, aby svou nemovitost řádně udržoval, i když tato (zatím) nikoho a nic neohrožuje[4]. Důležité je pak slovo „může“, neboť je na úvaze stavebního úřadu, zda je namístě udržovací práce nařídit.

Tento postup může být praktický nejen v případě údržby památek, ale například i při nutné údržbě budov s nájemními byty, kdy majitel inkasuje nájemné, ale není ochoten do nemovitosti investovat.

Náprava by pak měla spočívat v provedení nařízených prací, které stavbu stabilizují. Náklady na příslušné udržovací práce nese samozřejmě vlastník stavby, a to i když je provádí víceméně nedobrovolně, na příkaz úřadu.

Postup stavebního úřadu, když stavba přímo ohrožuje životy a zdraví

Poměrně razantní nástroj dává stavebnímu úřadu ust. § 135 stavebního zákona. V případě, že stavba v důsledku svého neutěšeného technického stavu přímo ohrožuje zdraví a životy lidí nebo zvířat, nařídí stavební úřad provedení nutných zabezpečovacích prací[5] anebo rovnou odstranění celé stavby, pokud je situace vážná a stavba hrozí zřícením[6]. Učiní tak po provedení kontrolní prohlídky na místě, v rámci níž může práce také rovnou nařídit[7].

Mnohdy se stává, že je nezodpovědný vlastník k nezastižení či nespolupracuje a – jak se říká - nepřehne křížem stéblo, aby situaci vyřešil. Stavební úřad by měl v takovém případě zajistit nezbytné zabezpečovací či bourací práce sám[8] a objednat za tím účelem stavební firmu. A to i když se vlastník ani nedostavil na kontrolní prohlídku a dělá mrtvého brouka. Náklady na takové práce pak jdou samozřejmě za vlastníkem stavby.

Nemá-li vlastník v důsledku své ekonomické situace na zaplacení, nic to nemění na tom, že je třeba zabezpečovací práce provést. A jelikož by bylo nespravedlivé, aby stavební firma, která práce řádně provedla, zůstala bez peněz, v konečném důsledku může „Černý Petr“, tedy faktická úhrada nákladů, zbýt na obci, v níž příslušný stavební úřad sídlí[9].

Popsané řešení je k dispozici v případech bezprostředního ohrožení života a zdraví. V ostatních – ne tak dramatických situacích – vydá stavební úřad standartní písemné rozhodnutí o povinnosti stavbu zabezpečit či následně odstranit[10], proti čemuž se vlastník může i odvolat. V případě, že odvolání nebude úspěšné, lze teprve rozhodnutí vymáhat, a to exekučně prostřednictvím ukládání pokut. V konečném důsledku však i tento postup může skončit odstraněním stavby na náklady vlastníka - které však v konečném důsledku uhradí obec.

Když stavební úřad nekoná

V první řadě je třeba říci, že zákon nedává úřadu možnost rozhodnout, že ohrožující stavbu jednoduše nebude řešit. A když se stane, že i přes podání písemného podnětu nepřijde ze stavebního úřadu vůbec žádná reakce, lze se obrátit na nadřízený Krajský úřad a podat mu podnět k provedení tzv. opatření proti nečinnosti. Ochranu před nečinností úřadů přitom podrobně upravuje správní řád, konkrétně ust. § 80. Jak již bylo zmíněno výše, tuto možnost však zákon dává jen osobám, kterých se závadný stav bezprostředně týká – tedy především sousedům.

Krajský úřad ve většině případů místnímu stavebnímu úřadu nařídí, aby se věcí začal zabývat. Kdyby pak z nějakého důvodu nekonal ani Krajský úřad a sousední nemovitost ohrožovala vaše zdraví či majetek, v úvahu připadá i žaloba na ochranu před nezákonným zásahem správního orgánu, která již směřuje k soudu („nezákonný zásah“ může totiž spočívat i v tom, že úřad v rozporu se svou povinností nedělá vůbec nic)[11].

Obce a hrazení nákladů za nezodpovědné vlastníky

Nebezpečných budov, které ohrožují své okolí, je v České republice nepočítaně. Stavební zákon předpokládá, že právě na bedrech obcí zůstane úhrada nákladů na zajištění bezpečnosti ohrožujících staveb, když příslušné práce nikdo jiný nezaplatí. Obce mají samozřejmě právo vymáhat uhrazené náklady na nezodpovědných vlastnících – ale když jsou tito nemajetní, zůstane jen další mínusová položka v obecním rozpočtu.

Kvůli tomuto nepříjemnému aspektu se stavební úřady mnohdy zdráhají iniciativně zajišťovat nutné zabezpečovací a bourací práce s prostým odůvodněním: na nákladné stavební činnosti nejsou v obecní pokladně peníze a z vlastníka nic nedostanou.

V roce 2020 bylo pak podle statistik Ministerstva pro místní rozvoj v celé České republice vydáno celkem 76 rozhodnutí o povinnosti nutných zabezpečovacích pracích a 119 rozhodnutí o povinnosti odstranit nebezpečnou stavbu, která ohrožuje své okolí. Obce pak namísto nezodpovědných vlastníků uhradili stavební práce za necelých 70 milionů Kč[12]. Dlužno dodat, že se v této agendě stavební úřady činily trochu méně, než v předchozím roce 2019, kdy bylo vlastníkům uloženo odstranit nebezpečnou stavbu v celkem 172 případech a celkový rozpočet obcí na úhradu zabezpečovacích prací cca 72 milionů Kč[13].

Výše uvedená čísla zjevně neodpovídají rozsahu problému. Důvodem není, že by příslušné stavební úřady na svém území žádné problematické stavby neměli, spíše chybí ekonomické kapacity na zvládnutí této náročné agendy. Jelikož je situace poměrně neutěšená, Ministerstvo pro místní rozvoj se snaží nabízet obcím dotace na úhradu nákladů na zabezpečení a demolice zchátralých budov. Poslední dotační program však proběhl v roce 2019[14] a o novém bohužel zatím informace nejsou.

Nezbývá proto než doufat, že budou Ministerstvem pro místní rozvoj v nejbližší době vyčleněny nové dotační zdroje, které zvýší ochotu stavebních úřadů havarijní stavby budov řešit a předcházet tak nebezpečí úrazu či majetkových škod, které může rozpadající se stavba napáchat ve svém okolí.  

Zdroje

[1] Viz čl. 11 odst. 3 Listiny základních práv a svobod.
[2] Viz ust. § 1012 zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník: „Vlastník má právo se svým vlastnictvím v mezích právního řádu libovolně nakládat a jiné osoby z toho vyloučit. Vlastníku se zakazuje nad míru přiměřenou poměrům závažně rušit práva jiných osob, jakož i vykonávat takové činy, jejichž hlavním účelem je jiné osoby obtěžovat nebo poškodit.“ Dále násl. ust. § 1013 odst. 1 ObčZ: „Vlastník se zdrží všeho, co působí, že odpad, voda, kouř, prach, plyn, pach, světlo, stín, hluk, otřesy a jiné podobné účinky (imise) vnikají na pozemek jiného vlastníka (souseda) v míře nepřiměřené místním poměrům a podstatně omezují obvyklé užívání pozemku; to platí i o vnikání zvířat. Zakazuje se přímo přivádět imise na pozemek jiného vlastníka bez ohledu na míru takových vlivů a na stupeň obtěžování souseda, ledaže se to opírá o zvláštní právní důvod.“
[3] Nelze však vyloučit ani podání občanskoprávní žaloby na nezodpovědného souseda. Ovšem jedná se o postup poměrně složitější, neboť je nutné správně sepsat žalobu, uhradit soudní poplatek a opatřit pro svá tvrzení veškeré důkazy (které si jinak opatřuje stavební úřad sám, pakliže je záležitost řešena jeho prostřednictvím).
[4] Viz. ust. § 139 odst. 1 stavebního zákona: „Není-li stavba řádně udržována, může stavební úřad vlastníkovi stavby nařídit zjednání nápravy. Náklady udržovacích prací nese vlastník stavby. Nájemci bytů a nebytových prostor jsou povinni umožnit provedení nařízených udržovacích prací.“
[5] Viz ust. § 135 odst. 2 stavebního zákona.
[6] Viz ust. § 135 odst. 1 stavebního zákona.
[7] Proti takovému rozhodnutí se vlastník může odvolat, ale odvolání nemá odkladný účinek. Vlastník tak musí práce provést ihned a nečekat, až o jeho odvolání rozhodne nadřízený orgán (viz ust. § 135 odst. 4 stavebního zákona).
[8] Viz ust. § 135 odst. 3 stavebního zákona.
[9] Viz ust. § 135 odst. 6 stavebního zákona.
[10] Viz ust. § 129 odst. 1 písm. a) stavebního zákona: „Stavební úřad nařídí odstranění stavby vlastníku stavby, která svým závadným stavem ohrožuje život nebo zdraví osob nebo zvířat, bezpečnost, životní prostředí anebo majetek třetích osob, a její vlastník přes rozhodnutí stavebního úřadu ve stanovené lhůtě neodstranil závadný stav stavby (…).“
[11] Viz rozsudek rozšířeného senátu Nejvyššího správního soudu č.j. 6 As 108/2019-39 ze dne 26.3.2021: „Ten, kdo tvrdí, že je dotčen na svém hmotném právu faktickou nečinností stavebního úřadu, který v rozporu s § 129 odst. 2 zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu nezahájil řízení o odstranění nepovolené stavby (nepovolené terénní úpravy), se může bránit proti takové faktické nečinnosti správního orgánu žalobou na ochranu před nezákonným zásahem (§ 82 násl. s. ř. s.). Vyhoví-li soud takové žalobě, určí, že nezahájení řízení z moci úřední je nezákonným zásahem a současně přikáže stavebnímu úřadu zahájit řízení podle § 129 odst. 2 zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu.“
[12] Viz PRACOVNÍ PODKLADY K ANALÝZE STAVU NA ÚSEKU STAVEBNÍHO ŘÁDU – OBECNÉ STAVEBNÍ ÚŘADY, Ústav územního rozvoje.
[13] V roce 2018 pak bylo nařízeno odstranění nebezpečných staveb v 95 případech, zabezpečovací práce pak v 64 kauzách; celkové náklady pro obce pak činily rovněž cca 72 milionů Kč.
[14] V roce 2019 byl spuštěn pilotní program s názvem Podpora výkonů rozhodnutí stavebních úřadů, v rámci něhož ministerstvo vyčlenilo pro obce 60 mil. Kč.

Mgr. Pavlína Komedová, LL.M.

Advokátka, jež se ve své praxi zaměřuje mj. na problematiku nemovitostí, stavebnictví a územního plánování. Více informací na www.ak-komedova.cz.

Sdílet / hodnotit tento článek

Další kapitoly tématu „Sousedé a zákony

  1. Sousedé pod lupou zákona - kdo je můj soused?
  2. Sousedé pod lupou zákona - občanský zákoník
  3. Sousedovi se rozpadá dům. Co s domem, který ohrožuje okolí? A co má dělat stavební úřad?
  4. Bojíte se poškození svého domu od stavby souseda? Co dělat v krizové situaci
  5. Sousedé pod lupou zákona - stavby a úpravy pozemku
  6. Sousedé pod lupou zákona - stavba na hranici pozemku
  7. Stavební úpravy a údržba staveb na hranici pozemku s využitím pozemku souseda
  8. Je nutný souhlas souseda se stavbou? Kdy si jej obstarat?
  9. Jak má vypadat kvalifikovaný souhlas souseda se stavbou
  10. Odvolání souhlasu souseda se stavbou a obrana proti územnímu souhlasu
  11. Sousedé pod lupou zákona - zeleň na hranicích pozemků
  12. Jak donutit souseda pokácet strom, pokud ohrožuje váš majetek?
  13. Sousedé pod lupou zákona - ploty a další způsoby oddělení pozemků
  14. Obtěžuje vás kouř a zápach z komína souseda? Jak se bránit?
  15. Problémy se sousedem v bytě? Jak řešit spory v bytovém domě
REKLAMA