REKLAMA
Témata Hledat

Ceny nemovitostí a nájmů

Přehledně v mapě!

Chci změnit územní plán. Co všechno si mohu s obcí dohodnout? A co na to nový stavební zákon?

V předchozích článcích o smlouvách mezi obcí a developerem, resp. stavebníkem, jsme si vysvětlili, jaké jsou nástroje pro zvýšení předvídatelnosti a bezpečnosti výstavby v dosud nezastavěném území. Pojďme si ukázat, jak se tyto nástroje využívají v praxi. Mám stavební pozemek, ale je v něm háček. Územní plán podmiňuje výstavbu tím, že vznikne přístupová komunikace nebo rovnou obchvat obce. Nebo veřejný vodovod či kanalizace. Co s tím?
Zdroj: AdobeStock - differr
Zdroj: AdobeStock - differr

Z povahy věci nemohu vybudování této infrastruktury zajistit sám. Potřebuji spolupráci obce, vlastníků sítí a někdy také vlastníků soukromých pozemků, přes něž se má stavět. V průběhu času se navíc ukáže, že autor územního plánu se příliš rozmáchnul a některá infrastruktura není zapotřebí, respektive lze ji pořídit úsporněji, než jak je do plánu zakreslena.

Ulici může postavit soukromník, nejen obec. Ale se smlouvou

Nejlepší je zafixovat další kroky tzv. plánovací smlouvou uzavřenou s obcí. Investor se v ní zaváže, že na své náklady vybuduje cestu, de facto nový kus ulice, někdy včetně dalších sítí, a následně ji předá obci. Obec naproti tomu přislíbí, že hotovou ulici převezme, pokud bude zkolaudována a bude mít odpovídající kvalitu. Pakliže se od počátku staví na obecním pozemku, může obec slíbit, že jej neprodá ani nezatíží břemenem, které by zmařilo investorův záměr. Závazky obou stran by měly mít konkrétní časový harmonogram zajištěný smluvními pokutami, eventuálně zástavním právem či bankovní garancí.

Změnu územního plánu lze do jisté míry „zobchodovat“

Pokud řešení vyžaduje nejdřív změnit územní plán, může se obec zavázat, že učiní kroky k tomu směřující. Nemůže ovšem garantovat, že ke změně skutečně dojde. Jiný úřad ji totiž může zablokovat s ohledem na veřejný zájem, například kvůli nepřípustnému záboru zemědělské půdy. Obec by si tedy měla ve smlouvě ponechat prostor úpravu plánu nakonec nepřijmout, a to s ohledem na stanovisko dotčeného správního orgánu nebo na jinou okolnost, která má povahu vyšší moci a při uzavírání smlouvy nebyla známa. Investor se může zavázat, že proces pořizování změny územního plánu zaplatí, resp. že se na něm bude finančně podílet. Rovněž může přijmout povinnost zaplatit paušální úhradu za zhodnocení pozemku v důsledku úpravy územního plánu.

Ptáte se, jestli je takový závazek mezí obcí a investorem vymahatelný? Co k tomu říká současný zákon? Jednoduše nic. Jde o šedou zónu. Nicméně smlouvy tohoto druhu se uzavírají. Pochybnosti odstraňuje nový stavební zákon, který s účinností od 1. července 2023 taková ujednání jednoznačně umožňuje.

Obec se může zavázat k neútočení

Po změně územního plánu bude typicky následovat územní řízení. Obec se může zavázat, že v tomto ani jiných řízeních nebude investorův záměr napadat. V současnosti lze porušení takového ujednání řešit především zpětně, a to v rámci odpovědnosti za škodu způsobenou neudělením nebo opožděným udělením povolení. Nový stavební zákon chce takovým situacím předcházet. Podle něj stavební úřad k námitkám porušujícím závazek neútočení nepřihlédne a povolení udělí. Nová právní úprava čelí kritice z mnoha stran, že jde o zásah do obecní samosprávy a ohrožení veřejného zájmu. Osobně si to nemyslím.

Pokud se na jedné straně soukromý investor zaváže vybudovat novou silnici a sítě, což i u malých projektů obnáší miliony korun, měla by obec na druhou stranu slíbit, že nebude jeho projekt při povolování napadat. V opačném případě může investora snadno vydírat. Riziko vydírání, resp. „změny názoru“ na straně obce je vysoké, neboť její politické vedení se obměňuje v komunálních volbách každé 4 roky. Přitom prakticky žádný projekt vyžadující změnu infrastruktury nelze během jediného volebního období povolit a postavit. Investor tedy potřebuje záruku, že obec „neotočí“ jenom proto, že po volbách usednou na radnici jiní lidé.

Na druhou stranu obec by měla dát slib neútočení pouze ke konkrétnímu projektu, a navíc s výhradou, že se může ozvat v případě vyšší moci, eventuálně nových skutečností, na něž neměla vliv.   

Každopádně doporučuji nečekat s plánovacími smlouvami na nový stavební zákon a uzavírat je již dnes. Zkušenosti ukazují, že ústní dohody ve stavebnictví nestačí.

Radek Motzke

Advokát specializovaný na architekturu, stavebnictví a ochranu životního prostředí. Své rady zveřejňuje i na www.radekmotzke.cz.

Sdílet / hodnotit tento článek

Mohlo by vás zajímat

Zdroj: AdobeStock - Nito

Zájemci o mobilní domek se mýlí v zákoně. I dům na kolech často potřebuje souhlas stavebního úřadu

Výrobky plnící funkci stavby, mezi které patří i mobilní domy, stavební zákon považuje za stavbu a je nerozhodné, že nejsou pevně spojené se zemí základem nebo mají kola a můžete je přesouvat z místa na místo. Ano, čtete dobře, stavbou může být i věc movitá. Mobilní dům musí proto splnit i všechny technické parametry…

E-book: Příručky ZDARMA!

Příručka Jak koupit bydlení

Jak koupit bydlení

Pomocník při koupi domu, bytu, pozemku.

Příručka Jak na povolení rodinného domu

Příručka Jak na povolení rodinného domu

Poradíme s vyřízením stavebního povolení

Nejnovější články

REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA