Téma: Sousedé a zákony

Sousedé pod lupou zákona - stavba na hranici pozemku

Problematika staveb stojících na hranici pozemku trápí nejednoho stavebníka. Připravily jsme tedy pro vás sérii článků věnovaných požadavkům na umisťování staveb na hranici pozemků, jejich údržbě i ochraně vlastnických práv majitelů sousedních pozemků. Dnes se podíváme, za jakých okolností lze či nelze umístit stavbu přímo na hranici pozemku. A jak se tomuto záměru případně bránit?
Sousedé pod lupou zákona - stavba na hranici pozemku

Obecné požadavky pro umístění staveb

Obecně by stavby měly být umísťovány tak, aby mezi nimi byly zachovány odstupy, které umožní údržbu stavby a užívání prostoru mezi stavbami pro technická či jiná vybavení a činnosti (§25 odst. 1 vyhlášky č. 501/2006 Sb.,). Pro umístění stavby je z pohledu veřejného stavebního práva žádoucí, aby stavebník a následně i vlastník stavby byl schopen ze svého pozemku zajistit všechny činnosti, které s užíváním stavby a případně i s její modernizací či rekonstrukcí souvisí či budou souviset. Dodržením stanovených parametrů je zajištěno, že stavba bude mít náležité stavebně technické vlastnosti a bude umístěna v dostatečné vzdálenosti od hranice sousedního pozemku či stavby a tím nebude sama o sobě nebo při svém užívání obtěžovat vlastníka sousedního pozemku nad míru přiměřenou poměrům, nebude ohrožovat sousedovu stavbu nebo pozemek. Konkrétní požadavky na vzájemné odstupy staveb jsou upraveny v § 25 citované vyhlášky, a to v závislosti na typu stavby. Neznamená to však, že by dle platné legislativy nemohl stavebník umístit stavbu na hranici pozemku. 

Kupujete nemovitost? Rekonstruujete? Přijďte se informovat na konferenci ESTAV.cz na veletrhu For arch 2016. Poradí vám právníci, designérka, energetický specialista, stavební inženýři. Pro přihlášené tištěná příručka Jak koupit bydlení zdarma. Registrovat se můžete pomocí on-line formuláře.
Právní poradna ZDARMA od ESTAV.cz na veletrhu For arch 2016. Více informací o poradně v samostatném článku.

Požadavky na umístění RD při společné hranici pozemků

S ohledem na charakter zástavby je možné podle platné legislativy (§ 25 odst. 6 cit. vyhlášky) umístit rodinný dům, garáž a další stavby a zařízení související s užíváním rodinného domu,  až na hranici pozemku, přičemž v takovémto případě nesmí být ve stěně na hranici pozemku žádné stavební otvory, zejména okna, větrací otvory, musí být zamezeno stékání dešťových vod nebo spadu sněhu ze stavby na sousední pozemek a stavba  či její část nesmí přesahovat na sousední pozemek.

Současně však musí být splněn i požadavek § 23 odst. 2 uvedené vyhlášky, že stavby musí být umístěny tak, aby stavba ani její část nepřesahovala na sousední pozemek a umístěním stavby nebo změnou stavby na hranici pozemku nebo v její bezprostřední blízkosti nesmí být znemožněna zástavba sousedního pozemku. To znamená, že nemůže umístěním stavby na sousedním pozemku dojít k takovému zásahu do výkonu vlastnického práva vlastníka dotčeného pozemku, který by výkon vlastnického práva podstatným způsobem omezil či mu fakticky zabránil v možnosti umístit stavbu v souladu s platnou právní úpravou stavebního zákona a navazujících předpisů. Typicky se bude jednat o řadovou zástavbu RD.

Kdy je třeba žádat o výjimku

Obecně realizaci stavby RD, jež bude zasahovat až na hranici pozemku mimo vydání územního souhlasu či územního rozhodnutí, předchází vyřízení žádosti o udělení výjimky dle § 26 vyhl. 501/2006 Sb., která je v současné době zpoplatněna správním poplatkem ve výši 5000,- Kč. Stavebník je povinen jej uhradit bez ohledu na výsledek vyřízení žádosti, a to vedle dalších správních poplatků spojených s vydáním územního souhlasu nebo územního rozhodnutí. Při rozhodování o výjimce stavební úřad mimo jiné vyžaduje i předložení písemné dohody mezi oběma sousedy, že výslovně souhlasí s umístěním stavby při hranici pozemku a že souhlasí s udělením uvedené výjimky. Bez takové dohody stavební úřad výjimku pro stavbu při hranici pozemku nepovolí.

Pozor i v případě umístění dalších staveb a zařízení souvisejících s užíváním RD zasahujících na společnou hranici, které umísťuje s odstupem a které nebyly zahrnuty do původní žádosti. Pokud jsou umísťovány na hranici, musí pro ně stavebník rovněž získat územní souhlas či územní rozhodnutí o umístění stavby, ikdyž jinak tyto stavby při dodržení parametrů uvedených v § 79 odst. 2 písm. o) („stavba do 25 m 2, do 5 m výšky s jedním nadzemním podlažím…) tj., při jejich umísťování v odstupových vzdálenostech nejméně 2 m od společných hranic pozemků, územní rozhodnutí ani územní souhlas nevyžadují a tedy nejsou ani podmíněny souhlasem vlastníka sousední stavby či pozemku z pohledu ochrany poskytované veřejným stavebním právem.

© Fotolia.com - lulu-berlu

Lze se bránit proti umístění stavby při společné hranici pozemku? A jak?

  1. Ochrana dle stavebního zákona

    Způsob jakým se vlastníci pozemků mohou bránit proti realizaci stavebního záměru na sousedním pozemku a účinně chránit svá práva, se odvíjí od jejich postavení jako účastníka řízení v procesu povolování stavby. Ochrana zájmů vlastníka sousedního pozemku či stavby při umísťování a povolování stavby je stanovena prostřednictvím institutu námitek, kterými mohou namítat dotčení svých vlastnických práv projednávaným záměrem. V této souvislosti je třeba upozornit na to, že námitky proti umístění konkrétní stavby je třeba uplatnit již v řízení o umístění stavby, jejich uplatňování v řízení o povolení stavby již není možné, což si mnozí vlastníci sousedních pozemků neuvědomují a vyčkávají až do fáze řízení o vydání stavebního povolení, kdy je fakticky pro tyto námitky pozdě. Zejména půjde o námitky týkající se budoucích imisí, velikosti a typu stavby, účelu užívání, ve vazbě na zastínění, obtěžování kouřem, hlučností, prašností, zápachem budoucího provozu, narušení pohody bydlení apod. Námitky, u kterých nedojde ke shodě mezi účastníky řízení, stavební úřad posoudí na základě obecných požadavků na výstavbu, závazných stanovisek, rozhodnutí dotčených orgánů nebo technických norem. Nedojde-li k dohodě o námitce občanskoprávní povahy, stavební úřad je oprávněn učinit si o ní úsudek a ve věci rozhodnout, přičemž toto neplatí v případě námitek týkajících se existence nebo rozsahu vlastnických nebo jiných práv. S těmito jsou účastníci odkazováni na řízení před obecným soudem. Jednou z nejčastěji uplatňovaných námitek je námitka týkající se narušení pohody bydlení a jím podobným subjektivním právům. Nejvyšší správní soud a podobně i Ústavní soud v této souvislosti vydaly několik rozsudků publikovaných jako judikáty, kterých se danou problematikou zabývaly s výsledkem, že i pohodu bydlení lze chápat jako objektivizovatelný stav, byť do určité míry obsahuje i subjektivní hledisko (požadavky nevybočují v podstatné míře od obecných oprávněně požadovaných standardů se zohledněním místních zvláštností dané lokality (NSS 56, NSS 82, NSS 220, NSS 221….). O námitkách je rozhodnuto v odůvodnění příslušného rozhodnutí, pokud námitkám nebylo vyhověno či k nim nebylo přihlédnuto, má soused jako účastník řízení možnost podat ve lhůtě stanovené v poučení rozhodnutí odvolání.

  2. Ochrana dle občanského zákoníku

    Ochrana zájmů vlastníka sousedního pozemku či stavby v rámci umísťování staveb při společné hranici pozemků je nově provedena i občanským zákoníkem (zák. č. 89/2012 Sb.,), a to prostřednictvím regulace sousedských vztahů. V souvislosti s umísťováním stavby byl do úpravy sousedských práv včleněn nový paragraf 1020 vztahující se k oprávněnosti zřizování stavby u hranice pozemků -  „ má-li pro to vlastník pozemku rozumný důvod, může požadovat, aby se soused zdržel zřizování stavby na sousedním pozemku v těsné blízkosti společné hranice“.

    S ohledem na možné nejasnosti je třeba uvést, že je- li třeba ke zřízení stavby veřejnoprávní oprávnění vydané v řízení, ve kterém je soused účastníkem, pak je třeba námitku uplatnit ve správním řízení. (viz výše) Pokud se tak nestane, nebo bude-li námitka uplatněna neúspěšně, nelze stejný nárok uplatnit v soudním řízení. Opačný postup by (jak je uvedeno i v komentáři C. H. Becka Občanský zákoník III. Věcná práva) znamenal popření principů stavebního řízení a vystavoval by stavebníka neúměrné nejistotě. Pokud by však soused neměl možnost ve stavebním řízení námitky uplatnit, ať již proto, že byl úřadem opomenut či takové řízení nebylo ke zřízení stavby třeba, může žádat ochranu podle uvedeného ustanovení.

    Rozumný důvod pro zákaz stavby bude spočívat především v tom, že existence stavby by vyvolala relevantní imise, zejména stínění či odnětí volného přístupu vzduchu, které by mohlo vést například k zavlhání stavby.  Často namítanému odnětí vyhlídky takto ale patrně zabránit nelze.  Existence rozumného důvodu se posoudí podle objektivních hledisek se zřetelem k místním poměrům a k tomu, co lze na sousedovi spravedlivě požadovat, aby ještě snášel. V daném případě je jedno, zda půjde o stavbu trvalou či dočasnou, stavbu spojenou se zemí pevným základem či pouze stavbu s vlastností movité věci – výrobek plnící funkci stavby). Primárně je § 1020 koncipován jako opatření preventivní povahy, jehož účelem je zabránit narušení sousedských práv.

JUDr. Petra Adámková, Ph.D

Lektorka, pedagožka, konzultantka s orientací na stavební právo, nový občanský zákoník a jeho vliv na povolování staveb a smluvní vztahy ve výstavbě.

Sdílet / hodnotit tento článek

Další kapitoly tématu „Sousedé a zákony

  1. Sousedé pod lupou zákona - kdo je můj soused?
  2. Sousedé pod lupou zákona - občanský zákoník
  3. Sousedé pod lupou zákona - stavby a úpravy pozemku
  4. Sousedé pod lupou zákona - zeleň na hranicích pozemků
  5. Sousedé pod lupou zákona - ploty a další způsoby oddělení pozemků
  6. Sousedé pod lupou zákona - stavba na hranici pozemku
  7. Stavební úpravy a údržba staveb na hranici pozemku s využitím pozemku souseda
  8. Je nutný souhlas souseda se stavbou? Kdy si jej obstarat?

Mohlo by vás zajímat

Je nutný souhlas souseda se stavbou? Kdy si jej obstarat?

Je nutný souhlas souseda se stavbou? Kdy si jej obstarat?

Se sousedy je to mnohdy složité, zvláště když si chcete postavit nový dům na zakoupeném pozemku či výrazně zrekonstruovat váš dům nebo jinou nemovitost. Právě sousedé vám mnohdy vaše představy o ...

Sousedé pod lupou zákona - stavby a úpravy pozemku

Sousedé pod lupou zákona - stavby a úpravy pozemku

Se sousedy je to někdy složité, zvláště když si chcete něco přistavět či výrazně zrekonstruovat právě zakoupený či zděděný dům, byt či jinou nemovitost. Ačkoliv se to na první pohled nezdá, právě ...

Sousedé pod lupou zákona - kdo je můj soused?

Sousedé pod lupou zákona - kdo je můj soused?

Se sousedy je to někdy složité, zvláště když si chcete něco přistavět či výrazně zrekonstruovat právě zakoupený či zděděný dům, byt či jinou nemovitost. Ačkoliv se to na první pohled nezdá, právě ...

REKLAMA
REKLAMA

estav.cz v žebříčku návštěvnosti TOPlist