Převod zemědělské půdy na stavební pozemek: Jak zažádat a jaké jsou poplatky

Jestliže vlastníme zahradu, louku či pole, tedy zemědělskou půdu a rozhodneme se, že bychom si na tomto pozemku chtěli postavit rodinný dům, případně jiné stavby, jak postupovat? V daném případě není rozhodující, zda se jedná o zemědělskou půdu, ale rozhodující je, kde se předmětný pozemek nachází. Stavba může být prakticky povolena pouze v zastavěném území nebo zastavitelné ploše, která umožňuje daný druh zástavby (bydlení, občanskou vybavenost, průmysl apod.).
Zdroj: Fotolia.com - focus finder

Co je zastavěné území, co je zemědělský půdní fond a kde lze povolit stavbu

Zastavěné území se nachází v každé obci. Pokud má obec vydaný územní plán, pak je v tomto dokumentu zastavěné území vymezeno a také se zde zpravidla vyskytují i zastavitelné plochy, které umožňují určitý rozvoj obce.

Jestliže obec nemá územní plán, tak má zastavěné území také vymezeno, ale v tomto případě se rovná zastavěné části obce vymezené k 1. 9. 1966 tj. takzvaný intravilán, který je vyznačený v mapách evidence nemovitostí.

Jak již bylo uvedeno, stavební úřad může tedy umístit a povolit stavbu pouze v zastavěném území nebo na zastavitelné ploše, která situování určité konkrétní stavby umožňuje. To je tedy zásadní podmínka a předpoklad.

Pokud vlastníme pozemek, na kterém lze umístit a následně povolit např. rodinný dům, pak teprve nastává ta nutnost, jedná-li se o zemědělskou půdu, lépe zemědělský půdní fond (ZPF), že musíme požádat příslušný orgán, který vykonává státní správu na úseku ochrany zemědělského půdního fondu o vynětí ze ZPF. Tento orgán je dotčeným orgánem při veškerých stavebních záměrech, kterými jsou dotčeny pozemky náležející do ZPF.

Podle § 1 zákona č. 334/1992 Sb., o ochraně zemědělského půdního fondu

odst. (2) Zemědělský půdní fond tvoří pozemky zemědělsky obhospodařované, to je orná půda, chmelnice, vinice, zahrady, ovocné sady, trvalé travní porosty a půda, která byla a má být nadále zemědělsky obhospodařována, ale dočasně obdělávána není (dále jen „zemědělská půda“).

odst. (3) Do zemědělského půdního fondu náležejí též rybníky s chovem ryb nebo vodní drůbeže a nezemědělská půda potřebná k zajišťování zemědělské výroby, jako polní cesty, pozemky se zařízením důležitým pro polní závlahy, závlahové vodní nádrže, odvodňovací příkopy, hráze sloužící k ochraně před zamokřením nebo zátopou, technická protierozní opatření apod.

odst. (4) O tom, že jde podle odstavců 2 a 3 o součásti zemědělského půdního fondu, rozhoduje v pochybnostech orgán ochrany zemědělského půdního fondu.

Novela stavebního zákona č. 225/2017 Sb., také mění i některá ustanovení zákona o ochraně zemědělského půdního fondu.

Zdroj: Fotolia.com - markus-mainkaZdroj: Fotolia.com - markus-mainka

Souhlasu k odnětí není třeba, tj. souhlas k odnětí se nevydává:

V zastavěném území pro:

  • stavbu včetně souvisejících zastavěných ploch o výměře do 25 m2,
  • veřejně prospěšnou stavbu umísťovanou v proluce o velikosti do 0,5 ha

pro umístění:

  • signálů, stabilizačních kamenů a jiných značek pro geodetické účely, vstupních šachet podzemního vedení a stožárů nadzemních vedení, mobilních sítí, pokud v jednotlivých případech nejde o plochu větší než 30 m2 
  • přečerpávacích stanic, vrtů, studní a stanic nadzemního nebo podzemního vedení a větrných jam, pokud v jednotlivých případech nejde o plochu větší než 55 m2
  • záměrů na nezastavěné části zastavěného stavebního pozemku
  • pro obnovu přirozených a přírodě blízkých koryt vodních toků
  • k nezemědělským účelům po dobu kratší než jeden rok včetně doby potřebné k uvedení zemědělské půdy do původního stavu, je-li termín zahájení nezemědělského využívání zemědělské půdy nejméně 15 dní předem písemně oznámen orgánu ochrany ZPF
  • uložení tuhých statkových hnojiv na zemědělské půdě před jejich použitím

Souhlasu k odnětí je třeba, ale odnětí je osvobozené od odvodů:

  • stavby drah včetně jejich součástí, je-li stavebníkem a následně vlastníkem stát
  • stavby pozemních komunikací ve vlastnictví státu, včetně jejich součástí a příslušenství
  • stavby zemědělské prvovýroby uskutečňované evidovaným zemědělským podnikatelem podle zákona o zemědělství
  • výstavbu účelových komunikací sloužících k obhospodařování zemědělských a lesních pozemků
  • stavby a zařízení protierozní ochrany
  • stavby čistíren odpadních vod
  • změnu druhu pozemku na druh pozemku ostatní plocha se způsobem využití zeleň, bude-li dotčený pozemek veřejným prostranstvím
  • zalesnění na pozemcích ve IV. a V. třídě ochrany
  • stavby ve veřejném zájmu, jejichž hlavním účelem je ochrana před povodněmi
  • cyklistické stezky
  • zajištění zájmů ochrany přírody a krajiny podle zákona o ochraně přírody a krajiny

Odnětí zemědělské půdy pro ostatní, zde neuvedené záměry, bude zpoplatněno.

Vynětí ze zemědělského půdního fondu (ZPF) a odvody jsou požadovány:

  • pro stavby pro bydlení (tj. bytové a rodinné domy), včetně souvisejících zpevněných ploch a komunikací. Předmětem odnětí zemědělské půdy ze zemědělského půdního fondu u stavby rodinného domu a stavby pro rodinnou rekreaci, kde pozemek přilehlý ke stavbě má napříště sloužit jako zahrada, je plocha potřebná pro stavbu a související zpevněné plochy, přičemž podmínky nezbytné k zajištění ochrany zemědělského půdního fondu se stanovují na veškerou plochu zemědělské půdy dotčené výstavbou.
  • zalesňování pozemků; výjimka - mimo pozemků patřících do IV. a V. třídy ochrany,
  • pro stavby v zahrádkových osadách zájmových organizací, popřípadě jiných právnických osob, účelových ploch u objektů a zařízení občanské vybavenosti nebo u objektů a zařízení zdravotnických, kulturních, osvětových a církevních,
  • pro výstavbu občanského a technického vybavení, např. stavby škol všech typů, mateřské školy, kina, divadla, kulturní domy, výstavní síně, zdravotnická zařízení, ústavy sociální péče včetně ústavů pro mládež, jesle, dětské domovy, stavby církevní (kaple, kostely, modlitebny) a hřbitovy.

Zdroj: Fotolia.com - Bits and SplitsZdroj: Fotolia.com - Bits and Splits

Kdy se vydává souhlas k odnětí ze zemědělského půdního fondu

Souhlas k odnětí podle ust. § 9 odst. 8 zákona o ochraně zemědělského půdního fondu se vydává:

  • formou závazného stanoviska podle ust. § 149 správního řádu - pokud bude podkladem pro rozhodnutí (územní, stavební, dodatečné povolení stavy aj.)
  • formou správního rozhodnutí ve správním řízení – v případě, pokud záměr nevyžaduje povolení podle jiného právního předpisu, jehož závaznou součástí by se jinak souhlas stal, nebo nemá-li toto povolení formu rozhodnutí (např. územní souhlas). Účastníkem řízení je pouze žadatel a vlastník dotčené zemědělské půdy

Z tohoto důvodu musí žadatel připojit k žádosti o souhlas mimo jiné také informaci, v jakém následném řízení podle zvláštního právního předpisu má být souhlas s odnětím zemědělské půdy ze zemědělského půdního fondu podkladem.

  • O výši odvodů za odnětí půdy ze zemědělského půdního fondu rozhodne orgán ochrany zemědělského půdního fondu podle přílohy, k již citovanému zákonu č. 334/1992 Sb., po zahájení realizace záměru. Odvod placený jednorázově je splatný do třiceti dnů ode dne nabytí právní moci rozhodnutí o odvodu
  • Souhlas pozbývá platnosti uplynutím 3 let ode dne jeho oznámení žadateli, nestal-li se podkladem pro řízení podle zvláštních právních předpisů. Byl-li souhlas vydán formou rozhodnutí, pozbývá platnosti, nebyla-li realizace záměru zahájena do 3 let ode dne nabytí jeho právní moci
  • Úprava, příp. zpřesnění podmínek pro použití zemědělské půdy např. pro plantáže dřevin, pro aplikaci sedimentů, pro použití pro nezemědělské účely do 1 roku, pro vedení tras podzemních a nadzemních vedení aj
  • Stavebníci mají povinnost písemně oznámit 15 dnů předem orgánu ochrany ZPF zahájení realizace záměru
  • Rozhodnutí o odvodech orgán ochrany ZPF vydává až po zahájení realizace záměru podle právního stavu ke dni nabytí právní moci prvního rozhodnutí (územní rozhodnutí, stavební povolení, dodatečné povolení stavy, rozhodnutí o vydání souhlasu k odnětí aj.). Správní řízení ve věci stanovení výše odvodů zůstává beze změny
  • Přesnější vymezení podmínek porušení zákona a zvýšení následných sankcí, dodržování podmínek vydaného souhlasu bude kontrolovat ten orgán ochrany ZPF, který jej vydal
  • Rozšíření a zpřesnění správních deliktů právnických a podnikajících fyzických osob a nově zákon zavádí působnost při přestupcích u fyzických osob
  • Trvalé odnětí zemědělské půdy ze zemědělského půdního fondu, je podkladem pro zápis změny druhu pozemku v katastru nemovitostí

Kde žádat odnětí ze zemědělského půdního fondu

Pro většinu stavebníků je orgánem ochrany zemědělského půdního fondu obecní úřad obce s rozšířenou působností, který uděluje souhlas s odnětím zemědělské půdy ze zemědělského půdního fondu, má-li být dotčena zemědělská půda o výměře menší nebo rovné 1 ha, rozhoduje o odvodech za odnětí zemědělské půdy ze zemědělského půdního fondu. Je dotčeným správním orgánem podle zákona o posuzování vlivů na životní prostředí, mají-li být dotčeny pozemky náležející do zemědělského půdního fondu o výměře menší nebo rovné 1 ha, a vykonává státní správu na úseku ochrany zemědělského půdního fondu.

Žádost o vydání souhlasu s odnětím zemědělské půdy ze zemědělského půdního fondu se podává u obecního úřadu obce s rozšířenou působností, v jehož správním obvodu se nachází největší část zemědělské půdy, která má být ze zemědělského půdního fondu odňata.

Zdroj: Fotolia.com - focus finderZdroj: Fotolia.com - focus finder

Za neoprávněné užívání půdy padají pokuty

Fyzická, právnická a podnikající fyzická osoba se dopustí přestupku mimo jiné i tím, že:

  • užívá zemědělskou půdu k nezemědělským účelům bez souhlasu s jejím odnětím ze zemědělského půdního fondu
  • nesplní některou z podmínek ochrany zemědělského půdního fondu stanovenou rozhodnutím vydaným na základě souhlasu s odnětím zemědělské půdy ze zemědělského půdního fondu, nebo rozhodnutím o souhlasu s odnětím
  • neoznámí zahájení realizace záměru ve stanovené lhůtě

Za přestupek lze uložit pokutu až do 1 000 000 Kč.

Definice stavebního pozemku

Pro úplnost a pro upřesnění pojmů doplňuji definici stavebního pozemku tak, jak ji uvádí stavební zákon: „Stavebním pozemkem se rozumí pozemek, jeho část nebo soubor pozemků, vymezený a určený k umístění stavby územním rozhodnutím, společným povolením, (kterým se stavba umisťuje a povoluje) anebo regulačním plánem.“

Z uvedené definice je tedy zřejmé, že stavebním pozemkem se pozemek stává teprve až na základě konkrétního vydaného územního rozhodnutí pro umístění stavby, společného povolení příp. regulačního plánu, který může nahradit územní rozhodnutí, a ne pouhou změnou kultury, nebo vynětím ze ZPF, jak je často mylně uváděno.

Ing. arch. Zdena Umlášková

Je autorizovanou inženýrkou v oboru pozemní stavby, členkou stavovského soudu ČKAIT. Vystudovala VUT v Brně, obor architektura a stavba měst, a dvouleté postgraduální studium. Má třicetiletou praxi na stavebním úřadě I. a II. stupně, z toho 10 let jako vedoucí Odboru územního a stavebního řízení na Magistrátu města Brna. Přes dvacet let působí jako lektor a vyučující v oblasti stavebního práva na VUT Brno.

Sdílet / hodnotit tento článek

Mohlo by vás zajímat

estav.cz v žebříčku návštěvnosti TOPlist