Kupujete stavební pozemek od obce? Na co si dát pozor, jaké to má výhody a nevýhody

Jednou z možností, jak získat stavební pozemek, je koupit ho od obce. Koupě stavebního pozemku od obce má řadu výhod, obec si zjevně přeje, aby byl pozemek zastavěn a výstavbě tak zpravidla nemá důvod bránit. Často je pozemek i zasíťován. Jelikož se ale jedná o majetek obce, má takový prodej jistá specifika, musí být řádně zveřejněn a schválen. Zda celý proces proběhl v pořádku si jako kupující raději ohlídejte, aby nemohl být prodej později prohlášen za neplatný. A je toho více, na co si dát pozor.
© Fotolia.com - Anton Gvozdikov

Koupě takového pozemku má řadu výhod. Prodává-li obec pozemek jako stavební, dává tím najevo, že si přeje, aby byl zastavěn. Neměla by tedy blokovat vydávání stavebního povolení. To se často stává u záměrů, které jsou prosazovány bez součinností s obcí či dokonce proti její vůli.

Obecní pozemky bývají často zasíťovány, nebo se s jejich zasíťováním počítá. Neměl by tedy nastat problém s připojením na obecní vodovod, kanalizaci a další sítě.

Výhodou také bývá nízká cena, která má přilákat investory, popř. podpořit mladé rodiny při pořizování vlastního bydlení.

Pozor na sliby o změně územního plánu

Pozor ovšem na případy, kdy obec prodává zemědělské pozemky s neformálním slibem, že je změnou územního plánu převede do režimu stavebních pozemků. Takový slib není závazný. Snadno se může stát, že se od změny plánu ustoupí, například s volbou nového vedení obce. Zahrada koupená za cenu stavebního pozemku tak může zůstat zahradou, na které není možné stavět.

Prodej nemovitostí obce má jasná pravidla

Nevýhodou obecních pozemků jsou také zpřísněné požadavky na jejich prodej. Zjednodušeně řečeno, obec může prodat svou půdu pouze tehdy, když o tom dopředu informuje veřejnost, obecní zastupitelstvo prodej schválí a kupní smlouva je uzavřena za férových, obvyklých podmínek. Pakliže obec tyto zásady nedodrží, je prodej neplatný.

Výše uvedené principy platí již dlouhá léta. Obce je tedy dobře znají a v praxi naplňují. Soudy však dovodily ve svých rozsudcích další požadavky, které jdou nad rámec zákona, resp. řeší situace, na které zákon nepamatoval. Nad těmi se nyní pozastavím.

Zákon stanoví, že záměr prodeje obecního pozemku musí být zveřejněn na úřední desce po dobu 15 dnů. Záměr musí být popsán dostatečně určitým způsobem. Tím se rozumí alespoň parcelní číslo a katastrální území, kde se pozemek nachází. Oznámení musí rovněž obsahovat údaj, za kolik se pozemek prodává. Soudy dovodily, že není třeba uvádět, kdo bude kupcem, přestože se tato informace často zveřejňuje. 

Mnohdy se chybuje v tom, že při prodeji části obecního pozemku není tato část nijak specifikována, nebo oznámení dokonce budí dojem, že se prodává pozemek celý. Správný postup je takový, že se prodávaná část specifikuje buďto geometrickým plánem a pokud ten ještě neexistuje, pak slovním popisem (např. údajem kolik metrů čtverečních bude nový pozemek mít).

Po uplynutí patnáctidenní lhůty od vyvěšení oznámení může prodej schválit zastupitelstvo. Aby bylo schválení nenapadnutelné, musí být zastupitelstvo řádně svoláno a musí být přístupné veřejnosti. Neformální setkání nadpoloviční většiny zastupitelů doma u starosty tyto podmínky nesplňuje.

Teprve po řádném zveřejnění záměru a vydání souhlasu zastupitelstva může starosta nebo místostarosta podepsat kupní smlouvu. Smlouva by měla obsahovat doložku o tom, že záměr byl řádně oznámen a schválen zastupitelstvem. V doložce je vhodné uvést dobu vyvěšení oznámení a datum a číslo schvalovacího usnesení, aby ho bylo možné dohledat. Tam, kde hrozí riziko napadení smlouvy, doporučuji trvat na tom, aby oznámení i schvalovací usnesení tvořily přílohu a nedílnou součást smlouvy.

Povinnosti oznámení na úřední desce a následného schválení zastupitelstvem podléhají také jakékoli smlouvy, které v sobě zahrnující budoucí povinnost obce prodat obecní pozemek (např. smlouva o budoucí smlouvě kupní), nebo dodatky, které podstatným způsobem mění již uzavřené smlouvy (např. dodatek ke kupní smlouvě rozšiřující výměru prodávaných pozemků nebo snižující kupní cenu).

© Fotolia.com - artush© Fotolia.com - artush

Nižší cenu, než je cena obvyklá musí obec zdůvodnit

Obec má povinnost nakládat se svým majetkem jako řádný hospodář. Tato povinnost se projevuje mimo jiné v tom, že obec musí prodat svůj pozemek nejméně za obvyklou cenu, nebo přesvědčivě zdůvodnit, proč prodala za cenu nižší. Například proto, aby poskytla místním rodinám levné stavební pozemky. Obec tedy nemusí prodávat tomu, kdo nabídne nejvíc. Avšak čím nižší je reálně sjednaná cena oproti ceně obvyklé, nebo nejvýše nabídnuté, tím pečlivěji musí obec zdůvodnit, proč je prodej za nižší cenu v zájmu obce. Zdůvodnění by mělo být obsaženo ve schvalovacím usnesení, podkladech pro jednání zastupitelstva či v zápise z jednání. Kupujícím nelze než doporučit, aby požadovali vložení odůvodnění přímo do přílohy smlouvy. Chybí-li odůvodnění nízké ceny, nebo je-li nedostatečné, hrozí opět neplatnost smlouvy.

Kdo chce mít tedy úplnou jistotu o platnosti smlouvy o prodeji obecního pozemku, měl by se zúčastnit jednání zastupitelstva, které prodej schvaluje, aby se ujistil, že vše proběhlo řádně. Rovněž by měl požadovat, aby oznámení záměru prodeje i schvalovací usnesení včetně případného odůvodnění nízké ceny bylo součástí smlouvy, jejíž vyhotovení si ponechá po podpisu u sebe. Z praxe jsou známy případy, kdy tyto dokumenty nebylo možné v obecních, katastrálních či soudních archivech dohledat. 

Chcete mít jistotu? Prověřujte!

Závěrem lze říci, že koupě obecního pozemku pro výstavbu dává zpravidla záruku bezkonfliktního povolování a připojení na obecní infrastrukturu. Doporučuji však prověřit, že pozemek je po právní i technické stránce pro výstavbu skutečně připraven, a že obec zvládla všechny formality, které prodeji předcházejí.

Radek Motzke

Advokát specializovaný na právo nemovitostí, stavební právo a právo životního prostředí. Vedle toho zajišťuje klientům kompletní hospodářskou právní agendu od smluv, přes právo obchodních společností, zajišťování podnikatelských oprávnění až po vymáhání pohledávek.  Své rady zveřejňuje i na www.dobrasmlouva.cz.

Sdílet / hodnotit tento článek

Mohlo by vás zajímat

estav.cz v žebříčku návštěvnosti TOPlist