Témata Hledat

Architektonické inspirace

Mozaika nápadů z celého světa na ESTAV.cz!

Jak koupit bydlení více o tématu

Jak koupit bydlení: Právní ochrana

V souvislosti s koupí nemovitosti doporučujeme spojit se s právní kanceláří a nechat si zkontrolovat všechny dokumenty připravené k podpisu (zprostředkovatelská smlouva, smlouva o smlouvě budoucí, kupní smlouva) včetně obsahu smlouvy – zejména zda je správně vymezen předmět koupě, způsob úhrady ceny, možnosti odstoupení, smluvní pokuty a podobně.
Jak koupit bydlení: Právní ochrana

Nikdy nehraďte kupní cenu předem na účet či při podpisu kupní smlouvy, ale peníze po dobu vkladového řízení, dokud nepřejde vlastnické právo k nemovitosti na vás, vložte do advokátní nebo notářské úschovy s jasnými pravidly pro vyplacení. Nedoporučujeme skládat finance na účet zprostředkovatele.

Souhlasí prodávaný stav s údaji na listu vlastnictví v katastru nemovitostí?

  • Požádejte prodávajícího o poskytnutí aktuálního úplného výpisu z LV (pozor nestačí orientační výpis dostupný bezplatně z webu www.cuzk.cz) nebo si sami pořiďte úplný výpis z LV (investice 100 Kč). Úplný výpis z LV si pořiďte těsně před podpisem smlouvy znovu a ověřte stav zápisu. Zkontrolujte si také zda souhlasí parcelní čísla z katastru s těmi uvedenými ve smlouvě.

Kdo je skutečným vlastníkem nemovitosti?

  • Skutečným vlastníkem je ta osoba, která je zapsána v katastru nemovitosti. Pokud je více spoluvlastníků, doporučujeme zjistit rozsah majetkových poměrů a zda existuje dohoda mezi spoluvlastníky o užívání a správě nemovitosti, budete-li kupovat pouze ideální podíl na nemovitosti. Je dobré si ověřit, že všichni spoluvlastníci s prodejem za sjednaných podmínek souhlasí. Pokud v jednání zastupuje všechny spoluvlastníky pouze jedna osoba, musí být plná moc úředně ověřena. Budete-li kupovat pouze ideální podíl na nemovitosti, pozor na možná předkupní práva zbylých vlastníků. Je lépe si je osobně ověřit.

Není k nemovitosti zřízeno předkupní právo pro ostatní spoluvlastníky?

  • Pokud ano, je potřeba nejprve nabídnout k prodeji podíl tomu, komu svědčí předkupní právo. Doporučuji písemné prohlášení spoluvlastníka, že mu byl prodej nabídnut a že svého předkupního práva nevyužil.

Je nemovitost ve společném jmění manželů?

  • Pokud je nemovitost v společném jmění manželů (SJM), pak musí smlouvu podepisovat oba manželé, nestačí jen jeden.
  • Pokud nemovitost vlastní jen jeden z manželů, není součástí SJM, ale manželé měli v prodávané nemovitosti společnou domácnost, je vhodné zajistit si písemný souhlas druhého manžela, že s prodejem souhlasí.

Není prodávající předlužen?

  • Popřípadě zda prodávající nemá vážné finanční problémy, pro které mu hrozí bezprostředně exekuce. Jedinou možností, jak zjistit, zda není na prodávajícího navržena exekuce, je dotázat se na to příslušného soudu, v jehož obvodě má prodávající bydliště nebo sídlo. K ověření potřebujete ale získat plnou moc od prodávajícího. Usnesení o nařízení exekuce se zapisuje do katastru nemovitostí formou poznámky stejně jako exekuční příkaz k prodeji nemovitosti.

Není v katastru nemovitostí záznam o nařízené exekuci?

  • Zkontrolujte vždy před podpisem smlouvy, jestli není v katastru u dané nemovitosti poznámka o nařízení exekuci či dražbě nemovitosti – katastr podchycuje veškeré exekuce (soudní i správní - finanční úřady, zdravotní pojišťovny, obce). Centrální evidenci exekucí spravuje Exekutorská komora ČR. V případě pochybností si můžete ověřit, zda na danou nemovitost byla nařízena dražba – veřejný portál dražeb, který je součástí centrální evidence exekucí.

Jaké pozemky vám budou patřit?

  • Co bude patřit k nemovitosti, zda to jsou pozemky jen pod nemovitostí, či pozemky náležící k nemovitosti a v jakém rozsahu. Tyto informace musí být uvedeny v kupní smlouvě. Prodávající vám informace musí sdělit dopředu. Ne vždy má realitní makléř přesné informace. Údaje si lze ověřit v katastru nemovitostí. Při podpisu smlouvy si údaje opět zkontrolujte. Pokud vám bude náležet méně, než bylo původně slíbeno, je možné žádat snížení kupní ceny.

Kdo odpovídá za reklamace na objektu? (developer nebo jednotlivý dodavatelé prací). Kde, jak a do kdy se uplatňují?

  • S možností reklamace se seznamte raději předem. Reklamace skrytých vad je nutno dodávat písemně a ve stanoveném termínu. Nepodceňujte ani zdánlivě nevýrazné vady - například vodu stojící na parapetu. Zejména vliv vody je v čase stále výraznější a opravy mohou být nákladné. V případě nejasností pozvěte odborníka na inspekce nemovitostí.

INFO: Co všechno vyčtete a nevyčtete z listu vlastnictví katastru nemovitostí?

Z úplného výpisu listu vlastnictví (LV) zjistíte všechna omezení vztahující se k osobě vlastníka i k předmětu prodeje. Pokud si údaje neověříte, a následně po vkladu vlastnického práva zjistíte, že byla v katastru zapsána poznámka způsobující různá omezení v užívání nebo v dispozici (zákaz zřízení zástavního práva apod.) jde to k vaší tíži. Nikdo se nemůže vymlouvat, že neznal údaje zaspané v katastru.

Stav se posuzuje ke dni podání návrhu na vklad – proto po podpisu smlouvy s vkladem neotálejte - nejlépe ihned.

Z LV zjišťujeme zejména, zda nejsou nemovitosti zatíženy exekucí, věcným břemenem, zástavou či jiným právem třetích osob, případně jiným omezením.

V listu vlastnictví je také uvedeno, zda v současné době probíhá nějaké další řízení, jež by mohlo nákup znevýhodnit.

Z katastru nemovitostí můžeme, ale nemusíme zjistit, zda má k nemovitosti někdo nájemní právo (zápis není povinný) či jiné smlouvy o užívacích právech třetích osob k nemovitosti.

Z katastru nezjistíme, zda a kdo má k nemovitosti hlášen trvalý pobyt či zda tam není sídlo právnické osoby. Na tyto práva je nutné se informovat u prodávajícího.

Je jednotka zapsána v katastru nemovitostí jako byt?

  • Pozor nesmí být zapsána jako ateliér, ubytovací jednotka a pod. Pokud tomu tak je, je to zřejmě z důvodů, že prostor neodpovídá parametrům bytu například kvůli hluku či oslunění, což může často znemožnit spokojené bydlení a případný budoucí prodej.

Jak bude vypadat správa nemovitostí?

  • Chtějte k nahlédnutí Stanovy společenství vlastníků jednotek (zajímejte se zejména o usnášeníschopnost orgánů, poměry pro rozhodování orgánů ve věci týkajících se správy společného majetku, určení prvního správce). Budou orgány budou tvořit vlastníci jednotek nebo správcovská společnost?

Co vše je příslušenstvím bytu?

  • Přesné stanovení součástí a příslušenství jednotky je popsáno v Prohlášení vlastníka.

Jaký je plán budoucí výstavby v okolí? Jak dlouho výstavba potrvá?

Jak je zajištěna přístupová cesta?

  • Pozemek by měl ideálně sousedit s obecní komunikací, nebo mít na ní přímé napojení vlastní cestou (pozemkem). Ověřte si na dopravním inspektorátu, zda vám povolí sjezd a výjezd na komunikaci v zamýšleném místě. Ne vždy je to možné z důvodů rozhledových poměrů, blízkosti křižovatky, stupně komunikace a pod. Pokud je zajištěn přístup komunikací přes cizí pozemek, dobře si zkontrolujte zápis věcného břemene v katastru nemovitostí. Žádejte o zřízení věcného břemene cesty přes sousedův pozemek ještě před uzavřením kupní smlouvy! V tomto případě nedejte na dobré sousedské vztahy - ty se mohou rychle měnit.

Jaká je věrohodnost developerské skupiny?

  • Prověřte si developerskou skupinu, pokud je vytvořena pouze k jednomu projektu a nemá za sebou žádnou historii, může při neúspěchu dojít k likvidaci firmy a následně nebudete moci úspěšně uplatnit případné reklamace.
  • Zjistěte způsob financování stavby ze strany developera (může jít o vlastní zdroje, úvěr banky či peníze klientů – ten je nejrizikovější).
  • Zajímejte se v okolí, jestli byl jen jeden developer na stavbě/jestli stavba probíhala dle harmonogramu/jestli se nestřídali dodavatelé jednotlivých prací. Sousedé Vám řeknou reálné informace.

Nemovitost: obecně

Jak budou/byly řešeny investice do objektu?

  • U starších objektů se informujte, jaké investice byly realizovány a v jakém rozsahu (izolace, středa, rozvody/stoupačky, měřáky). S tím je spojen i fond oprav. Informujte se, kolik je prostředků na účtu.

Jaké je pojištění objektu a co všechno je v něm zahrnuto?

  • Do kdy je pojištění platné, kolik stojí a jak a kdy jej lze vypovědět? Nechte si předložit od družstva či společenstva vlastníků jednotek pojistné smlouvy. V případě bytového domu s byty v osobním vlastnictví bývá standardně pojištěn objekt (proti relevantním rizikům), ale domácnost a její vybavení si musíte pojistit sami.

Je prodáván pozemek, jehož součástí je stavba či jsou samostatnou věcí?

  • Informace najdete na výpise listu vlastnictví. V případě, že je prodávána pouze stavba bez pozemku pozor na zákonné předkupní práva pro vlastníky pozemku, stejně jako při prodeji pouze pozemku bez stavby.

Není zřízeno zástavní právo?

  • To znamená, že se touto nemovitostí ručí za úvěry. Zástavní právo, pokud není před koupí vymazáno, se převodem vlastnického práva (prodejem) neruší a v případě, že dlužník nebude plnit, bude se banka hojit prodejem zástavou zatížené nemovitosti.

Nejsou zřízena věcná břemena či předkupní práva?

  • Ta mohou omezit rozsah a způsob užívání a nakládání s nemovitostí. Podle zatížení – např. právo cesty, průjezdu, průchodu, doživotní užívání nemovitosti třetí osobou, zvažte, zda vám omezení pro Váš záměr vadí či nikoliv. Věcné břemeno k nemovitosti vám může výrazně pomoci. Stejně tak vás ale může věcné břemeno poškodit. Je to častým předmětem obrovských peripetií a soudních tahanic.

    Můžete se nacházet ve dvou základních pozicích.
    • 1. Jste majitelem nemovitosti - pozemku, domu, bytu - a musíte strpět věcné břemeno
    • 2. Jste oprávněným z věcného břemene vůči cizí nemovitosti
    Nejčastějším věcným břemenem je právo vstupu na cizí pozemek nebo právo jeho přechodu. Dalším velmi častým věcným břemenem je právo užívání nemovitosti. Tento institut je praktický například pro dárce nemovitosti. Bytový dům, který má třeba v nebytových prostorách technologické zařízení teplárny, které může být zatížen taktéž věcným břemenem.

Jsou uvedeny poznámky ohledně nemovitosti zapsané v katastru nemovitostí?

  • Například zákaz zřídit zástavní právo, odklad zrušení spoluvlastnictví, výhrada souhlasu se zatížením práva stavby… (cca 27 možností § 23 zák. č. 256/2013 katastrální zákon).

Nemovitost: Byt v osobním vlastnictví

Jaké jsou stanovy společenstva vlastníků jednotek či družstva?

  • Stanovy řeší usnášeníschopnost orgánů, poměry pro rozhodování orgánů ve věci týkajících se správy společného majetku, určení prvního správce apod.

Jací jsou ostatní obyvatelé domu?

  • Není nad osobní pozorování a setkání. Využijte setkání s potenciálními sousedy při zjišťování informací o objektu, jeho historii a místních poměrech.

Nemá prodávající závazky vůči společenství vlastníků jednotek?

  • Pokud prodávající například neplatil do fondu oprav bytového domu a vy byt koupíte i s dluhy vůči SVJ či družstvu, budete je muset uhradit za původního vlastníka bytu. Nechte si vystavit písemné potvrzení.

Jak společenství vlastníků jednotek (SVJ) hospodaří?

  • Informujte se o hospodaření SVJ – nákladech – požadujte k nahlédnutí aktuální evidenční list případně přehled záloh. Informujte se na výši úvěrů a jejich splatnost. Informujte se, kolik se platí do fondu oprav, na správu, odměny výboru apod.
  • Informujte se na plánované opravy domu na další roky a s tím spojené navýšení fondu.

Co k bytu vše náleží? Jaké jsou podíly na dalších částech domu?

  • Doporučujeme nahlédnout i do Prohlášení vlastníka – obsahuje informace o skutečných výměrách bytu a o určení společných částí domu a částí, jež jsou součástí převáděného bytu či prostory, které jsou určeny k výhradnímu užívání k určitému bytu (balkon, terasa)
  • Zkontrolujete podíl na společných částech domu a pozemku, zkontrolujte, zda neexistuje podíl na jiné funkčně související stavbě.

Kdy bude byt k nastěhování?

  • Pozor na dojednání zásadních termínů a sankcí za jejich nedodržení ve smlouvě. Smlouvu nutně konzultujte s právníkem. Při nedodržení narazit na nutnost vystěhování ze současného bydlení a zároveň znemožnění nastěhování se do kupovaného, jelikož ten nebude ještě připraven (vystěhován, dostavěn, zkolaudován).

K jakému účelu jsou zkolaudovány nebytové prostory v domě?

  • Abyste nebyli překvapeni, že přímo pod vašimi okny bude provozovna baru či diskotéka.

Nemovitost: dům

K jakému účelu byla stavba kolaudována?

  • Zjistěte, k jakému účelu byla stavba zkolaudována, resp. povolena do užívání. V případě, že budete požadovat změnu užívání, informujte se ještě před prodejem na stavebním úřadě, zda změna bude možná (soulad s územním plánem).

Je k objektu dostupná stavební dokumentace?

  • Požadujte předání stavební dokumentace. Každý vlastník je povinen tuto archivovat po celou dobu životnosti stavby. Vlastník si může obstarat kopii na stavebním úřadě či může před prodejem vypracovat pasport stavby.(zjednodušenou dokumentaci). Dokumentaci srovnejte se skutečným stavem a se stavem zapsaným v katastru nemovitostí, pokud je nesoulad, musí si prodávající před prodejem stav zaktualizovat.

Jací jsou sousedé na okolních pozemcích?

Pozor: Prodávající může mít omezená práva disponovat s nemovitostí!

Je nutné si zkontrolovat, zda prodávající může s prodávanou nemovitostí disponovat bez omezení. K omezením dispozičních práv dochází např. kvůli prohlášení o konkurzu či opatření soudu, nařízené exekuci nebo pokud je u nemovitosti věcné předkupní právo či jiné omezení z práva odpovídajícího věcnému břemenu. Součástí omezení dispozičních práv jsou vždy listinné doklady, do kterých je možné za poplatek nahlédnout a vyžádat si jejich kopii přímo na katastrálním úřadě.

V případě, že si toto nezkontrolujete a na problém narazíte po zaplacení zálohy nebo celé částky, soud může při nároku třetí strany celý obchod prohlásit neplatným a Vy se budete mnoho let a často i bez výsledku domáhat vrácení zaplacené částky. Nebudete tak mít ani peníze ani nemovitost.

Sdílet / hodnotit tento článek

Další kapitoly tématu „Jak koupit bydlení

  1. CENY NOVÝCH BYTŮ - PRAHA
  2. Jak koupit bydlení: Jak se vyřizuje hypotéka krok za krokem
  3. Jak koupit bydlení: Běžné podmínky pro získání hypotéky
  4. Jak koupit bydlení: Kde vzít peníze na financování nemovitosti
  5. Jak koupit bydlení: Slovníček pojmů o financování nemovitosti
  6. Jak koupit bydlení: Právní ochrana
  7. Jak koupit bydlení: Pozemek
  8. Jak koupit bydlení: Architektura domu a bytu
  9. Jak koupit bydlení: Stavební a technický stav
  10. Jak koupit bydlení: Vytápění a energetická náročnost
  11. Jak koupit bydlení: Voda, kanalizace, plyn, větrání a elektro
  12. Příručka Jak koupit bydlení
  13. Tým autorů projektu Jak koupit bydlení

Mohlo by vás zajímat

Jak se připravit na prodej nemovitosti?

Jak se připravit na prodej nemovitosti?

Prodej nemovitosti patří k jednomu z největších životních obchodů většiny z nás. Přesto, že se jedná o statisícové až milionové částky, mnoho prodávajících přípravě na prodej nevěnuje potřebnou ...

Katastr nemovitostí umožňuje službu sledování změn

Katastr nemovitostí umožňuje službu sledování změn

Chcete být průběžně informováni o změnách v katastru nemovitostí týkajících se Vaší nemovitosti? Jste zástavní věřitel nebo oprávněný z věcného břemene a chcete vědět, že došlo k převodu ...

Správní poplatky a stavební činnost (I)

Správní poplatky a stavební činnost (I)

Při přípravě stavebního záměru je pro stavebníka rozhodující cena, a to jak stavby samotné, tak projekční činnosti, která realizaci díla předchází. Mnozí projektanti v rámci zpracování projektu ...

estav.cz v žebříčku návštěvnosti TOPlist