Hledat
Mapa cennemovitostí v ČR
estav.tvnový videoportál
Všechna témata
Pozemky a parcely více o tématu

Chci změnit územní plán. Co všechno si mohu s obcí dohodnout? A co na to nový stavební zákon?

V předchozích článcích o smlouvách mezi obcí a developerem, resp. stavebníkem, jsme si vysvětlili, jaké jsou nástroje pro zvýšení předvídatelnosti a bezpečnosti výstavby v dosud nezastavěném území. Pojďme si ukázat, jak se tyto nástroje využívají v praxi. Mám stavební pozemek, ale je v něm háček. Územní plán podmiňuje výstavbu tím, že vznikne přístupová komunikace nebo rovnou obchvat obce. Nebo veřejný vodovod či kanalizace. Co s tím?
Zdroj: AdobeStock - differr
Zdroj: AdobeStock - differr

Z povahy věci nemohu vybudování této infrastruktury zajistit sám. Potřebuji spolupráci obce, vlastníků sítí a někdy také vlastníků soukromých pozemků, přes něž se má stavět. V průběhu času se navíc ukáže, že autor územního plánu se příliš rozmáchnul a některá infrastruktura není zapotřebí, respektive lze ji pořídit úsporněji, než jak je do plánu zakreslena.

Ulici může postavit soukromník, nejen obec. Ale se smlouvou

Nejlepší je zafixovat další kroky tzv. plánovací smlouvou uzavřenou s obcí. Investor se v ní zaváže, že na své náklady vybuduje cestu, de facto nový kus ulice, někdy včetně dalších sítí, a následně ji předá obci. Obec naproti tomu přislíbí, že hotovou ulici převezme, pokud bude zkolaudována a bude mít odpovídající kvalitu. Pakliže se od počátku staví na obecním pozemku, může obec slíbit, že jej neprodá ani nezatíží břemenem, které by zmařilo investorův záměr. Závazky obou stran by měly mít konkrétní časový harmonogram zajištěný smluvními pokutami, eventuálně zástavním právem či bankovní garancí.

Změnu územního plánu lze do jisté míry „zobchodovat“

Pokud řešení vyžaduje nejdřív změnit územní plán, může se obec zavázat, že učiní kroky k tomu směřující. Nemůže ovšem garantovat, že ke změně skutečně dojde. Jiný úřad ji totiž může zablokovat s ohledem na veřejný zájem, například kvůli nepřípustnému záboru zemědělské půdy. Obec by si tedy měla ve smlouvě ponechat prostor úpravu plánu nakonec nepřijmout, a to s ohledem na stanovisko dotčeného správního orgánu nebo na jinou okolnost, která má povahu vyšší moci a při uzavírání smlouvy nebyla známa. Investor se může zavázat, že proces pořizování změny územního plánu zaplatí, resp. že se na něm bude finančně podílet. Rovněž může přijmout povinnost zaplatit paušální úhradu za zhodnocení pozemku v důsledku úpravy územního plánu.

Ptáte se, jestli je takový závazek mezí obcí a investorem vymahatelný? Co k tomu říká současný zákon? Jednoduše nic. Jde o šedou zónu. Nicméně smlouvy tohoto druhu se uzavírají. Pochybnosti odstraňuje nový stavební zákon, který s účinností od 1. července 2023 taková ujednání jednoznačně umožňuje.

Obec se může zavázat k neútočení

Po změně územního plánu bude typicky následovat územní řízení. Obec se může zavázat, že v tomto ani jiných řízeních nebude investorův záměr napadat. V současnosti lze porušení takového ujednání řešit především zpětně, a to v rámci odpovědnosti za škodu způsobenou neudělením nebo opožděným udělením povolení. Nový stavební zákon chce takovým situacím předcházet. Podle něj stavební úřad k námitkám porušujícím závazek neútočení nepřihlédne a povolení udělí. Nová právní úprava čelí kritice z mnoha stran, že jde o zásah do obecní samosprávy a ohrožení veřejného zájmu. Osobně si to nemyslím.

Pokud se na jedné straně soukromý investor zaváže vybudovat novou silnici a sítě, což i u malých projektů obnáší miliony korun, měla by obec na druhou stranu slíbit, že nebude jeho projekt při povolování napadat. V opačném případě může investora snadno vydírat. Riziko vydírání, resp. „změny názoru“ na straně obce je vysoké, neboť její politické vedení se obměňuje v komunálních volbách každé 4 roky. Přitom prakticky žádný projekt vyžadující změnu infrastruktury nelze během jediného volebního období povolit a postavit. Investor tedy potřebuje záruku, že obec „neotočí“ jenom proto, že po volbách usednou na radnici jiní lidé.

Na druhou stranu obec by měla dát slib neútočení pouze ke konkrétnímu projektu, a navíc s výhradou, že se může ozvat v případě vyšší moci, eventuálně nových skutečností, na něž neměla vliv.   

Každopádně doporučuji nečekat s plánovacími smlouvami na nový stavební zákon a uzavírat je již dnes. Zkušenosti ukazují, že ústní dohody ve stavebnictví nestačí.

Radek Motzke

Advokát specializovaný na architekturu, stavebnictví a ochranu životního prostředí. Své rady zveřejňuje i na www.radekmotzke.cz.

Sdílet / hodnotit tento článek

Další kapitoly tématu „Pozemky a parcely

  1. Jak vybrat správné místo pro bydlení? Zamyslete se nejprve nad svými potřebami
  2. Rozdíl mezi stavebním pozemkem a parcelou. Co na to územní plán a katastr nemovitostí
  3. Jaké jsou druhy pozemků? Jak způsob využití ovlivňuje cenu pozemku?
  4. Převod zemědělské půdy na stavební pozemek: Jak zažádat a jaké jsou poplatky
  5. Místní poplatky obci a daně spojené s vlastnictvím domu, bytu či pozemku
  6. Územní plán: Sledujte ho. Prozradí, co bude stát za vaším plotem
  7. Chci změnit územní plán. Co všechno si mohu s obcí dohodnout? A co na to nový stavební zákon?
  8. Kupujete stavební pozemek od obce? Na co si dát pozor, jaké to má výhody a nevýhody
  9. Zastavěnost pozemku: Jakou rozlohu může mít rodinný dům a zpevněné plochy
  10. Jaké průzkumy pozemku si zajistit před stavbou rodinného domu
  11. Jak rozdělit pozemek na více částí. Kdy je nutný souhlas stavebního úřadu
  12. Nezapomínejte na právo cesty, přístup k nemovitosti není vždy samozřejmost
  13. Kdo musí vybudovat přístupovou cestu ke stavebnímu pozemku?
  14. Přístupová cesta na pozemek: Parametry přístupové cesty a jak zřídit sjezd
  15. Sjezd na pozemek nelze udělat kdekoli, musí plnit technické parametry. Jak se počítají rozhledové trojúhelníky?
  16. Kdo zodpovídá za špatný stav chodníku a silnice? Kdy lze požadovat náhradu za újmu?
  17. Co dělat, když stavební pozemek není napojen na inženýrské sítě?
  18. Nemovitosti a ochranná pásma: Kde zjistit informace
  19. Nemovitosti a ochranná pásma: Pásma vznikající ze zákona
  20. Nemovitosti a ochranná pásma: Pásma vznikající vydaným rozhodnutím
  21. Evoluce katastrálních map. Dříve byly na plastové fólii
  22. Neúplné údaje o vlastnících v katastru nemovitostí. Jak se upravují?
  23. Digitalizací se katastrální mapy ne vždy zpřesnily. Jaká je přesnost katastrální mapy?
  24. Katastrální mapa a ortofoto nemusí sedět přesně. Mapa má různou přesnost
  25. Zkvalitňování dat katastru nemovitostí novým mapováním a revizemi. Pokračující digitalizace katastru
  26. Co to je BPEJ? Číslo prozradí kvalitu půdy. Jak jej správně přečíst?
  27. Využití BPEJ. Kdy je dobré jej znát, jak ovlivňuje cenu pozemku a kde ho najdeme
  28. BPEJ určuje průměrnou úřední cenu za pozemek. Má vliv také na výběr daně
  29. Jde změnit zápis BPEJ? Jak na aktualizaci bonity půdy vašeho pozemku? Má to vliv na cenu i daně
  30. Pronájem či pacht zemědělských pozemků? Co si může domluvit majitel s uživatelem pole či sadu?
  31. Vlastníte pole? Víte, jak ho zabezpečit před nešetrným zacházením? Lze v pachtu vyžadovat ekologické zěmědělství?

Mohlo by vás zajímat

Zdroj: AdobeStock - Nito

Zájemci o mobilní domek se mýlí v zákoně. I dům na kolech často potřebuje souhlas stavebního úřadu

Výrobky plnící funkci stavby, mezi které patří i mobilní domy, stavební zákon považuje za stavbu a je nerozhodné, že nejsou pevně spojené se zemí základem nebo mají kola a můžete je přesouvat z místa na místo. Ano, čtete dobře, stavbou může být i věc movitá. Mobilní dům musí proto splnit i všechny technické parametry…

E-book: Příručky ZDARMA!

Příručka Jak koupit bydlení

Jak koupit bydlení

Pomocník při koupi domu, bytu, pozemku.

Příručka Jak na povolení rodinného domu

Příručka Jak na povolení rodinného domu

Poradíme s vyřízením stavebního povolení

Partner tématu

Nejnovější články

REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA

Akce a slevy

Zdroj: SATJAM

Podzimní akční slevy na krytiny SATJAM

Podzimní akční slevy na krytiny SATJAM

REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA