Hledat
Mapa cennemovitostí v ČR
estav.tvnový videoportál
Všechna témata
Jak koupit bydlení více o tématu

Jak koupit bydlení přes realitní kancelář

Většina lidí si dnes nekupuje bydlení přímo od vlastníka, ale přes realitní kancelář, která vlastníka zastupuje. Má tento postup svá úskalí? Většina kupujících by odpověděla: „Ano, cena nemovitosti se zvedne – úplně zbytečně – o provizi makléře.“ Mají pocit, že provize je nezaslouženým, snadným výdělkem.
Jak koupit bydlení přes realitní kancelář

Pravda je trochu komplikovanější. Řada prodejů by se bez dobrého makléře vůbec neuskutečnila. Vlastník by požadoval neúměrnou cenu, nebo by neuměl nemovitost atraktivně nabídnout anebo by prodej nezvládl emočně. Dobrý makléř tedy pomůže k tomu, aby se nemovitost dostala od vlastníka ke kupujícímu. V této obecné rovině makléř pracuje jak pro vlastníka, tak pro kupujícího. Do důsledku vzato však makléř pracuje především sám pro sebe. Provizi získá teprve tehdy, když mu vážný zájemce o koupi podepíše tzv. rezervační smlouvu a složí rezervační poplatek. Onen poplatek činí obvykle 2 až 5 % z kupní ceny nemovitosti, a přestože se formálně považuje za součást ceny, reálně je to provize, která zůstane v rukou makléře.

Řada makléřů proto velmi naléhá na potenciální kupující, aby co nejdříve podepsali rezervační smlouvu a složili rezervační poplatek. Říkají něco jako: „Mám tři další horké zájemce. Buďto mi zítra podepíšete rezervaci, nebo byt nabídnu jim.“ Někdy je to pravda, jindy ne tak úplně. V každém případě podpisem rezervační smlouvy a složením rezervačního poplatku na účet makléře si potenciální kupující zajistí, aby mu nemovitost „neutekla“. Rezervační smlouva mu zpravidla garantuje, že makléř nebude nemovitost po určitou dobu nabízet jiným zájemcům. V tomto mezidobí si má kupující vyřídit úvěr a podepsat s vlastníkem kupní smlouvu. Pokud tak neučiní, rezervační poplatek propadá ve prospěch makléře jako pokuta za zmařený obchod.

Potřebujete poradit s koupí bytu, domu či pozemku? Využijte příručku ZDARMA Jak koupit bydlení na ESTAV.cz! Praktický rádce a průvodce koupí nemovitosti.

Rezervační smlouva bývá často jednoduchá, aby neodrazovala kupujícího od podpisu. Mnohdy působí dojmem, že vše důležité bude až ve smlouvě kupní, která se podepíše později. Tento dojem je však mylný. Rezervační smlouva ve většině případů zakládá kupujícímu nejen právo, ale také povinnost nemovitost koupit do určité doby a za konkrétní cenu.  Zahrnuje tedy v sobě plně závaznou budoucí smlouvu kupní. Málokdy však má kupující při podpisu rezervační smlouvy tolik informací, aby si mohl s klidným svědomím říct: „Nemovitost jsem si prověřil po technické i právní stránce, s výsledkem prověrky jsem spokojen, mám zajištěné financování, takže mne od koupě nemůže nic odradit. Podpis kupní smlouvy bude pouhou formalitou.“

V naprosté většině případů si kupující nemovitost pořádně prověří a finance zajistí až po podpisu rezervace. Při prověrce a vyřizování úvěru se neobejde bez součinnosti makléře popř. vlastníka. Pokud si však tuto součinnost jasně a podrobně nesjedná v rezervační smlouvě, nemá na ni žádné právo. Kupující tento fakt často opomíjí a někdy z toho mají těžkou hlavu. Vlastník jim odmítá předat projektovou dokumentaci domu, stavební deník a smlouvu se stavební firmou (u nových staveb), či kolaudační rozhodnutí. V případě prodeje bytové jednotky nechce předložit potvrzení společenství vlastníků jednotek o tom, kolik platí za služby, a o tom, že nemá žádné nedoplatky. Nevidí důvod, proč by měl do bytu či domu pouštět stavebního technika, aby prověřil stavební zdraví nemovitosti. Neotevře dveře znalci, kterého poslala banka, aby nemovitost ocenil pro účely poskytnutí bankovního úvěru. Nemůže najít klíče od sklepa a vrtat zámek nebude.

Věřím, že ve většině případů vlastníci a makléři tyto obstrukce nedělají, protože mají zájem na tom, aby obchod proběhl rychle a hladce. Zažil jsem však nemálo případů, kdy se jedna či více z uvedených obstrukcí vyskytly. Pokud rezervační smlouva obstrukcím nebránila, byl kupující v těžké pozici. Přitom stačilo dostatečně jasně sjednat povinnosti makléře, popř. vlastníka k součinnosti a právo kupujícího při jejich nedodržení odstoupit od koupě a požadovat vrácení rezervačního poplatku.  

Má-li se kupující v rezervační smlouvě neodvolatelně uvázat ke koupi, měl by trvat na tom, aby její přílohou byla kompletní kupní smlouva. Jinak neví, do čeho jde. Přiložená kupní smlouva by měla obsahovat standardní záruky, že prodávající není v úpadku, ani tato skutečnost nehrozí, o nemovitosti nejsou vedeny právní spory, není pronajatá, ani kýmkoli obývaná bez právního důvodu apod. Zároveň by měla jasně definovat, že se kupní cena bude hradit prostřednictvím úschovy u notáře či advokáta a jaké jsou podmínky pro uvolnění ceny z úschovy. Místo toho je často sjednávána úschova kupní ceny u realitní kanceláře, což nedoporučuji. Riziko jejího krachu a ztráty uložených peněz je výrazně vyšší než při úschově peněz u advokátů či notářů. I takových případů jsem několik zažil.

Má-li kupující jakékoliv požadavky na kvalitu nemovitosti, musí je rovněž promítnout do rezervační, popř. přiložené kupní smlouvy. U nových nemovitostí může jít např. o požadavek na nízkou energetickou náročnost.

Pokud Vám zní uvedené rady jako samozřejmost, je to dobře. Jste připraveni. Mějte však na paměti, že podpis všech smluv týkajících se koupě nemovitosti, včetně smlouvy rezervační, byste měli předem konzultovat s právníkem. Selský rozum, ani tento článek, nepostačí.

Radek Motzke

Advokát specializovaný na architekturu, stavebnictví a ochranu životního prostředí. Své rady zveřejňuje i na www.radekmotzke.cz.

Sdílet / hodnotit tento článek

Další kapitoly tématu „Jak koupit bydlení

  1. Jaké jsou způsoby vlastnictví bytu – spoluvlastnictví a bytová jednotka
  2. Jak koupit bydlení přes realitní kancelář
  3. Koupě nemovitosti v dražbě. Je výhodná? Na co si dát pozor, abyste se nespálili?
  4. Koupě nemovitosti zatížené exekucí: Jak postupovat, abyste minimalizovali rizika
  5. Umřel spoluvlastník vašeho domu či bytu. Co je potřeba zařídit?
  6. Koupili jste dům a objevili vady? Jak reklamovat starý dům? Prodejce se mohl dopustit podvodu
  7. CENY NOVÝCH BYTŮ - PRAHA
  8. Jak koupit bydlení: Jak se vyřizuje hypotéka krok za krokem
  9. Jak koupit bydlení: Běžné podmínky pro získání hypotéky
  10. Jak koupit bydlení: Kde vzít peníze na financování nemovitosti
  11. Jak koupit bydlení: Slovníček pojmů o financování nemovitosti
  12. Jak koupit bydlení: Právní ochrana
  13. Jak koupit bydlení: Pozemek
  14. Jak koupit bydlení: Architektura domu a bytu
  15. Jak koupit bydlení: Stavební a technický stav
  16. Jak koupit bydlení: Vytápění a energetická náročnost
  17. Jak koupit bydlení: Voda, kanalizace, plyn, větrání a elektro
  18. Příručka Jak koupit bydlení
  19. Tým autorů projektu Jak koupit bydlení

Mohlo by vás zajímat

Zdroj: Fotolia.com

Úschova peněz při převodu nemovitosti chrání kupujícího i prodávajícího. Může ji nabídnout i realitní kancelář?

Koupě či prodej nemovitosti jsou finanční transakce, při nichž se hýbou miliony. Aby byly obě smluvní strany chráněny, existuje možnost takzvané advokátní úschovy. Proč je vhodné svěřit peníze za převod nemovitosti nezávislé třetí straně? Můžete využít úschovu i jinde než u advokáta? Kolik to bude stát a na co si dát…

VIDEO: Kupujete nemovitost? Na co si dát pozor? Rady specializovaného advokáta

VIDEO: Kupujete nemovitost? Na co si dát pozor? Rady specializovaného advokáta

Smlouva je při koupi bydlení zásadním dokumentem! Nejde o jednotný, státem předepsaný formulář, na němž není co zkazit. Z přednášky se dozvíte, jak se vyznat ve smlouvě, na co je důležité si dát pozor, kdy oslovit odborníka. Na příkladech z praxe advokát vysvětluje, co by ve smlouvě nemělo chybět a co si zjistit…

KOMENTÁŘ: Dluhy prodejce bytu mají přejít na kupce

KOMENTÁŘ: Dluhy prodejce bytu mají přejít na kupce

Při převodu vlastnictví bytové nebo jiné jednotky by měly dluhy na příspěvcích na správu domu ze zákona přejít z převodce na nabyvatele. V novele občanského zákoníku to navrhla skupina poslanců. ESTAV.cz získal komentář právníka specializujícího se na smlouvy v oblasti nemovitostí.

Záruka za kvalitu stavby nevyplývá ze zákona, musíte si ji sjednat ve smlouvě

Záruka za kvalitu stavby nevyplývá ze zákona, musíte si ji sjednat ve smlouvě

Mezi lidmi je hluboce zakořeněná představa, že všechno nové zboží má záruku. Obvykle dvouletou. U novostaveb pak očekávají záruku delší, zpravidla pětiletou. Nic takového však ze zákona nevyplývá. Objednává-li si stavbu podnikatel u jiného podnikatele, nemá nárok na žádnou zákonnou záruku. Má jen takové záruky, které…

Poslední faktura se neplatí? I stavebníci někdy nejednají čestně

Poslední faktura se neplatí? I stavebníci někdy nejednají čestně

Rozmohl se nám ve stavebnictví takový nešvar, že investor nezaplatí poslední fakturu vystavenou po dokončení stavby. Nezaplatí ji a stavbu formálně nepřevezme, přestože z funkčního i estetického hlediska dokončená je a užívat se dá. Stěhuje si dovnitř nábytek, věší obrazy a zcela regulérně v ní bydlí, popřípadě…

Bytový dům

Jak spravovat bytový dům a jak jej rozdělit na bytové jednotky

Nejběžnější a také pro majitele nejvýhodnější je osobní vlastnictví bytu jako samostatné bytové jednotky. Co když ale dům není na jednotlivé jednotky rozdělen? Co když je celý, včetně bytů, vlastněn podílově? Pokud se vlastníci dohodnou, mohou si dům na bytové jednotky rozdělit. Stále však bude zůstávat potřeba…

Právo a byt

Jaké jsou způsoby vlastnictví bytu – spoluvlastnictví a bytová jednotka

Bydlíte v bytě? Nejste v něm pouze v nájmu, ale byt jste si koupili? Možná víte, že pokud se jedná o byt družstevní, nevlastníte přímo byt, ale koupili jste si podíl v družstvu. Existují ale i další varianty vlastnictví bytu. Víte co máte, když vlastníte ideální část domu? Nebo je lepší vlastnit bytovou jednotku?

Převzetí stavby z pohledu práva - jak se vyhnout problémům

Převzetí stavby z pohledu práva - jak se vyhnout problémům

Investoři (objednatelé) často podceňují předání stavby. Považují jej za formalitu. Opak je však pravdou. Předání stavby má zásadní dopad do jejich práv. Zjednodušeně řečeno je tento dopad vždy negativní. Podpisem předávacího protokolu se ukončuje fáze výstavby, kdy za stavbu odpovídá zhotovitel. Zároveň začíná fáze…

REKLAMA