REKLAMA
Témata Hledat

Architektonické inspirace

Mozaika nápadů z celého světa!

Pozemky a parcely více o tématu

Rozdíl mezi stavebním pozemkem a parcelou. Co na to územní plán a katastr nemovitostí

Pozemek, parcela, stavební pozemek, zastavěná plocha, zahrada, trvalý travní porost, orná půda… to všechno jsou pojmy, se kterými se setkáte při zájmu o pozemky. Nebo o parcely? Jaký je rozdíl mezi parcelou a pozemkem? A co znamenají pojmy z katastru nemovitostí a co říká územní plán? A na kterých pozemcích můžete stavět?
Zdroj: AdobeStock - nordroden

Pozemek vs. parcela. Čeština vs. právní předpisy

Co je pozemek si odváží říct každý laik, stejně tak jako „každý“ bude „vědět“, co je stavební pozemek a stavební parcela, přičemž budou mnozí ale vycházet jen z jazykového významu daných slov. Jenže tak jednoduché to zase není. Nelze vycházet jen z jazykového významu daných slov. Teprve obecně závazné předpisy tyto pojmy definují. Abychom se v pojmech vyznali, musíme si přesně říci, co se rozumí pozemkem, parcelou, stavební parcelou, pozemkovou parcelou a stavebním pozemkem.

Pozemek

Ačkoli termín pozemek se vyskytuje v mnoha právních předpisech, obsahuje jeho definici jen katastrální zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon). Žádný jiný právní předpis nestanoví, co se rozumí pozemkem, a to ani občanský zákoník, který stanoví, že pozemek je nemovitou věcí (§ 498 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník). Pro pozemek je důležité, že se jedná nejen o část zemského povrchu, ale také že může vzniknout jen za předpokladu, že má i zákonem stanovené hranice. Podle § 2 písm. a) katastrálního zákona se pozemkem rozumí část zemského povrchu oddělená od sousedních částí takto:

  • hranicí územní jednotky nebo hranicí katastrálního území,
  • hranicí vlastnickou,
  • hranicí stanovenou regulačním plánem, územním rozhodnutím, společným povolením, kterým se stavba umisťuje a povoluje, veřejnoprávní smlouvou nahrazující územní rozhodnutí, územním souhlasem nebo hranicí danou schválením navrhovaného záměru stavebním úřadem,
  • hranicí jiného práva odvozeného od vlastnického práva,
  • hranicí rozsahu zástavního práva,
  • hranicí rozsahu práva stavby,
  • hranicí druhů pozemků, popřípadě rozhraním způsobu využití pozemků.

Vyjmenovat tyto hranice schopné vytvořit pozemek ve smyslu katastrálního zákona není zrovna jednoduché. To vede proto často k přílišnému zjednodušování daného problému v tom smyslu, že se za pozemek prostě považuje „část zemského povrchu oddělená nějakou hranicí“. To je sice pravda, ale bez jasného stanovení o jaké hranice se jedná, je taková definice nepoužitelná. V případě, že část zemského povrchu není oddělená od ostatních částí některými z výše uvedených hranic, nejedná se však o pozemek, a proto ani o samostatnou nemovitou věc, s kterou lze samostatně nakládat (převést, směnit, zatížit zástavním právem apod.).

Zde je potřeba připomenout, že hranicí pozemku nikdy není rozsah věcného břemene k části pozemku. Jestliže se někdo rozhodne zřídit věcné břemeno k části pozemku, může tak učinit (nutný je geometrický plán pro vyznačení rozsahu věcného břemene k části pozemku), ale hranice pozemku se tím nijak nezmění (rozsah věcného břemene k části pozemku se od 1. 3. 2007 zakresluje do katastrální mapy a rozsahy věcných břemen vzniklých před tímto datem se postupně doplňují). Rovněž rozsah práva nájmu či pachtu nikdy netvoří hranici pozemku. Nikdy hranicí pozemku nebyl ani rozsah způsobu ochrany (vybrané údaje o způsobu ochrany nemovitostí jsou sice obsahem katastru nemovitostí (dále jen „katastr“), ale zapisují se vždy k celému pozemku, i když se vztahují jen k jeho části.

Stejně je to i s rozsahem předkupního práva, které rovněž netvoří hranici pozemku. Pokud se zapisuje do katastru předkupní právo, které se vztahuje jen k části pozemku [§ 101 zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon)], je to právo zapsáno k celému pozemku.

Parcela

Pozemky se v katastru evidují v podobě parcel [§ 3 odst. 1 písm. a) katastrálního zákona]. Parcelou se pak podle § 2 písm. b) katastrálního zákona rozumí pozemek, který je geometricky a polohově určen, zobrazen v katastrální mapě a označen parcelním číslem.

Může se tak stát, že jedna parcela zahrnuje 2 pozemky (např. když někdo si nezmění parcelu s druhem pozemku zahrada – ve skutečnosti to ale mají být 2 parcely jedna s druhem pozemku zahrada a druhá s druhem pozemku ostatní plocha). Stejně tak mohou být v katastrální mapě zobrazeny 2 parcely (2 pozemky, jeden pozemek s druhem pozemku ovocný sad, druhý s druhem pozemku zahrada), ale ve skutečnosti se má jednat o jednu parcelu s druhem pozemku zahrada (srov. rozsudek Nejvyššího soudu NS 20 Cdo 20/99).

Stavební parcela a pozemková parcela

Nutno zdůraznit, že katastrální zákon „nezná“ termín stavební pozemek. Parcely, v jejichž podobě se pozemky v katastru jedině evidují, mohou být buď stavební, anebo pozemkové. Přitom stavební parcelou se rozumí pozemek evidovaný v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří a pozemkovou parcelou se rozumí pozemek, který není stavební parcelou [§ 2 písm. c) a d) katastrálního zákona].

Stavební parcela může mít tedy jen jeden jediný druh pozemku, tj. zastavěnou plochu a nádvoří. Pozemková parcela může mít pak druh pozemku orná půda, chmelnice, vinice, zahrady, ovocný sad, trvalý travní porost, lesní pozemek, vodní plocha a ostatní plochy. Jestliže se jedná o druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří, jedná se o pozemek, na němž je:

  • budova včetně nádvoří (tj. části zastavěného stavebního pozemku obsahující dvůr, vjezd, drobné stavby, bazén, zatravněné plochy, okrasné záhony a jiné přiléhající plochy, které slouží k lepšímu užívání stavby), vyjma skleníku, který je v katastru evidován jako budova, postaveného na zemědělském nebo lesním pozemku, a vyjma budovy postavené na lesním pozemku a budovy evidované na pozemku vodní plocha,
  • společný dvůr,
  • zbořeniště,
  • vodní dílo.

Parcely se v katastru označují čísly vyjádřenými arabskými číslicemi ve dvou číselných řadách, odděleně pro pozemkové a stavební parcely nebo v jedné číselné řadě. Pokud jsou všechny pozemky v katastrálním území vedeny v jedné číselné řadě, je v záhlaví listu vlastnictví uveden text „V kat. území jsou pozemky vedeny v jedné číselné řadě.“. Pokud však jsou pozemky v katastrálním území vedeny ve dvou číselných řadách, pak je v záhlaví listu vlastnictví uveden text „V kat. území jsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách (St. = stavební parcela).“.

V takovém případě je před parcelním číslem stavební parcely na listu vlastnictví uvedena ještě zkratka St., aby bylo zřejmé, že se jedná o stavební parcelu. Vědět, zda se jedná o stavební parcelu nebo pozemkovou parcelu, je velmi důležité při sepisování listin o nemovitostech, neboť pozemek musí být v takové listině označen údaji katastru, tj. pozemek musí být označen parcelním číslem s uvedením názvu katastrálního území, ve kterém leží, a v případě, že jsou v katastrálním území pozemky vedeny ve dvou číselných řadách a jde o stavební parcelu, též údajem o této skutečnosti, jinak se má za to, že jde o pozemkovou parcelu [§ 8 písm. a) katastrálního zákona].

Zastavitelná plocha

V katastru neexistuje žádná evidence stavebních pozemků, což si veřejnost často neuvědomuje a zaměňuje údaje v katastru o stavebních parcelách za údaje o stavebních pozemcích. Z územního plánu obce lze pouze vyčíst, které plochy jsou určeny k zastavění, nikoliv, že se jedná o stavební pozemky. Zastavitelnou plochou se rozumí podle § 2 písm. j) stavebního zákona plocha vymezená k zastavění v územním plánu nebo v zásadách územního rozvoje. Zastavitelná plocha se stane stavebním pozemkem až při splnění zákonem stanovených podmínek.

Stavební pozemek

Stavební pozemek je tedy termínem stavebního zákona nikoliv katastrálního zákona. Podle § 2 písm. b) stavebního zákona se stavebním pozemkem rozumí pozemek, jeho část nebo soubor pozemků, vymezený a určený k umístění stavby:

  • územním rozhodnutím,
  • společným povolením, kterým se stavba umisťuje a povoluje, anebo
  • regulačním plánem.

Teprve při splnění výše uvedených podmínek citace ustanovení stavebního zákona se z pozemku s druhem pozemku např. zahrada, který je zařazen do zastavitelné plochy podle územního plánu, stává stavební pozemek. Z uvedeného vyplývá, že stavební pozemek je takový, na kterém se teprve stavět bude nebo se už staví, a v katastru je doposud vyznačen s různým druhem pozemku, kromě druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří (může být také už postaveno, ale vlastník doposud nepožádal o odpovídající zápis do katastru).

Teprve až je postaveno a vlastník stavby ohlásí změnu týkající se pozemku katastrálnímu úřadu, stává se stavební pozemek zastavěným stavebním pozemkem, kterým se rozumí podle § 2 písm. c) stavebního zákona pozemek evidovaný v katastru jako stavební parcela, ale i další pozemkové parcely zpravidla pod společným oplocením, tvořící souvislý celek s obytnými a hospodářskými budovami. Zastavěný stavební pozemek je tedy nejen pozemková parcela s druhem pozemku zastavěná plocha a nádvoří, ale i další pozemky, které toliko souvisejí se stavbou, ale zastavěné ve skutečnosti být nemusí.

Kdy se mění druh pozemku na zastavěnou plochu a nádvoří

Důležité je, že ke změně druhu pozemku v katastru na zastavěnou plochu a nádvoří lze přistoupit teprve až po uskutečnění takové změny v terénu nebo v rámci obnovy katastrálního operátu na podkladě výsledků pozemkových úprav [(§ 30 odst. 4 vyhlášky č. 357/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální vyhláška)]. Dříve to není možné. Po celou dobu, kdy se staví např. rodinný dům, tak zůstává v katastru původní druh pozemku (např. zahrada nebo orná půda).

Při změně druhu pozemku na druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří, je pochopitelné, že ke změně druhu pozemku dochází v terénu zpravidla jen na části pozemku, který je v katastru uveden jako pozemková parcela. Na základě geometrického plánu tak dojde k oddělení pozemku s druhem pozemku zastavěná plocha a nádvoří (souhlas stavebního úřadu k dělení nebo scelování pozemků se při zápisu změny druhu pozemku nebo způsobu využití pozemku nevyžaduje).

Po dokončení budovy stavebníkem, který je vlastník pozemku, je vlastník pozemku povinen ohlásit změnu týkající se jeho pozemku [§ 37 odst. 1 písm. d) katastrálního zákona] spočívají v tom, že se součástí pozemku stala budova. Přílohou ohlášení vlastníka, pokud ohlašuje vlastník pozemku, že postavil budovu, která je součástí pozemku, musí proto být i geometrický plán pro vyznačení obvodu stavby. Doklad o přidělení čísla popisného nebo evidenčního ani doklad o typu a způsobu využití budovy vlastník předkládat s ohlášením nemusí, protože tyto údaje si katastrální úřad převezme ze základního registru územní identifikace a nemovitostí (RÚIAN).

Změny máte povinnost nahlásit

Pokud vlastník pozemku neohlásí katastrálnímu úřadu změny údajů týkající se jeho nemovitosti dopouští se přestupku, za který mu může být uložena pokuta u fyzické osob do 50 000 Kč, u právnické osoby do 100 000 Kč [§ 57 odst. 2 písm. d) a odst. 3 katastrálního zákona].

V případě, že nová budova není součástí pozemku ani práva stavby, zapisuje se nová budova jako samostatná věc spolu s vkladem vlastnického práva k této budově, a to na základě návrhu na vklad (správní poplatek 2 000 Kč) (popř. bez návrhu na vklad v případě listiny od soudu), vzhledem k tomu, že se zapisuje vlastnické právo, jehož zápis do katastru je zpoplatněn správním poplatkem. Doložit je nutné v takovém případě podklad osvědčující, že jde o stavbu, která není součástí pozemku ani práva stavby, podklad pro zápis vlastnického práva k budově a geometrický plán pro vyznačení obvodu budovy (tj. přílohy návrhu na vklad u vkladového řízení). I v tomto případě se vlastník (v tomto případě vlastník samostatné budovy) dopustí přestupku, pokud nezajistí odpovídající zápis v katastru, tj. neohlásí změny údajů týkající se jeho nemovitosti.

Závěr

Z katastru nelze sice zjistit, zda se jedná o stavební pozemek či nikoliv, ale v rámci zkvalitňování údajů katastru je žádoucí, aby byly v katastru uvedeny druhy pozemků podle skutečnosti. Je na vlastnících, aby řádně ohlašovali všechny změny týkající se jejich nemovitostí, a to nejen v případě, kdy se pozemková parcela změnila na stavební parcelu, tj. kdy se druh pozemku změnil na druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří, ale i v ostatní případech změny druhu pozemku. Nezastupitelnou roli v tomto zkvalitňování údajů katastru mají revize údajů katastru, které v současnosti probíhají (§ 35 katastrálního zákona), a se kterými se jistě mnozí již reálně setkali.

Zdroj obráků územního plánu: mnisek.cz/uzemni-plan.

JUDr. Eva Barešová

Je absolventkou Právnické fakulty Univerzity Karlovy v Praze. Převážně pracovala jako právnička ve státní správě, od roku 1993 víc jak 25 let působila jako vedoucí oddělení legislativy na Českém úřadu zeměměřickém a katastrálním. Podílela na přípravě právních předpisů. Přednáší mimo jiné na vysokých školách – Stavební fakultě ČVUT, na VŠE na Institutu oceňování nemovitostí, VŠE studijní program MBA Real Estate a též na Business Institut EDU, a.s. studijní program MBA Real Estate. Je členkou výboru Pražského sdružení Jednoty českých právníků.

Sdílet / hodnotit tento článek

Další kapitoly tématu „Pozemky a parcely

  1. Jak vybrat správné místo pro bydlení? Zamyslete se nejprve nad svými potřebami
  2. Rozdíl mezi stavebním pozemkem a parcelou. Co na to územní plán a katastr nemovitostí
  3. Jaké jsou druhy pozemků? Jak způsob využití ovlivňuje cenu pozemku?
  4. Převod zemědělské půdy na stavební pozemek: Jak zažádat a jaké jsou poplatky
  5. Místní poplatky obci a daně spojené s vlastnictvím domu, bytu či pozemku
  6. Územní plán: Sledujte ho. Prozradí, co bude stát za vaším plotem
  7. Kupujete stavební pozemek od obce? Na co si dát pozor, jaké to má výhody a nevýhody
  8. Zastavěnost pozemku: Jakou rozlohu může mít rodinný dům a zpevněné plochy
  9. Jaké průzkumy pozemku si zajistit před stavbou rodinného domu
  10. Nezapomínejte na právo cesty, přístup k nemovitosti není vždy samozřejmost
  11. Kdo musí vybudovat přístupovou cestu ke stavebnímu pozemku?
  12. Kdo zodpovídá za špatný stav chodníku a silnice? Kdy lze požadovat náhradu za újmu?
  13. Co dělat, když stavební pozemek není napojen na inženýrské sítě?
  14. Nemovitosti a ochranná pásma: Kde zjistit informace
  15. Nemovitosti a ochranná pásma: Pásma vznikající ze zákona
  16. Nemovitosti a ochranná pásma: Pásma vznikající vydaným rozhodnutím
  17. Neúplné údaje o vlastnících v katastru nemovitostí. Jak se upravují?

Mohlo by vás zajímat

Brno, Ilustrační obrázek © fotolia.com

Lidé podali přes 5000 připomínek k brněnskému územnímu plánu

Lidé v Brně podali během tří měsíců přes 5000 připomínek k návrhu nového územního plánu města. Shromažďoval je Odbor územního plánování a rozvoje magistrátu. Připomínkovací proces skončil v poslední červnový den, uvedli dnes radní na setkání s novináři.

Zdroj: AdobeStock-christian-schwier

Neúplné údaje o vlastnících v katastru nemovitostí. Jak se upravují?

Katastr nemovitostí je důležitý pro každého vlastníka nemovitosti. Dle tohoto seznamu se totiž určují vlastníci nemovitostí a co je zde psáno nemůže se brát na lehkou váhu. Co v katastru vlastně musí být za údaje? A co když údaje chybí nebo se domníváte, či můžete prokázat, že jsou chybné? Jak se upravují neúplné…

REKLAMA