REKLAMA

Realizace stavby na cizím pozemku ve světle nového občanského zákoníku

Kdo si chce postavit dům, zpravidla si za tím účelem pořídí i stavební pozemek. V životě však mohou nastat situace, kdy bude přímý prodej pozemku nemožný nebo ekonomicky neúčelný a jediné možné řešení bude spočívat v realizaci stavby na cizím pozemku. Nový občanský zákoník (dále NOZ) zavedl, resp. vrátil zpět, institut práva stavby, jehož cílem je prolomit, byť jen dočasně, navrácenou zásadu superficies solo cedit – tedy že stavba je součástí pozemku.1
Realizace stavby na cizím pozemku ve světle nového občanského zákoníku

Právo stavby však není jediným prostředkem, na základě kterého je možné dle platné právní úpravy realizovat stavbu na cizím pozemku. Samotné právo zřídit na cizím pozemku stavbu je možné realizovat i prostřednictvím některých smluvních nástrojů jako je například nájem či pacht 2. Pozemek zůstane ve vlastnictví cizí osoby, vytvořená stavba se stane jako stavba dočasná (§506 NOZ) vlastnictvím investora. Toto řešení má své výhody i nevýhody. Pozemek si můžeme pronajmout (propachtovat) i na dobu neurčitou nebo na poměrně dlouhou dobu určitou, nájemcovo právo však je ohrožováno pronajímatelovou výpovědí. Problémy mohou nastat i při změně vlastníka pozemku.3

Dosavadní praxe při realizaci staveb na cizích pozemcích byla běžně realizována právě přes obligační tituly, zejména inominátní smlouvy. Požadavek vycházel i z příslušných ustanovení stavebního zákona č. 183/2006 Sb., v platném znění v provázanosti na vyhl. 503/2006 Sb., v platném znění, kdy stavebník, který hodlal realizovat stavbu na cizím pozemku, musel k žádosti o vydání příslušného oprávnění k umístění či realizaci stavebního záměru na cizím pozemku vždy jako přílohu žádosti doložit právo založené smlouvou provést stavbu nebo opatření anebo právo odpovídající věcnému břemenu k pozemku nebo stavbě. V praxi se uzavírala z hlediska občanskoprávního smlouva nepojmenovaná, tedy typově neupravená, a to smlouva o právu provést stavbu. V praxi bylo možné realizovat stavbu na cizím pozemku i na základě nájemní smlouvy, ale to jen tehdy, pokud bylo jejím obsahem i smluvně sjednáno právo provést stavbu.4

Nový občanský zákoník tuto praxi ve vazbě na platné předpisy stavebního práva i nadále zachovává. V případě nepojmenovaných smluv o právu provést stavbu doporučuji důsledně odlišit, zda se uvedenou smlouvou bude zřizovat právo stavby dle § 1240 NOZ se všemi právními důsledky či zda půjde pouze o smluvní ujednání. Pokud budou stavebníci tedy i nadále využívat název takto typově neupravené nepojmenované smlouvy lze doporučit raději výslovné vyloučení §1240 i případné věcně právní účinky takto uzavřené smlouvy.

Věcná břemena

Samostatnou oblast tvoří stavby zřizované na cizím pozemku na základě věcných břemen. I nadále bude možné realizovat stavbu na cizím pozemku jako omezení vlastníka pozemku skrze věcné břemeno zřízené na základě příslušného veřejnoprávního předpisu (např. energetický zákon). Nový občanský zákoník věcná břemena rozlišuje, resp. dělí na služebnosti a reálná břemena, a to ve vazbě na rozsah omezení vlastníka zatížené nemovitosti. Nově je výslovně uvedena například i služebnost inženýrské sítě (§ 1267-1268). Co se týče věcných břemen zřizovaných na základě energetického zákona, tyto patří mezi osobní služebnosti a v rámci své úpravy se přednostně řídí kogentnímu ustanoveními energetického zákona, subsidiárně pak kogentnímu ustanoveními občanského zákoníku, případně smluvním ujednáním obsaženým ve smlouvě. V rámci plánované stavební činnosti lze stavebníkům a to i s ohledem na právní úpravu shora citovaného energetického zákona, tak i nového katastrálního zákona 5, který v rámci zápisu práv věcná břemena nerozlišuje, lze doporučit, aby i do budoucna uzavírali smlouvy o zřízení věcného břemene, resp. smlouvy o smlouvě budoucí na zřízení věcného břemene a v textu uvedli, o jaký typ věcného břemene se z hlediska občanskoprávního jedná.6

Právo stavby

Právo stavby představuje průlom do zásady, že součástí pozemku je vše, co je sním pevně spojeno. Je upraveno v § 1240-1256 NOZ a je právním titulem ke zřízení práva stavby na cizím pozemku. Stavebníky je třeba informovat, že vznik ani existence práva stavby není výslovně vázána na veřejnoprávní předpisy- zejména stavební zákon. Existence práva stavby nemá automaticky za následek, že předmětná stavba je legální a že stavební úřad v rámci příslušného správního postupu povolí umístění a realizaci stranami smluvené stavby. Právní úprava umožňuje, aby smlouva o zřízení práva stavby závazek stavebníka nerealizovat stavbu bez existence pravomocných povolení v rámci dalších ujednání obsahovala, resp. lze to jen doporučit.

Právo stavby může vzniknout na základě smlouvy, která vždy vyžaduje písemnou formu. Smluvně zřízené právo stavby vniká až okamžikem zápisu do katastru nemovitostí. Písemnou formu vyžadují i případné dodatky, resp. Smlouva o zrušení práva stavby. Smlouva o právu stavby by měla obsahovat jasný projev vůle vlastníka pozemku o zřízení práva stavby, označení předmětného pozemku, vymezení předmětné stavby (již existující nebo plánované), stanovení doby trvání práva stavby a ujednání, jestli se jedná o právo zřízené za úplatu nebo bezplatně.7 Fakultativní ujednání jsou reflektována v § 1250-1255 a může obsahovat různé závazky stavebníka.8 Zda a jak často bude využíváno namísto již vžitých obligačních titulů k realizaci stavby na cizím pozemku, ukáže teprve čas. Svoji roli budou hrát meze smluvní volnosti stavebníka při realizaci stavby i postoj bank v případě poskytování úvěrů na stavby realizované na základě práva stavby.

Co je dobré vědět o právu stavby9

  • Právo stavby umožňuje konkrétní osobě (stavebníkovi) mít na cizím pozemku stavbu.
  • Mít právo stavby neznamená nutně stavbu postavit.
  • Právo stavby se může vztahovat i ke stavbě, která na pozemku již existuje, ale potřebuje rekonstrukci nebo modernizaci.
  • Právo stavby lze zřídit i k pozemku, na kterém daná stavba nebude přímo stát, ale dojde při jeho použití ke zlepšení možností jejího užívání
  • Právo mít stavbu na cizím pozemku neznamená mít ji jen na povrchu. Stavbu lze zřídit i pod povrchem - např, podzemní garáže.
  • Právo stavby je věcným právem zatěžující cizí pozemek, má samo o sobě povahu nemovité věci. Lze jej zatížit, opatřit si na tomto základě hypoteční úvěr ke zřízení či modernizaci stavby (to není možné u nájemního vztahu).
  • Právo stavby lze převést
  • Právo stavby lze dědit
  • Právo stavby může vzniknout i v případě, že stavba ještě není
  • Právo stavby trvá, i když za jeho existence se stavba zřítí nebo zbourá
  • Zánik stavby nevyvolává zánik práva stavby
  • existuje-li současně právo stavby a stavba, NENÍ STAVBA SAMOSTATNOU VĚCÍ – je součástí nemovité věci, kterou je právo stavby
  • zřizuje se smlouvou a pouze k nemovitostem zapsaným v KN
  • právo vzniká až vkladem do KN10
  • právo stavby se týká výhradně celé stavby, nelze jej zřídit k jejím jednotlivým částem
  • lze ho zřídit za úplatu (jednorázově nebo ve splátkách) i bezúplatně pozemek lze zatížit pouze dočasně, max. 99 let, s možností dalšího prodloužení
  • doba, na kterou je právo zřízeno se zapisuje do KN , z katastru je patrno, kdy právo končí
  • široká volnost v oblasti smluvního ujednání mezi stranami, ale ujednání omezující právo stavby rozvazovací podmínkou jsou neplatná
  • zákonné předkupní právo stavebníka k pozemku a naopak, vlastníka pozemku ke stavbě
  • právo stavby lze zatížit zástavou, věcným břemenem, zřízení podléhá zápisu do katastru nemovitostí
  • právo stavby zaniká uplynutím doby, na niž bylo zřízeno
  • se zánikem práva stavby zaniknou i všechna jeho zatížení
  • při zániku práva stavby vroste stavba zpět do pozemku a stane se jeho součástí, tím vlastnictvím vlastníka pozemku
  • Právo stavby může sloužit jak ke zřízení klasických staveb k bydlení či k nebytovým účelům, tak i ke zřízení studny, sklepní ho zařízení

JUDr. Petra Adámková, Ph.D

Lektorka, pedagožka, konzultantka s orientací na stavební právo, nový občanský zákoník a jeho vliv na povolování staveb a smluvní vztahy ve výstavbě.

Sdílet / hodnotit tento článek

Mohlo by vás zajímat

Katastr nemovitostí umožňuje službu sledování změn

Katastr nemovitostí umožňuje službu sledování změn

Chcete být průběžně informováni o změnách v katastru nemovitostí týkajících se Vaší nemovitosti? Jste zástavní věřitel nebo oprávněný z věcného břemene a chcete vědět, že došlo k převodu ...

REKLAMA
REKLAMA

estav.cz v žebříčku návštěvnosti TOPlist