REKLAMA
Hledat
Nový stavební zákon
estav.tvnový videoportál
Všechna témata
Pozemky a parcely více o tématu

Územní plán: Sledujte ho. Prozradí, co bude stát za vaším plotem

Jestliže uvažujete o stavbě rodinného domu a teprve máte vyhlédnutý pozemek, je dobré ještě před koupí věnovat velkou pozornost územnímu nebo regulačnímu plánu. Z něj se dozvíte množství užitečných informací, které vám mohou pomoci k rozhodnutí, zda pozemek skutečně koupit nebo ne. Tyto informace se mohou týkat jednak toho, jaké stavby se mohou na uvažovaném pozemku stavět a dále toho, jaké záměry se v budoucnu mohou objevit ve vašem bližším či vzdálenějším sousedství.
Zdroj: Fotolia.com - roman-sigaev

Územní plán dnes bývá zpravidla dostupný na internetových stránkách. Abyste si byli jistí, že jde o aktuální a platný dokument, bude přeci jen jistější vypravit se na obecní či městský úřad a požádat o nahlédnutí přímo tam.

Co bude stát za plotem

Jen málokdo by chtěl bydlet vedle dálnice, skládky nebo chemické továrny. A to, že v době vaší návštěvy žádná taková stavba v sousedství vyhlédnutého pozemku nestála, neznamená, že už se o ní neuvažuje nebo se dokonce nepřipravuje. Právě územní plán vám ukáže, jaké stavby jsou přípustné ve vaší lokalitě. Zda jen dvoupatrové rodinné domy či domy bytové o 10 podlažích nebo dokonce budovy pro výrobní činnost nebo obchvat města.

Nespokojte se současně se samotným platným územním plánem, ale zjišťujte na úřadě, zda se právě nepořizuje změna územního plánu nebo dokonce zcela nový územní plán. A pokud se zatím nepřipravuje, zda někdo z vlastníků sousedních pozemků nemá na úřadě územního plánování podanou žádost, aby se územní plán změnil.

Kde najdu informace o tématu v právních předpisech:

  • obecné informace o územním plánu a jeho obsahu - § 43 stavebního zákona
  • obecné informace o regulačním plánu a jeho obsahu - § 61 stavebního zákona
  • územně plánovací informace - § 21 stavebního zákona
  • právo na náhradu za omezení zastavitelnosti pozemku - § 102 stavebního zákona, čl. 11 odst. 4 Listiny základních práv a svobod

Co si můžete na svém pozemku postavit

Územní plán obsahuje barevnou mapu, z níž zjistíte, jaké typy staveb je možné budovat na vašem konkrétním pozemku. Kromě toho bývají již v mapě vyznačené různé písmenné či číselné kódy, které definují podrobnější podmínky výstavby. Pro rozklíčování všech podmínek pro umísťování staveb v daném území musíte dát dohromady informace z grafické části (mapa) a textu územního plánu.

Kromě informace, zda je na daném pozemku možné stavět objekty bydlení se tak můžete dozvědět např. maximální výšku či podlažnost, maximální či minimální velikost stavební parcely, max. zastavitelnost pozemku, minimální podíl zeleně na každém stavebním pozemku apod.

Dále může územní plán stanovit, že na některých pozemcích se bude moci stavět až po zpracování územní studie nebo regulačního plánu. Může taky předepisovat povinnost uzavřít s ostatními vlastníky dohodu o parcelaci. Často obsahuje územní plán závazné stanovení etap zástavby, kdy některé pozemky bude možné zastavět až po využití pozemků jiných. Mohlo by se vám tak stát, že sice budete mít krásný stavební pozemek, ale dalších několik let na něm nebudete moci stavět.

Informace o všech podmínkách zástavby konkrétního pozemku bohužel nenajdete v územním plánu na jednom místě, ale měli byste prostudovat územní plán celý. Což může být u větších měst až několik set stran textu.

I proto je vhodné vypravit se na úřad územního plánování osobně a nechat si strukturu a obsah územního plánu úředníky vysvětlit s tím, že konkrétní části týkající se vašeho pozemku si necháte okopírovat.

Můžete rovněž požádat o vydání tzv. územně plánovací informace, ve kterém vám úřad podmínky pro výstavbu oficiálně potvrdí.

Zdroj: Fotolia.com - FabianoZdroj: Fotolia.com - Fabiano

Nevyhovuje vám územní plán? Požádejte o změnu

Jak již bylo uvedeno výše, územní plán se může v čase měnit. Pokud jste tedy našli vysněný pozemek, ale současná podoba územního plánu realizaci vámi uvažované stavby neumožňuje, můžete se pokusit dosáhnout jeho změny. Může jít o změnu jen konkrétních omezujících podmínek (např. zvýšení podlažnosti nebo zvětšení koeficientu zastavitelnosti) nebo o změnu v současné době nezastavitelného pozemku na zastavitelný.

Ať již půjde o změnu spíše drobnou nebo o rozsáhlou, vždy půjde o náročný proces s nejistým výsledkem a rozhodně nemá smysl jej zkoušet pro někoho, kdo s realizací stavby spěchá a je na výsledku závislý. Musíte počítat s tím, že proces změny bude trvat minimálně půl roku, zpravidla však podstatně více, někdy i mnoho let. A taky nemusí být úspěšný.

V prvé řadě se opět vydejte na úřad územního plánování a zjistěte jejich názor na to, zda vámi požadovaná změna bude vůbec možná a kdy by se jí asi dalo dosáhnout. Na úřadě vás pak taky poučí o tom, jakou formou o změnu požádat a jak bude celý proces probíhat. Upozorní vás na to, že na změnu územního plánu není právní nárok a že úspěšnost změny bude záviset na názoru zastupitelů a také tzv. dotčených správních orgánů. Na základě této konzultace pak můžete zvážit, zda se o změnu územního plánu pokusit či radši hledat jiný pozemek.

Stal se váš pozemek nezastavitelným? Máte právo na náhradu

V procesu územního plánování by se mohlo také stát, že váš původně zastavitelný pozemek, se nově stane pozemkem zastavitelným obtížněji nebo dokonce vůbec. Pokud jste pořídili pozemek jako zastavitelný a změnou územního plánu nebo zcela novým územním plánem došlo k takové změně regulace, která plánovanou výstavbu výrazně omezuje nebo znemožňuje, máte právo žádat, aby vám obec nahradila vzniklou újmu. Pro vznik a uplatnění práva na náhradu stanoví stavební zákon poměrně přísné podmínky. Tou základní je to, že náhrada náleží pouze v případě, že od chvíle, kdy se pozemek stal zastavitelným, neuplynulo více než 5 let. Pokud kupujete stavební pozemek, zajímejte se proto o to, kdy jej územní plán k zastavění určil. A taky o to, zda už neprobíhá nebo se neplánuje změna, která by zastavitelnost omezila nebo zrušila.

A rozhodně sledujte průběžně úřední desku dané obce, abyste zachytili informace o tom, že se má územní plán měnit. Ke sledování úřední desky můžete dnes využít její elektronickou podobu, kterou musí každá obec povinně zřídit na svých webových stránkách.

Mgr. Vítězslav Dohnal

Vystudoval Právnickou fakultu Masarykovy univerzity v Brně.  Od roku 2008 působí jako advokát v Táboře. Od roku 2014 je společníkem Advokátní kanceláře Dohnal & Bernard, s. r. o.  Ve své praxi se se specializuje se na správní a stavební právo, občanskoprávní spory a trestní právo. Zastupuje své klienty před soudy včetně Nejvyššího správního soudu a soudu Ústavního. Je spoluautorem komentáře ke správnímu řádu a k zákonům o přístupu k informacím. Podílel se na vydání publikace Globální problémy profesní etiky právníků.

Sdílet / hodnotit tento článek

Další kapitoly tématu „Pozemky a parcely

  1. Jak vybrat správné místo pro bydlení? Zamyslete se nejprve nad svými potřebami
  2. Rozdíl mezi stavebním pozemkem a parcelou. Co na to územní plán a katastr nemovitostí
  3. Jaké jsou druhy pozemků? Jak způsob využití ovlivňuje cenu pozemku?
  4. Převod zemědělské půdy na stavební pozemek: Jak zažádat a jaké jsou poplatky
  5. Místní poplatky obci a daně spojené s vlastnictvím domu, bytu či pozemku
  6. Územní plán: Sledujte ho. Prozradí, co bude stát za vaším plotem
  7. Chci změnit územní plán. Co všechno si mohu s obcí dohodnout? A co na to nový stavební zákon?
  8. Kupujete stavební pozemek od obce? Na co si dát pozor, jaké to má výhody a nevýhody
  9. Zastavěnost pozemku: Jakou rozlohu může mít rodinný dům a zpevněné plochy
  10. Jaké průzkumy pozemku si zajistit před stavbou rodinného domu
  11. Stavební pozemek nemusí být na věky. Zastavitelnost pozemku obec může zrušit nebo omezit
  12. Jak rozdělit pozemek na více částí. Kdy je nutný souhlas stavebního úřadu
  13. Nezapomínejte na právo cesty, přístup k nemovitosti není vždy samozřejmost
  14. Kdo musí vybudovat přístupovou cestu ke stavebnímu pozemku?
  15. Přístupová cesta na pozemek: Parametry přístupové cesty a jak zřídit sjezd
  16. Sjezd na pozemek nelze udělat kdekoli, musí plnit technické parametry. Jak se počítají rozhledové trojúhelníky?
  17. Kdo zodpovídá za špatný stav chodníku a silnice? Kdy lze požadovat náhradu za újmu?
  18. Co dělat, když stavební pozemek není napojen na inženýrské sítě?
  19. Nemovitosti a ochranná pásma: Kde zjistit informace
  20. Nemovitosti a ochranná pásma: Pásma vznikající ze zákona
  21. Nemovitosti a ochranná pásma: Pásma vznikající vydaným rozhodnutím
  22. Evoluce katastrálních map. Dříve byly na plastové fólii
  23. Neúplné údaje o vlastnících v katastru nemovitostí. Jak se upravují?
  24. Pozor na neúplné údaje v katastru nemovitostí. O nemovitost můžete přijít už v lednu 2024. Propadne státu
  25. Digitalizací se katastrální mapy ne vždy zpřesnily. Jaká je přesnost katastrální mapy?
  26. Katastrální mapa a ortofoto nemusí sedět přesně. Mapa má různou přesnost
  27. Zkvalitňování dat katastru nemovitostí novým mapováním a revizemi. Pokračující digitalizace katastru
  28. Co to je BPEJ? Číslo prozradí kvalitu půdy. Jak jej správně přečíst?
  29. Využití BPEJ. Kdy je dobré jej znát, jak ovlivňuje cenu pozemku a kde ho najdeme
  30. BPEJ určuje průměrnou úřední cenu za pozemek. Má vliv také na výběr daně
  31. Jde změnit zápis BPEJ? Jak na aktualizaci bonity půdy vašeho pozemku? Má to vliv na cenu i daně
  32. Pronájem či pacht zemědělských pozemků? Co si může domluvit majitel s uživatelem pole či sadu?
  33. Vlastníte pole? Víte, jak ho zabezpečit před nešetrným zacházením? Lze v pachtu vyžadovat ekologické zěmědělství?

Mohlo by vás zajímat

Zdroj: Adobe Stock -  christianschwier

Jak rozdělit pozemek na více částí. Kdy je nutný souhlas stavebního úřadu

Jste vlastníkem pozemku? Můžete s ním volně nakládat, nicméně pouze v mezích zákona. Pokud například hodláte pozemek rozdělit na více pozemků, můžete tak učinit, ale musíte dodržet pravidla pro rozdělení pozemku, která jsou dána právním řádem. Jak vlastníci pozemku mohou dělit své pozemky? Jaký je správný postup? Jak…

Zdroj: Fotolia.com - thodonal

Ceny nemovitostí z pohledu realitní makléřky

Cenu nemovitostí ovlivní více faktorů – technický stav, právní poměry, ale zcela zásadní vliv má lokalita. „ Lokalita, lokalita, lokalita je základní poučka na trhu s realitami, vše ostatní jsou spíše cenové korekce .“ zahajuje rozhovor Lucie Tůmová.

Brno, Ilustrační obrázek © fotolia.com

Lidé podali přes 5000 připomínek k brněnskému územnímu plánu

Lidé v Brně podali během tří měsíců přes 5000 připomínek k návrhu nového územního plánu města. Shromažďoval je Odbor územního plánování a rozvoje magistrátu. Připomínkovací proces skončil v poslední červnový den, uvedli dnes radní na setkání s novináři.

Zdroj: AdobeStock - nordroden

Rozdíl mezi stavebním pozemkem a parcelou. Co na to územní plán a katastr nemovitostí

Pozemek, parcela, stavební pozemek, zastavěná plocha, zahrada, trvalý travní porost, orná půda… to všechno jsou pojmy, se kterými se setkáte při zájmu o pozemky. Nebo o parcely? Jaký je rozdíl mezi parcelou a pozemkem? A co znamenají pojmy z katastru nemovitostí a co říká územní plán? A na kterých pozemcích můžete…

Liberec, ilustrační obrázek, zdroj: fotolia.com

Veřejné projednání územního plánu Liberce bude nejdřív v září

Příprava nového územního plánu Liberce nabrala další zpoždění. Primátor Jaroslav Zámečník (SLK) předpokládá, že nové veřejné projednání bude nejdřív letos v září a zastupitelstvo nový územní plán dostane ke schválení nejdřív v polovině roku 2021. Opoziční uskupení LOL za přípravu návrhu vedení města kritizuje. Podle…

Zdroj: AdobeStock-mariohagen

Místní poplatky obci a daně spojené s vlastnictvím domu, bytu či pozemku

Vlastnictví a obývání nemovitosti je spojeno mimo jiné s náklady ve formě poplatků a daní, jejichž výše se obec od obce liší. Právem každé obce je požadovat po vlastnících nemovitostí a občanech, kteří mají v obci trvalé bydliště, úhradu poplatků do obecní kasy. Obec je však limitována zákonem (konkrétně zákon č.…

Zdroj: AdobeStock - AnnaReinert

Kdo musí vybudovat přístupovou cestu ke stavebnímu pozemku?

Přístupová cesta k pozemku je základním předpokladem k výstavbě. Bez ní nelze legálně stavět. Pozor si dejte na koupi pozemku, ke kterému obec teprve plánuje vybudovat cestu. Může to trvat i desítky let.

Jak si postavit rodinný dům - výběr pozemku

Jak si postavit rodinný dům - výběr pozemku

Bydlíte v bytě a sníte o vlastním domě? Stojíte před rozhodnutím zda v bytě zůstat, nechat si postavit rodinný dům stavební firmou nebo si postavit vysněný dům svépomocí? Pokud se rozhodnete pro výstavbu rodinného domu pomocí vlastních sil, pak můžete ušetřit až polovinu Vašich financí, než při spolupráci se stavební…