Nezapomínejte na právo cesty, přístup k nemovitosti není vždy samozřejmost

Vlastnit dům či byt automaticky neznamená mít k němu přístup. Jelikož nemáme křídla, měli bychom se zajímat o to, jakým způsobem se domů dostaneme po zemi. Zní to banálně, ale řadu majitelů tato skutečnost nezajímá.
Nezapomínejte na právo cesty, přístup k nemovitosti není vždy samozřejmost

Rizikové jsou v tomto ohledu zejména developerské projekty „na zelené louce“. Domy a byty se u nich obvykle prodávají dříve, než jsou dokončeny přístupové cesty. Opakovaně se lze setkat s tímto scénářem: lidé si koupí dokončený dům. Při koupi dostanou od developera ústní či písemný příslib, že do určitého termínu bude dokončena a zkolaudována přístupová cesta, kterou po kolaudaci převezme do svého majetku obec. Čas však plyne a slib se neplní. Právně není vymahatelný, nebo jen velmi obtížně.

Cesta zůstává nedostavěná. Dá se po ní provizorně jezdit, ale kvůli chybějícímu asfaltovému povrchu je extrémně prašná či blátivá. Nebo dostavěná je, ale kvůli vadám či nedodělkům ji stavební úřad nezkolauduje. V lepším případě se iniciativy chopí obec a cestu převezme do svého vlastnictví navzdory nedokončenému stavu. Snad ji časem dostaví na svůj náklad – ale jak už to u veřejných staveb bývá, trvá to. Minimálně po několik let tak obyvatelé při návratu domů absolvují nedobrovolnou terénní rallye.

Cesta jen za příplatek?

V horším případě obec cestu do majetku nepřevezme, takže zůstane v soukromých rukou. Ty se mohou rychle měnit. Nový majitel cesty, který formálně nemá s developerem nic společného, ji začne nabízet ke koupi majitelům přilehlých domů. Majitelé domů jsou překvapeni. Mysleli si, že cenu za dokončení cesty zaplatili v ceně domu. Když nechtějí koupit, majitel cesty začne hrozit postavením závory se zámkem, cesta je přece jeho. Nebo začne cestu nabízet obci výměnou za lukrativní stavební pozemek, který by rád zastavěl a zpeněžil. Opět pod pohrůžkou, že jinak cestu přehradí závorou se zámkem. Řešení se protahuje na dlouhá léta.

Co radí právník

Před koupí domu či bytu si prověřte faktický a právní stav přístupových cest. Pokud nejsou dokončeny, zkolaudovány a převedeny do majetku obce, hrozí problémy.

U přístupových cest není podstatné jen to, kdo je jejich vlastníkem, ale také jaký mají status z hlediska zákona č. 13/1997 Sb., o pozemních komunikacích. Zmíněný zákon rozlišuje pozemní komunikace na dálnice, silnice, místní komunikace a účelové komunikace. Funkci přístupových cest budou většinou plnit místní a účelové komunikace. Místní komunikace jsou ze zákona vlastnictvím obce, v níž se nacházejí. Může je užívat kdokoli. Jde o tzv. obecné užívání, které je rovněž zakotveno v zákoně.

© waari - fotolia.com

Veřejné cesty na soukromých pozemcích

V případě účelových komunikací je to složitější. Ty mohou být ve vlastnictví kohokoli, tedy i soukromých osob. Zákon č. 13/1997 Sb. dělí účelové komunikace na veřejně přístupné a na ty, které veřejně přístupné nejsou. Jejich zařazení bývá nejednou předmětem sporu, který je oprávněn rozhodnout silniční správní úřad (obecní úřad s rozšířenou působností).

Soudy dovodily, že o veřejně přístupnou účelovou komunikaci se jedná tehdy, je-li viditelná v terénu (např. alespoň jako vyjeté koleje), slouží jako nezbytný přístup k budovám a pozemkům, užívá ji široká veřejnost a vlastník pozemku souhlasí s jejím veřejným užíváním (postačí i souhlas mlčky!). Není významné, že komunikace není zapsána v katastru nemovitostí. Jinými slovy pokud vlastníci strpí, aby veřejnost dlouhodobě užívala jejich pozemky jako cestu, např. si vyjezdila koleje po jejich louce, riskují, že cesta získá status veřejně přístupné účelové komunikace, kterou nebudou moci uzavřít. Dlouhodobý protiprávní stav se promění ve stav právní. Zbývá dodat, že vlastník pozemku může požádat silniční správní úřad, aby upravil či omezil veřejný přístup na účelovou komunikaci, pokud je to nezbytné pro ochranu jeho oprávněných zájmů. Může jít například o zájem na ochraně před erozí pozemku nebo před ohrožováním vlastníka a dalších uživatelů pozemku nadměrnou automobilovou dopravou.

Právo nezbytné cesty

Právo užívat cestu přes soukromý pozemek může vzniknout nejen jako právo veřejné, tedy právo všech. Může mít i podobu soukromého práva, které patří konkrétní osobě či skupině osob (např. vlastníkovi či spoluvlastníkům sousedních pozemků). Mívá podobu tzv. služebnosti cesty neboli věcného břemena a zapisuje se do katastru nemovitostí. Pokud se s vlastníkem pozemku, přes nějž cesta vede, na takové služebnosti nedohodnete a jiný přístup ke své nemovitosti nemáte, můžete se obrátit na soud. Ten může zřízení služebnosti nařídit jako tzv. nezbytnou cestu, ovšem vždy s patřičnou náhradou vlastníkovi dotčeného pozemku. Dlužno dodat, že se nikdo nemůže domáhat zřízení nezbytné cesty, pokud si nedostatek přístupu ke své nemovitosti způsobil úmyslně či hrubou nedbalostí. Pakliže si tedy někdo koupí pozemek, k němuž není z veřejné cesty žádný přístup, nemůže očekávat, že si svou nezbytnou cestu automaticky u soudu „vyžaluje“. Rovněž by u soudu neměl mít úspěch ten, kdo se domáhá přístupu k nepovolené, tedy „černé stavbě“, nebo přístupu ke stavbě, kterou užívá v rozporu s kolaudačním souhlasem.

Radek Motzke

Advokát specializovaný na právo nemovitostí, stavební právo a právo životního prostředí. Vedle toho zajišťuje klientům kompletní hospodářskou právní agendu od smluv, přes právo obchodních společností, zajišťování podnikatelských oprávnění až po vymáhání pohledávek.  Své rady zveřejňuje i na www.dobrasmlouva.cz.

Sdílet / hodnotit tento článek

Mohlo by vás zajímat

Jak koupit bydlení přes realitní kancelář

Jak koupit bydlení přes realitní kancelář

Většina lidí si dnes nekupuje bydlení přímo od vlastníka, ale přes realitní kancelář, která vlastníka zastupuje. Má tento postup svá úskalí? Většina kupujících by odpověděla: „Ano, cena nemovitosti ...

Sousedé pod lupou zákona - kdo je můj soused?

Sousedé pod lupou zákona - kdo je můj soused?

Se sousedy je to někdy složité, zvláště když si chcete něco přistavět či výrazně zrekonstruovat právě zakoupený či zděděný dům, byt či jinou nemovitost. Ačkoliv se to na první pohled nezdá, právě ...

estav.cz v žebříčku návštěvnosti TOPlist