REKLAMA
Témata Hledat

Architektonické inspirace

Mozaika nápadů z celého světa na ESTAV.cz!

Pozemky a parcely více o tématu

Územní plán: Sledujte ho. Prozradí, co bude stát za vaším plotem

Jestliže uvažujete o stavbě rodinného domu a teprve máte vyhlédnutý pozemek, je dobré ještě před koupí věnovat velkou pozornost územnímu nebo regulačnímu plánu. Z něj se dozvíte množství užitečných informací, které vám mohou pomoci k rozhodnutí, zda pozemek skutečně koupit nebo ne. Tyto informace se mohou týkat jednak toho, jaké stavby se mohou na uvažovaném pozemku stavět a dále toho, jaké záměry se v budoucnu mohou objevit ve vašem bližším či vzdálenějším sousedství.
Zdroj: Fotolia.com - roman-sigaev

Územní plán dnes bývá zpravidla dostupný na internetových stránkách. Abyste si byli jistí, že jde o aktuální a platný dokument, bude přeci jen jistější vypravit se na obecní či městský úřad a požádat o nahlédnutí přímo tam.

Co bude stát za plotem

Jen málokdo by chtěl bydlet vedle dálnice, skládky nebo chemické továrny. A to, že v době vaší návštěvy žádná taková stavba v sousedství vyhlédnutého pozemku nestála, neznamená, že už se o ní neuvažuje nebo se dokonce nepřipravuje. Právě územní plán vám ukáže, jaké stavby jsou přípustné ve vaší lokalitě. Zda jen dvoupatrové rodinné domy či domy bytové o 10 podlažích nebo dokonce budovy pro výrobní činnost nebo obchvat města.

Nespokojte se současně se samotným platným územním plánem, ale zjišťujte na úřadě, zda se právě nepořizuje změna územního plánu nebo dokonce zcela nový územní plán. A pokud se zatím nepřipravuje, zda někdo z vlastníků sousedních pozemků nemá na úřadě územního plánování podanou žádost, aby se územní plán změnil.

Kde najdu informace o tématu v právních předpisech:

  • obecné informace o územním plánu a jeho obsahu - § 43 stavebního zákona
  • obecné informace o regulačním plánu a jeho obsahu - § 61 stavebního zákona
  • územně plánovací informace - § 21 stavebního zákona
  • právo na náhradu za omezení zastavitelnosti pozemku - § 102 stavebního zákona, čl. 11 odst. 4 Listiny základních práv a svobod

Co si můžete na svém pozemku postavit

Územní plán obsahuje barevnou mapu, z níž zjistíte, jaké typy staveb je možné budovat na vašem konkrétním pozemku. Kromě toho bývají již v mapě vyznačené různé písmenné či číselné kódy, které definují podrobnější podmínky výstavby. Pro rozklíčování všech podmínek pro umísťování staveb v daném území musíte dát dohromady informace z grafické části (mapa) a textu územního plánu.

Kromě informace, zda je na daném pozemku možné stavět objekty bydlení se tak můžete dozvědět např. maximální výšku či podlažnost, maximální či minimální velikost stavební parcely, max. zastavitelnost pozemku, minimální podíl zeleně na každém stavebním pozemku apod.

Dále může územní plán stanovit, že na některých pozemcích se bude moci stavět až po zpracování územní studie nebo regulačního plánu. Může taky předepisovat povinnost uzavřít s ostatními vlastníky dohodu o parcelaci. Často obsahuje územní plán závazné stanovení etap zástavby, kdy některé pozemky bude možné zastavět až po využití pozemků jiných. Mohlo by se vám tak stát, že sice budete mít krásný stavební pozemek, ale dalších několik let na něm nebudete moci stavět.

Informace o všech podmínkách zástavby konkrétního pozemku bohužel nenajdete v územním plánu na jednom místě, ale měli byste prostudovat územní plán celý. Což může být u větších měst až několik set stran textu.

I proto je vhodné vypravit se na úřad územního plánování osobně a nechat si strukturu a obsah územního plánu úředníky vysvětlit s tím, že konkrétní části týkající se vašeho pozemku si necháte okopírovat.

Můžete rovněž požádat o vydání tzv. územně plánovací informace, ve kterém vám úřad podmínky pro výstavbu oficiálně potvrdí.

Zdroj: Fotolia.com - FabianoZdroj: Fotolia.com - Fabiano

Nevyhovuje vám územní plán? Požádejte o změnu

Jak již bylo uvedeno výše, územní plán se může v čase měnit. Pokud jste tedy našli vysněný pozemek, ale současná podoba územního plánu realizaci vámi uvažované stavby neumožňuje, můžete se pokusit dosáhnout jeho změny. Může jít o změnu jen konkrétních omezujících podmínek (např. zvýšení podlažnosti nebo zvětšení koeficientu zastavitelnosti) nebo o změnu v současné době nezastavitelného pozemku na zastavitelný.

Ať již půjde o změnu spíše drobnou nebo o rozsáhlou, vždy půjde o náročný proces s nejistým výsledkem a rozhodně nemá smysl jej zkoušet pro někoho, kdo s realizací stavby spěchá a je na výsledku závislý. Musíte počítat s tím, že proces změny bude trvat minimálně půl roku, zpravidla však podstatně více, někdy i mnoho let. A taky nemusí být úspěšný.

V prvé řadě se opět vydejte na úřad územního plánování a zjistěte jejich názor na to, zda vámi požadovaná změna bude vůbec možná a kdy by se jí asi dalo dosáhnout. Na úřadě vás pak taky poučí o tom, jakou formou o změnu požádat a jak bude celý proces probíhat. Upozorní vás na to, že na změnu územního plánu není právní nárok a že úspěšnost změny bude záviset na názoru zastupitelů a také tzv. dotčených správních orgánů. Na základě této konzultace pak můžete zvážit, zda se o změnu územního plánu pokusit či radši hledat jiný pozemek.

Stal se váš pozemek nezastavitelným? Máte právo na náhradu

V procesu územního plánování by se mohlo také stát, že váš původně zastavitelný pozemek, se nově stane pozemkem zastavitelným obtížněji nebo dokonce vůbec. Pokud jste pořídili pozemek jako zastavitelný a změnou územního plánu nebo zcela novým územním plánem došlo k takové změně regulace, která plánovanou výstavbu výrazně omezuje nebo znemožňuje, máte právo žádat, aby vám obec nahradila vzniklou újmu. Pro vznik a uplatnění práva na náhradu stanoví stavební zákon poměrně přísné podmínky. Tou základní je to, že náhrada náleží pouze v případě, že od chvíle, kdy se pozemek stal zastavitelným, neuplynulo více než 5 let. Pokud kupujete stavební pozemek, zajímejte se proto o to, kdy jej územní plán k zastavění určil. A taky o to, zda už neprobíhá nebo se neplánuje změna, která by zastavitelnost omezila nebo zrušila.

A rozhodně sledujte průběžně úřední desku dané obce, abyste zachytili informace o tom, že se má územní plán měnit. Ke sledování úřední desky můžete dnes využít její elektronickou podobu, kterou musí každá obec povinně zřídit na svých webových stránkách.

Mgr. Vítězslav Dohnal

Vystudoval Právnickou fakultu Masarykovy univerzity v Brně.  Od roku 2008 působí jako advokát v Táboře. Od roku 2014 je společníkem Advokátní kanceláře Dohnal & Bernard, s. r. o.  Ve své praxi se se specializuje se na správní a stavební právo, občanskoprávní spory a trestní právo. Zastupuje své klienty před soudy včetně Nejvyššího správního soudu a soudu Ústavního. Je spoluautorem komentáře ke správnímu řádu a k zákonům o přístupu k informacím. Podílel se na vydání publikace Globální problémy profesní etiky právníků.

Sdílet / hodnotit tento článek

Další kapitoly tématu „Pozemky a parcely

  1. Jaké jsou druhy pozemků? Jak způsob využití ovlivňuje cenu pozemku?
  2. Územní plán: Sledujte ho. Prozradí, co bude stát za vaším plotem
  3. Kupujete stavební pozemek od obce? Na co si dát pozor, jaké to má výhody a nevýhody
  4. Převod zemědělské půdy na stavební pozemek: Jak zažádat a jaké jsou poplatky
  5. Nezapomínejte na právo cesty, přístup k nemovitosti není vždy samozřejmost
  6. Zastavěnost pozemku: Jakou rozlohu může mít rodinný dům a zpevněné plochy
  7. Jaké průzkumy pozemku si zajistit před stavbou rodinného domu
  8. Nemovitosti a ochranná pásma: Kde zjistit informace
  9. Nemovitosti a ochranná pásma: Pásma vznikající ze zákona
  10. Nemovitosti a ochranná pásma: Pásma vznikající vydaným rozhodnutím

Přečtěte si více k tématu Pozemky a parcely

Sucho, ilustrační obrázek, fotolia.com - kesaran

Novelu, která zavádí komise pro sucho, schválila vláda

Stát plánuje zřízení komisí, které budou rozhodovat o opatřeních v době sucha, podobně jako u povodní. Komise budou moci zakázat v době sucha povolené odběry vody nebo nařídit vlastníkovi vodohospodářského zařízení jeho zprovoznění. Počítá s tím návrh novely vodního zákona, kterou připravila ministerstva zemědělství a ...

Regulační bubliny v územním plánu Pec pod Sněžkou může využívat

Regulační bubliny v územním plánu Pec pod Sněžkou může využívat

Územní plán Pece pod Sněžkou na Trutnovsku smí nadále využívat princip takzvaných regulačních bublin, který má podle radnice zachovat rozptýlenost výstavby v některých lokalitách. Ústavní soud (ÚS) totiž vyhověl stížnosti města, plánem se musí znovu zabývat Krajský soud v Hradci Králové. "Rozhodnutí Ústavního soudu ...

REKLAMA
REKLAMA