REKLAMA
Hledat
Nový stavební zákon
estav.tvnový videoportál
Všechna témata
Pozemky a parcely více o tématu

Nezapomínejte na právo cesty, přístup k nemovitosti není vždy samozřejmost

Vlastnit dům či byt automaticky neznamená mít k němu přístup. Jelikož nemáme křídla, měli bychom se zajímat o to, jakým způsobem se domů dostaneme po zemi. Zní to banálně, ale řadu majitelů tato skutečnost nezajímá.
Nezapomínejte na právo cesty, přístup k nemovitosti není vždy samozřejmost

Rizikové jsou v tomto ohledu zejména developerské projekty „na zelené louce“. Domy a byty se u nich obvykle prodávají dříve, než jsou dokončeny přístupové cesty. Opakovaně se lze setkat s tímto scénářem: lidé si koupí dokončený dům. Při koupi dostanou od developera ústní či písemný příslib, že do určitého termínu bude dokončena a zkolaudována přístupová cesta, kterou po kolaudaci převezme do svého majetku obec. Čas však plyne a slib se neplní. Právně není vymahatelný, nebo jen velmi obtížně.

Cesta zůstává nedostavěná. Dá se po ní provizorně jezdit, ale kvůli chybějícímu asfaltovému povrchu je extrémně prašná či blátivá. Nebo dostavěná je, ale kvůli vadám či nedodělkům ji stavební úřad nezkolauduje. V lepším případě se iniciativy chopí obec a cestu převezme do svého vlastnictví navzdory nedokončenému stavu. Snad ji časem dostaví na svůj náklad – ale jak už to u veřejných staveb bývá, trvá to. Minimálně po několik let tak obyvatelé při návratu domů absolvují nedobrovolnou terénní rallye.

Cesta jen za příplatek?

V horším případě obec cestu do majetku nepřevezme, takže zůstane v soukromých rukou. Ty se mohou rychle měnit. Nový majitel cesty, který formálně nemá s developerem nic společného, ji začne nabízet ke koupi majitelům přilehlých domů. Majitelé domů jsou překvapeni. Mysleli si, že cenu za dokončení cesty zaplatili v ceně domu. Když nechtějí koupit, majitel cesty začne hrozit postavením závory se zámkem, cesta je přece jeho. Nebo začne cestu nabízet obci výměnou za lukrativní stavební pozemek, který by rád zastavěl a zpeněžil. Opět pod pohrůžkou, že jinak cestu přehradí závorou se zámkem. Řešení se protahuje na dlouhá léta.

Co radí právník

Před koupí domu či bytu si prověřte faktický a právní stav přístupových cest. Pokud nejsou dokončeny, zkolaudovány a převedeny do majetku obce, hrozí problémy.

U přístupových cest není podstatné jen to, kdo je jejich vlastníkem, ale také jaký mají status z hlediska zákona č. 13/1997 Sb., o pozemních komunikacích. Zmíněný zákon rozlišuje pozemní komunikace na dálnice, silnice, místní komunikace a účelové komunikace. Funkci přístupových cest budou většinou plnit místní a účelové komunikace. Místní komunikace jsou ze zákona vlastnictvím obce, v níž se nacházejí. Může je užívat kdokoli. Jde o tzv. obecné užívání, které je rovněž zakotveno v zákoně.

© waari - fotolia.com

Veřejné cesty na soukromých pozemcích

V případě účelových komunikací je to složitější. Ty mohou být ve vlastnictví kohokoli, tedy i soukromých osob. Zákon č. 13/1997 Sb. dělí účelové komunikace na veřejně přístupné a na ty, které veřejně přístupné nejsou. Jejich zařazení bývá nejednou předmětem sporu, který je oprávněn rozhodnout silniční správní úřad (obecní úřad s rozšířenou působností).

Soudy dovodily, že o veřejně přístupnou účelovou komunikaci se jedná tehdy, je-li viditelná v terénu (např. alespoň jako vyjeté koleje), slouží jako nezbytný přístup k budovám a pozemkům, užívá ji široká veřejnost a vlastník pozemku souhlasí s jejím veřejným užíváním (postačí i souhlas mlčky!). Není významné, že komunikace není zapsána v katastru nemovitostí. Jinými slovy pokud vlastníci strpí, aby veřejnost dlouhodobě užívala jejich pozemky jako cestu, např. si vyjezdila koleje po jejich louce, riskují, že cesta získá status veřejně přístupné účelové komunikace, kterou nebudou moci uzavřít. Dlouhodobý protiprávní stav se promění ve stav právní. Zbývá dodat, že vlastník pozemku může požádat silniční správní úřad, aby upravil či omezil veřejný přístup na účelovou komunikaci, pokud je to nezbytné pro ochranu jeho oprávněných zájmů. Může jít například o zájem na ochraně před erozí pozemku nebo před ohrožováním vlastníka a dalších uživatelů pozemku nadměrnou automobilovou dopravou.

Právo nezbytné cesty

Právo užívat cestu přes soukromý pozemek může vzniknout nejen jako právo veřejné, tedy právo všech. Může mít i podobu soukromého práva, které patří konkrétní osobě či skupině osob (např. vlastníkovi či spoluvlastníkům sousedních pozemků). Mívá podobu tzv. služebnosti cesty neboli věcného břemena a zapisuje se do katastru nemovitostí. Pokud se s vlastníkem pozemku, přes nějž cesta vede, na takové služebnosti nedohodnete a jiný přístup ke své nemovitosti nemáte, můžete se obrátit na soud. Ten může zřízení služebnosti nařídit jako tzv. nezbytnou cestu, ovšem vždy s patřičnou náhradou vlastníkovi dotčeného pozemku. Dlužno dodat, že se nikdo nemůže domáhat zřízení nezbytné cesty, pokud si nedostatek přístupu ke své nemovitosti způsobil úmyslně či hrubou nedbalostí. Pakliže si tedy někdo koupí pozemek, k němuž není z veřejné cesty žádný přístup, nemůže očekávat, že si svou nezbytnou cestu automaticky u soudu „vyžaluje“. Rovněž by u soudu neměl mít úspěch ten, kdo se domáhá přístupu k nepovolené, tedy „černé stavbě“, nebo přístupu ke stavbě, kterou užívá v rozporu s kolaudačním souhlasem.

Radek Motzke

Advokát specializovaný na architekturu, stavebnictví a ochranu životního prostředí. Své rady zveřejňuje i na www.radekmotzke.cz.

Sdílet / hodnotit tento článek

Další kapitoly tématu „Pozemky a parcely

  1. Jak vybrat správné místo pro bydlení? Zamyslete se nejprve nad svými potřebami
  2. Rozdíl mezi stavebním pozemkem a parcelou. Co na to územní plán a katastr nemovitostí
  3. Jaké jsou druhy pozemků? Jak způsob využití ovlivňuje cenu pozemku?
  4. Převod zemědělské půdy na stavební pozemek: Jak zažádat a jaké jsou poplatky
  5. Místní poplatky obci a daně spojené s vlastnictvím domu, bytu či pozemku
  6. Územní plán: Sledujte ho. Prozradí, co bude stát za vaším plotem
  7. Chci změnit územní plán. Co všechno si mohu s obcí dohodnout? A co na to nový stavební zákon?
  8. Kupujete stavební pozemek od obce? Na co si dát pozor, jaké to má výhody a nevýhody
  9. Zastavěnost pozemku: Jakou rozlohu může mít rodinný dům a zpevněné plochy
  10. Jaké průzkumy pozemku si zajistit před stavbou rodinného domu
  11. Stavební pozemek nemusí být na věky. Zastavitelnost pozemku obec může zrušit nebo omezit
  12. Jak rozdělit pozemek na více částí. Kdy je nutný souhlas stavebního úřadu
  13. Nezapomínejte na právo cesty, přístup k nemovitosti není vždy samozřejmost
  14. Kdo musí vybudovat přístupovou cestu ke stavebnímu pozemku?
  15. Přístupová cesta na pozemek: Parametry přístupové cesty a jak zřídit sjezd
  16. Sjezd na pozemek nelze udělat kdekoli, musí plnit technické parametry. Jak se počítají rozhledové trojúhelníky?
  17. Kdo zodpovídá za špatný stav chodníku a silnice? Kdy lze požadovat náhradu za újmu?
  18. Co dělat, když stavební pozemek není napojen na inženýrské sítě?
  19. Nemovitosti a ochranná pásma: Kde zjistit informace
  20. Nemovitosti a ochranná pásma: Pásma vznikající ze zákona
  21. Nemovitosti a ochranná pásma: Pásma vznikající vydaným rozhodnutím
  22. Evoluce katastrálních map. Dříve byly na plastové fólii
  23. Neúplné údaje o vlastnících v katastru nemovitostí. Jak se upravují?
  24. Pozor na neúplné údaje v katastru nemovitostí. O nemovitost můžete přijít už v lednu 2024. Propadne státu
  25. Digitalizací se katastrální mapy ne vždy zpřesnily. Jaká je přesnost katastrální mapy?
  26. Katastrální mapa a ortofoto nemusí sedět přesně. Mapa má různou přesnost
  27. Zkvalitňování dat katastru nemovitostí novým mapováním a revizemi. Pokračující digitalizace katastru
  28. Co to je BPEJ? Číslo prozradí kvalitu půdy. Jak jej správně přečíst?
  29. Využití BPEJ. Kdy je dobré jej znát, jak ovlivňuje cenu pozemku a kde ho najdeme
  30. BPEJ určuje průměrnou úřední cenu za pozemek. Má vliv také na výběr daně
  31. Jde změnit zápis BPEJ? Jak na aktualizaci bonity půdy vašeho pozemku? Má to vliv na cenu i daně
  32. Pronájem či pacht zemědělských pozemků? Co si může domluvit majitel s uživatelem pole či sadu?
  33. Vlastníte pole? Víte, jak ho zabezpečit před nešetrným zacházením? Lze v pachtu vyžadovat ekologické zěmědělství?

Mohlo by vás zajímat

Zdroj: AdobeStock, Jemang

Sjezd na pozemek nelze udělat kdekoli, musí plnit technické parametry. Jak se počítají rozhledové trojúhelníky?

Sjezd na pozemek nelze zřídit, kde se vám zlíbí. Nelze se například připojit z účelové komunikace na silnici I. třídy. Připojení se na komunikaci musí odpovídat požadavkům na rozhled pro bezpečné vyjíždění automobilů. Je přitom rozdíl, zda vyjíždíte na komunikaci v zastavěném nebo nezastavěném území, roli hraje i…

Zdroj: AdobeStock - Mario

Přístupová cesta na pozemek: Parametry přístupové cesty a jak zřídit sjezd

Vyhlídli jste si vysněné místo k bydlení, ke stavbě rodinného domu či rekreační chaty? Před koupí si dobře ověřte nejen právní stav pozemku, sítě v dosahu ale i přístupovou cestu. Z přístupové cesty budete zřizovat sjezd na pozemek. Sjezd ale nelze zřídit kdekoli, přístupové cesty musí splňovat požadavky dané…

Zdroj: AdobeStock - AnnaReinert

Kdo musí vybudovat přístupovou cestu ke stavebnímu pozemku?

Přístupová cesta k pozemku je základním předpokladem k výstavbě. Bez ní nelze legálně stavět. Pozor si dejte na koupi pozemku, ke kterému obec teprve plánuje vybudovat cestu. Může to trvat i desítky let.

Zdroj: oneinchpunch

Jste spoluvlastníkem nemovitosti? Jak řešit problémy s ostatními vlastníky

Jste spoluvlastníkem bytu, domu nebo pozemku? Dokážete se s ostatními spoluvlastníky bez problémů dohodnout? Pokud ano, gratuluji. Patříte k čestným výjimkám. Většina spoluvlastnictví je však zatížena problémy. Ty se projeví zejména ve chvíli, kdy je zapotřebí něco změnit: udělat velkou opravu, postavit přístavbu,…

Zdroj:Fotolia.com - Tiko

Koupě nemovitosti zatížené exekucí: Jak postupovat, abyste minimalizovali rizika

V posledních letech počet nově zahájených exekucí v České republice stoupá. Jen za poslední tři roky je tento nárůst více než třicet procent. Aktuálně je u nás vedeno 4,5 milionu exekucí. Z toho více než polovinu tvoří vícečetné exekuce. Proto není divu, že se v nabídce realitních kanceláří stále častěji objevují…

Zdroj: Fotolia.com - Artur Henryk

Může stavební úřad ovlivňovat, jak má vypadat váš rodinný dům?

Chcete stavět atypickou stavbu? Dostali jste se do problémů, protože úřadům připadá návrh vašeho rodinného domu příliš moderní? Nebo příliš tradiční? V obou případech můžete narazit. Do první skupiny patří třeba pasivní dům s rovnou střechou uprostřed zástavby se sedlovými střechami. Do druhé například roubená…

VIDEO: Kupujete nemovitost? Na co si dát pozor? Rady specializovaného advokáta

VIDEO: Kupujete nemovitost? Na co si dát pozor? Rady specializovaného advokáta

Smlouva je při koupi bydlení zásadním dokumentem! Nejde o jednotný, státem předepsaný formulář, na němž není co zkazit. Z přednášky se dozvíte, jak se vyznat ve smlouvě, na co je důležité si dát pozor, kdy oslovit odborníka. Na příkladech z praxe advokát vysvětluje, co by ve smlouvě nemělo chybět a co si zjistit…

Jak koupit bydlení přes realitní kancelář

Jak koupit bydlení přes realitní kancelář

Většina lidí si dnes nekupuje bydlení přímo od vlastníka, ale přes realitní kancelář, která vlastníka zastupuje. Má tento postup svá úskalí? Většina kupujících by odpověděla: „Ano, cena nemovitosti se zvedne – úplně zbytečně – o provizi makléře.“ Mají pocit, že provize je nezaslouženým, snadným výdělkem.

Převzetí stavby z pohledu práva - jak se vyhnout problémům

Převzetí stavby z pohledu práva - jak se vyhnout problémům

Investoři (objednatelé) často podceňují předání stavby. Považují jej za formalitu. Opak je však pravdou. Předání stavby má zásadní dopad do jejich práv. Zjednodušeně řečeno je tento dopad vždy negativní. Podpisem předávacího protokolu se ukončuje fáze výstavby, kdy za stavbu odpovídá zhotovitel. Zároveň začíná fáze…

Sousedé pod lupou zákona - ploty a další způsoby oddělení pozemků

Sousedé pod lupou zákona - ploty a další způsoby oddělení pozemků

Zídky, živé ploty, ploty kovové i betonové - nejen to stojí mezi sousedy. Kdo buduje ohrazení pozemku, čí tato stavba je? A může nám soused nařídit a požadovat, abychom si plot zřídili? Dělení pozemků nemusí být jen plotem, může je dělit i cesta nebo meze. To vše řeší občanský zákoník pod pojmem rozhrada.

Sousedé pod lupou zákona - kdo je můj soused?

Sousedé pod lupou zákona - kdo je můj soused?

Se sousedy je to někdy složité, zvláště když si chcete něco přistavět či výrazně zrekonstruovat právě zakoupený či zděděný dům, byt či jinou nemovitost. Ačkoliv se to na první pohled nezdá, právě sousedé Vám představy o novém bydlení či podnikání mohou zhatit nejvíce. Co je dobré vědět o sousedovi, kde končí vaše…