Jak koupit bydlení více o tématu

Jak koupit bydlení: Stavební a technický stav

Stavebně technickým vlastnostem domu věnujte pozornost i v případě koupě bytu. Pokud bude stav domu vyžadovat opravy, budete je platit v rámci fondu společně s ostatními vlastníky bytů v domě (což může mít za následek v brzké době zvýšení příspěvků). Pokud je dům dlouho neopravován, může se jednat o známku toho, že ve společenství vlastníků nefunguje vše jak má, a že nejsou schopni se dohodnout na nutných investicích.
Jak koupit bydlení: Stavební a technický stav

Kompletní posouzení vyžadujte předložení technické dokumentace objektu (projekt, správně by měl být ověřen stavebním úřadem). Podle stavebního zákona je majitel objektu povinen tyto dokumenty mít, v případě neexistence je povinen dle tohoto zákona pořídit pasport objektu a nechat jej ověřit na stavebním úřadě.

Prohlídka zvenku

Je patrný výskyt vlhkosti od země?

  • Jsou to nažloutlé mapy s bílými okraji na omítce, většinou jsou taková místa mokrá, ale ne vždycky. Fasáda objektu by neměla být z větší části obložena neprodyšnými obklady. Pokud jsou použity například keramické obklady, věnujte výrazně zvýšenou pozornost projevům jakékoli vlhkosti – obecně platí, že obložení fasády bez vyřešení souvisejících detailů způsobuje vlhnutí zdiva.

Je patrný výskyt vlhkosti od střechy?

  • Vlhkostní mapy pod římsami střech mohou indikovat porušené okapní žlaby a svody nebo zatékání do střechy např. prasklou taškou. Nemusí to nutně znamenat, že porucha stále trvá, střecha či svody mohly být v minulosti již opraveny, v takových místech se ale doporučuje věnovat pozornost krovu. U toho se mohla vnikem vlhkosti nastartovat degradace plísněmi.

Jsou patrné statické poruchy na stěnách?

  • Drobné vlásečnicové a nepravidelné trhlinky zpravidla nebývají problém statiky domu ale spíše omítky. Větší a delší trhliny zvláště v okolí oken, dveří a trhliny nápadně orientované stejným směrem již vyžadují důkladné posouzení statika. Ten může diagnostikovat trhlinu jako neměnnou (objekt se již nehýbe) či jako aktivní (v takovém případě může být odstranění příčiny velmi drahé).
Velké statické trhliny nechte posoudit statika! Zapěnění aby do interiéru nefoukalo není skutečné odstranění problému!Velké statické trhliny nechte posoudit statika! Zapěnění aby do interiéru nefoukalo není skutečné odstranění problému!

Je hřeben šikmé střechy v rovině?

  • Zvenku ještě prohlédněte šikmou střechu, konkrétně horní hranu (tzv. hřeben) zda je v rovině. Pokud je zvlněný poukazuje to na sednutí krovu a je potřeba mu věnovat pozornost důslednou prohlídkou zevnitř.

Je střešní krytina z azbestu?

  • Z azbestu může být například střešní krytina z čtverců šedé barvy nebo vlnitých desek. Z azbestu se uvolňují vlákna, která se usazují v plicích a způsobují dýchací potíže a rakovinu. Počítejte se zvýšenými náklady, pokud budete chtít krytinu vyměnit. Demontáž je třeba nechat provést odbornou firmou a počítat s likvidací nebezpečného odpadu.

Suterén, podezdívka

Je na stěnách v suterénu znát výskyt vlhkosti?

  • V suterénu je třeba věnovat pozornost především výskytu vlhkosti. Nedoporučujeme akceptovat sklepy kompletně upravené dlažbou a obklady stěn dlaždicemi. Vede to k vzlínání vlhkosti do nadzemních podlaží.

Místnosti, stěny, stropy, podlahy

Vyskytuje se někde na objektu/v bytě vlhkost příp. plísně?

  • Soustředit se především na kouty u podlah, všude, kde se stýkají plošné konstrukce třísměrně orientované (horní kouty místností, ostění a parapety u oken).

Je omítka spojena s podkladem?

  • Lze to ověřit poklepem, pokud je slyšet dutý zvuk, může se jednat o problémy s vlhkostí či jiné.
Omítka na soklu opadaná v důsledku vzlínání vlhkosti. Hydroizolace již neplní svůj účel, bude nutné ji vyměnit. Vpravo viditelná statická trhlina.Omítka na soklu opadaná v důsledku vzlínání vlhkosti. Hydroizolace již neplní svůj účel, bude nutné ji vyměnit. Vpravo viditelná statická trhlina.

Jaký je materiál obvodových stěn?

  • Pokud jde o zeď z plných cihel nebo ekvivalentní, je třeba počítat s pravděpodobným zateplením, jinak bude vytápění velmi nákladné. Plné pálené cihly jsou nejlepší stavební materiál, pokud plánujete dům radikálně přestavět, protože mají velkou únosnost. Vyhýbejte se domům z nepálených cihel a ručně vyráběných škvárových tvárnic.

Jaký je materiál stěn mezi byty?

  • Proměřením, sondou, ze stavební dokumentace nebo alespoň poptáním se u sousedů zjistit především akustické vlastnosti stěn mezi byty.

Je tepelně izolován strop či střecha? (především v případě bytu v nejvyšším podlaží)

  • Nedostatečná nebo zcela chybějící izolace se může projevit nejen nadměrnými tepelnými ztrátami ale také (někdy velmi masivní) kondenzací vlhkosti (srážení vody) a rychlým nástupem plísní. Správné umístění izolace ve střeše dokáže odhalit inspekce nemovitostí sondou či termokamerou.

Jsou podlahy v rovině a neporušené?

  • Podlaha, která není v rovině, znamená problémy při montáži vestavěného nábytku, velké rozdíly v úrovni podlah mezi jednotlivými místnostmi mohou tvořit problémy s instalací dveřních křídel i při procházení. Uvolněné vlysy, fošny či zvlněné lino může svědčit o špatném stavu hydroizolace podlahy nebo nedostatečné tepelné izolaci a kondenzaci vlhkosti v podlahovém souvrství. Posouzení podlahy, její rovinnosti a stavu se provádí speciálními měřícími klínky, opět se vyplatí povolat odborníka.

Není v objektu nadměrná vzdušná vlhkost?

  • Na prohlídku je vhodné vzít s sebou vlhkoměr, aby se dalo ověřit, zda v prostorách není nadměrná vzdušná vlhkost. I když bývají prostory déle nevětrány, je-li vnitřní relativní vlhkost výrazně nad 60%, pak bude při bydlení s tímto zřejmě problém. Samozřejmě vlhkost může být způsobena více faktory.

Nejsou v objektu nebezpečné koncentrace radonu?

  • Radon je rakovinotvorný plyn, který se uvolňuje ze země a hromadí se v místnostech. Zjistíte ho orientačně ze specializovaných map a přesněji z měření odbornou firmou. Hodnota by neměla překročit 400 Bq/m³.

Okna a dveře

Jsou na objektu nová okna/dveře?

  • Pokud jsou v objektu původní dřevěná zdvojená nebo špaletová okna, je třeba počítat s jejich pozdější výměnou – z pohledu nákladů na vytápění nejsou tyto typy dlouhodobě udržitelné.

Jsou případná nová okna/dveře kvalitním výrobkem?

  • To že je okno plastové neznamená, že je vyhráno. Okno by mělo splňovat určité parametry a být funkční – to je potřeba vyzkoušet!

INFO: Jak poznat kvalitní okno?

Jednak informací na distančním rámečku izolačních skel, výrobce tam většinou uvádí hodnotu součinitele prostupu tepla zasklení Ug, měla by tam být uvedena hodnota alespoň 1,1 (W/[m².K]), distanční rámeček by neměl být hliníkový, ale z ušlechtilého materiálu (plast, nerez ocel) – doporučujeme poradu s odborníkem.

Spočítejte počet těsnění mezi křídlem a rámem – měla by být tři – dvě na okrajích (dorazová) a jedno středové. Pouze dorazová těsnění bez středového svědčí o méně kvalitním výrobku.

Není důležitý údaj o počtu komor plastového okna, změřte metrem tloušťku (hloubku) rámu okna tzn. části, která je kotvena do zdi; doporučujeme tloušťku alespoň 70 mm, vyhněte se hloubce 62 mm u plastových oken – jde o zastaralé a nevyhovující profily.

Zaměřte se na vizuální kontrolu napojení špalety (ostění okna) a rámu okna. Pokud je po délce patrné, že jsou zde praskliny nebo i vlasové trhliny, podívejte se i zvenku. Pokud je i zde patrná obdobná porucha, pak nebude připojení rámu okna do stěny těsné a bude zdrojem pozdějších poruch.

Zkontrolujte sklon parapetního plechu směrem od okna a těsnost v připojeních parapetu na krajích u stěn. Musí být vyřešen speciální lištou a přetaženou omítkou. Pouhé zatmelení silikonem nestačí!

Podívejte se na celkovou velikost pohyblivých částí oken – jejich křídel. Pokud je velikost větší než cca 1,60 m² (odpovídá to balkonovému křídlu 80 × 200 cm), pak lze očekávat, že při otevírání křídel budou nastávat problémy s poklesem křídla – týká se to obzvláště výrobků plastových.

Věnujte pozornost přechodu zasklívací lišty do skleněné výplně – podélný vnitřní roh, hlavně ve vodorovné dolní části. Pokud někde kondenzuje vzdušná vlhkost a vzniká plíseň, bývá právě v tomto detailu.

Zkontrolujte funkčnost otevírání a zavírání oken ve všech dovolených polohách.

Jsou případná nová okna/dveře kvalitně osazena a zabudována do stavby?

  • Pokud máte možnost ohlídat si okna ve fázi realizace, pozvěte k montáži a kvalitě jejího posouzení stavaře, nezávislého na montážní firmě. Zabudování oken není jen o uchycení šrouby a vypěnění. Pokud kupujete již hotové dílo s novými okny, lze jen s pomocí diagnostické techniky (termokamery, blower door test) zjistit zda je okno zabudované správně. Pokud není, může to v budoucnu generovat problémy s chladným ostěním a plísněmi.

Půda (nezateplené, neobytné podkroví)

Je podlaha na půdě stabilní?

  • Podlaha na půdě musí být stabilní, při chůzi se nesmí prohýbat nebo rozkmitávat. Tyto jevy ukazují na poruchy v nosném trámoví stropu nebo jejich nedostatečnou dimenzi.

Je půda větratelná okny nebo vikýřem?

Chybným napojením střech a okapových žlabů dochází k dlouhodobému zatékání, což má za následek degradaci omítky a zdiva římsy.Chybným napojením střech a okapových žlabů dochází k dlouhodobému zatékání, což má za následek degradaci omítky a zdiva římsy.

Střecha šikmá

Je krov střechy bez škůdců a hniloby?

  • Největší problémy především vlivem zatékání bývají u pozednice (v dolní části střechy) okolo komína a dalších prostupů střechou případně v rozích. Vlhkost se do krovu může dostat i vlivem kondenzace vlhkosti z interiéru. Kritická místa pomůže odhalit odborník s termokamerou.

Je krov staticky v pořádku?

  • Musí být zdravý (bez napadení hnilobou, hmyzem či houbou). Může být podélně popraskaný. Šikmé krokve nesmí být prohnuté, dostatečnou dimenzi a správnou konstrukci krovu ověří statik.

Střecha plochá

Je celá střecha správně spádovaná?

  • Pokud střecha není správně spádovaná, jsou vidět znatelné stopy po loužích.

Je funkční odvětrání prostoru dvouplášťové ploché střechy?

  • Pokud jde o dvouplášťové střechy, které se poznají podle otvorů v atikovém zdivu nebo komínky vyčnívajícími ze střešního pláště, pak musí tyto prvky (slouží k odvětrání střešní dutiny) být čisté, bez nánosu např. fasádní barvy, omítky a podobně. Jinak může docházet ke kondenzaci uvnitř konstrukce. Jistý stav střechy lze zjistit sondou (diagnostickou kamerou) skrze větrací otvory.

Je v pořádku střešní krytina?

Jsou čisté a funkční odtokové vpusti ze střechy?

Sdílet / hodnotit tento článek

Další kapitoly tématu „Jak koupit bydlení

  1. CENY NOVÝCH BYTŮ - PRAHA
  2. Jak koupit bydlení: Jak se vyřizuje hypotéka krok za krokem
  3. Jak koupit bydlení: Běžné podmínky pro získání hypotéky
  4. Jak koupit bydlení: Kde vzít peníze na financování nemovitosti
  5. Jak koupit bydlení: Slovníček pojmů o financování nemovitosti
  6. Jak koupit bydlení: Právní ochrana
  7. Jak koupit bydlení: Pozemek
  8. Jak koupit bydlení: Architektura domu a bytu
  9. Jak koupit bydlení: Stavební a technický stav
  10. Jak koupit bydlení: Vytápění a energetická náročnost
  11. Jak koupit bydlení: Voda, kanalizace, plyn, větrání a elektro
  12. Tým autorů projektu Jak koupit bydlení

Mohlo by vás zajímat

Opadana omítka. Vlhkost poškodila zdivo domu.

Co způsobuje vlhkost v domě?

S vlhkostí se setkáte jak ve starých domech, tak i v novostavbách. Některé příčiny lze odstranit svépomocí nebo s pomocí stavební firmy. V případě návrhu sanačních opatření proti zemní vlhkosti je ...

Přestavujete dům na etapy? Je potřeba plánovat

Přestavujete dům na etapy? Je potřeba plánovat

Máte dům, nemáte dost peněz, abyste ho kompletně zrekonstruovali, a hypotéku si buď vzít nemůžete, nebo byste s ní nemohli v noci klidně spát. Pak si udělejte plán, jak byste chtěli, aby dům ideálně ...

Nejčastější místa výskytu technických vad nemovitostí

Nejčastější místa výskytu technických vad nemovitostí

Za technické vady, jimiž trpí průměrný český byt, zaplatíte 80 – 120 000 Kč, za rodinný dům mnohdy až 350 000 Kč. A týká se to nejen starších nemovitostí, které se prodávají na sekundárním trhu. ...

Návrh řešení vad na příkladu rodinného domu

Návrh řešení vad na příkladu rodinného domu

Připravil jsem pro vás shrnutí z posouzení konkrétního domu, který byl postavený v roce 1913 a částečně zrekonstruovaný po roce 2000. Rodinný domek má přízemí, podkroví a malinký sklípek. Stojí přímo ...

estav.cz v žebříčku návštěvnosti TOPlist