REKLAMA
Témata Hledat

Architektonické inspirace

Mozaika nápadů z celého světa na ESTAV.cz!

Převzetí stavby z pohledu práva - jak se vyhnout problémům

Investoři (objednatelé) často podceňují předání stavby. Považují jej za formalitu. Opak je však pravdou. Předání stavby má zásadní dopad do jejich práv. Zjednodušeně řečeno je tento dopad vždy negativní. Podpisem předávacího protokolu se ukončuje fáze výstavby, kdy za stavbu odpovídá zhotovitel. Zároveň začíná fáze užívání hotové stavby, kdy odpovědnost přebírá investor.
Převzetí stavby z pohledu práva - jak se vyhnout problémům

Je jedno, jestli je stavba skutečně dokončena, nebo se v ní stále jezdí s kolečky s pískem. Rovněž nezáleží na tom, zdali již byla zkolaudována stavebním úřadem. Jakmile se podepíše předávací protokol, pak z hlediska smlouvy o dílo hotová je.

Jaké následky má podpis předávacího protokolu?

Pakliže si strany nesjednaly něco jiného, znamená podpis předávacího protokolu obvykle toto:

  • zhotovitel smí požadovat doplacení zbytku ceny díla
  • pokud zhotovitel dokončil stavbu po termínu, přestává mu předáním stavby plynout smluvní pokuta za prodlení
  • má-li stavba jakékoliv vady či nedodělky, může je objednatel uplatňovat pouze jako vadu hotové stavby, nikoli jako nedodělek, který jej opravňuje neplatit cenu díla
  • zhotovitel se zbavuje nebezpečí škody na stavbě a předává jej objednateli; pakliže tedy hodinu po podpisu předávacího protokolu stavba vyhoří, hradí si objednatel škodu ze svého

Z uvedeného plyne, že podepsat předávací protokol stavby je pro objednatele poměrně nevýhodný krok, kterým se zříká řady možností, jak přimět zhotovitele, aby stavbu skutečně dokončil, ochránil a předal v solidním stavu. Na druhou stranu objednatel nemůže převzetí stavby libovolně odkládat. Pakliže by odmítal převzít stavbu, která je dokončena, vystavoval by se sankcím ze strany zhotovitele.

Pro investora je tedy klíčové zjistit, zdali stavba dokončena je a vznikla tak povinnost ji převzít.

Z toho důvodu doporučuji investorům:

  • převzít stavbu teprve po provedení všech sjednaných revizí (např. elektrických a tlakových zařízení), zkoušek a certifikací, jakož i důkladné kontrole ze strany stavebního dozoru
  • převzít stavbu pouze oproti předání veškeré související dokumentace, jako dokumentace skutečného provedení stavby, stavebního deníku, kolaudace, prohlášení o shodě atd.
  • sepsat se zhotovitelem podrobný předávací protokol se soupisem všech zjevných vad a nedodělků

Výše uvedené obecné principy předávání staveb vycházejí z obvyklých ujednání stavebních smluv. Řada smluv však obsahuje ujednání odchylná, neobvyklá, resp. neobsahuje ujednání žádná. V tom případě se podpůrně uplatní zákonná úprava, která je v některých ohledech extrémní a překvapivá.

Jelikož se mnohdy ještě staví podle smluv uzavřených před 1. 1. 2014, zejména podle zrušeného obchodního zákoníku, popíši nejdřív práva ze staré úpravy a následně je porovnám s novým občanským zákoníkem.

Žádnou stavbu nelze řádně ukončit

Podle § 554 odst. 1 obchodního zákoníku bylo dílo, tedy i stavba, dokončeno jeho řádným ukončením a předáním objednateli. Tato formulace, která zní na první přečtení zcela samozřejmě, představuje ve skutečnosti velmi tíživou, prakticky nesplnitelnou povinnost pro zhotovitele. Ukončit dílo řádně ve smyslu zákona a rozhodovací praxe soudů totiž znamenalo zhotovit dokonalé dílo, které nemá žádné vady, nebo alespoň ne takové, které by se na něm daly najít. Taková situace je s ohledem na složitost stavebního díla nereálná.

Každá stavba má při předání alespoň nějaké drobné vady. Přesto lze tuto formulaci pravidelně najít ve smlouvách na stavební dílo, a to i takových, které si stavební firmy připravily samy pro sebe. V jiných smlouvách nejsou pro změnu podmínky dokončení a předání díla vůbec stanoveny. Řídí-li se taková smlouva obchodním zákoníkem, dospějeme ke stejnému výsledku, neboť uvedenou právní mezeru ve smlouvě zaplní zmíněné zákonné ustanovení vyžadující předat řádně ukončené, tedy dokonalé dílo.

Převzetí vadné stavby nezakládá nárok na cenu díla

Pokud objednatel nepřevezme dílo s odkazem na vady, byť malicherné, pak při aplikaci obchodního zákoníku není povinen zaplatit zhotoviteli cenu díla. Pakliže sice dílo převzal i s vadami, a to i písemným protokolem, není povinen platit cenu díla, dokud nebudou vady odstraněny. Pakliže cenu zaplatil po převzetí vadného díla, vzniklo zhotoviteli bezdůvodné obohacení, které objednatel může požadovat zpět. Platba ceny totiž byla předčasná, dokud nebudou vady odstraněny.

Úprava a zejména soudní výklad zrušeného obchodního zákoníku byl tedy pro objednatele extrémně výhodný. Nový občanský zákoník překlápí právní úpravu výrazně ve prospěch zhotovitele.

Nová povinnost převzít "mírně vadnou" stavbu

V ustanovení § 2628 nového občanského zákoníku se říká, že objednatel nemá právo odmítnout převzetí stavby pro ojedinělé drobné vady, které samy o sobě ani ve spojení s jinými nebrání užívání stavby funkčně nebo esteticky, ani její užívání podstatným způsobem neomezují. Na rozdíl od režimu obchodního zákoníku lze tedy nově předat také stavbu nikoli řádnou, "mírně vadnou" či "lehce nedokončenou". Při důkladném čtení zákona je jasné, že tato úleva zhotovitelům není nadměrná, neboť předání nebrání pouze takové vady, které projdou jemným "filtrem" požadavků zmíněného paragrafu.

Vytkni zjevnou vadu hned nebo navždy pomlč

Na předání stavby se však také uplatní § 2605, který posouvá práva zhotovitele ještě dál. Plyne z něj, že zhotovitel nese odpovědnost pouze za takové zjevné vady stavby, které objednatel vytkl při předání (učinil o nich výhradu do protokolu). Pakliže objednatel pominul zjevnou vadu jako nedůležitou, nebo se spolehnul na ústní ujištění, že bude brzy odstraněna, nechává tím de facto její odstranění na dobré vůli zhotovitele.

U soudu takovou vadu úspěšně neuplatní. V praxi může být sporné, jaká vada je zjevná a pro koho (odborníka či laika). Pro úplnost dodávám, že skrytou vadu logicky není možné reklamovat hned při předání stavby, neboť je v ten okamžik skrytá. Jakmile se však projeví, musí ji objednatel reklamovat bez zbytečného odkladu, nejpozději do pěti let od převzetí stavby, není-li sjednáno jinak.

Sjednej ve smlouvách výhodnější režim

Nezbývá než objednatelům doporučit, aby si v nových smlouvách sjednávali výhodnější režim než ten, který je popsán v novém občanském zákoníku. Například takový, že zjevnou vadu mohou vytknout i po převzetí stavby, například během záruční lhůty. Pakliže si toto právo nesjednali, musí věnovat předání stavby maximální pozornost, přizvat k němu stavební dozor s příslušnou specializací a zapsat do předávacího protokolu všechny vady, které lze myslitelně při předávacím řízení zjistit.

Zároveň doporučuji podmínit předání provedením všech standardních zkoušek (např. vytápění) a revizí (např. elektroinstalace), jakož i předáním veškeré dokumentace (dokumentace skutečného provedení stavby, stavebního deníku apod.). Pakliže totiž objednatel převezme stavbu bez náležité dokumentace, vystavuje se jednak riziku pokuty od stavebního úřadu za porušení archivační povinnosti, jednak se dostane do praktických problémů při řešení pozáručních oprav a přestaveb. Bez dokumentace totiž nebude vědět, jakou stavbu vlastně převzal. Bude tak ve stejné pozici jako vlastník historické budovy, jejíž dokumentace se ztratila a jenž svou stavbu pozná teprve, když do ní "sáhne".

Radek Motzke

Advokát specializovaný na právo nemovitostí, stavební právo a právo životního prostředí. Vedle toho zajišťuje klientům kompletní hospodářskou právní agendu od smluv, přes právo obchodních společností, zajišťování podnikatelských oprávnění až po vymáhání pohledávek.  Své rady zveřejňuje i na www.dobrasmlouva.cz.

Sdílet / hodnotit tento článek

Mohlo by vás zajímat

KOMENTÁŘ: Dluhy prodejce bytu mají přejít na kupce

KOMENTÁŘ: Dluhy prodejce bytu mají přejít na kupce

Při převodu vlastnictví bytové nebo jiné jednotky by měly dluhy na příspěvcích na správu domu ze zákona přejít z převodce na nabyvatele. V novele občanského zákoníku to navrhla skupina poslanců. ...

Jak koupit bydlení přes realitní kancelář

Jak koupit bydlení přes realitní kancelář

Většina lidí si dnes nekupuje bydlení přímo od vlastníka, ale přes realitní kancelář, která vlastníka zastupuje. Má tento postup svá úskalí? Většina kupujících by odpověděla: „Ano, cena nemovitosti ...

Jak koupit bydlení: Právní ochrana

Jak koupit bydlení: Právní ochrana

V souvislosti s koupí nemovitosti doporučujeme spojit se s právní kanceláří a nechat si zkontrolovat všechny dokumenty připravené k podpisu (zprostředkovatelská smlouva, smlouva o smlouvě budoucí, ...

Vzdělání pro realitní makléře se stane nezbytností

Vzdělání pro realitní makléře se stane nezbytností

O pětimiliardový trh s nemovitostmi se v ČR stará téměř dvacet tisíc realitních makléřů. V přepočtu na počet obyvatel tak patříme mezi evropskou špičku a v důsledku toho většina realitních makléřů ...

Sousedé pod lupou zákona - stavby a úpravy pozemku

Sousedé pod lupou zákona - stavby a úpravy pozemku

Se sousedy je to někdy složité, zvláště když si chcete něco přistavět či výrazně zrekonstruovat právě zakoupený či zděděný dům, byt či jinou nemovitost. Ačkoliv se to na první pohled nezdá, právě ...

Vyžadujte manuál k použití svého domu

Vyžadujte manuál k použití svého domu

Ruku v ruce s rostoucím počtem materiálů, složitostí staveb se zvyšuje pravděpodobnost poruchy vzniklé nesprávným a nepoučeným používáním a neodbornými úpravami. K předejití problémů je nutná ...

Správní poplatky a stavební činnost (II)

Správní poplatky a stavební činnost (II)

Zákon nepřináší jen zdražení, ale umožňuje ve vybraných případech snížení sazby poplatku až na polovinu a to zejména při využití „zjednodušených“ povolovacích postupů (např. územní souhlas, ...

JAK KOUPIT BYDLENÍ

Příručka Jak koupit bydlení

E-book: Příručka ZDARMA!

Pomocník při koupi domu, bytu, pozemku.

Partner tématu

Nejnovější články

REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA

estav.cz v žebříčku návštěvnosti TOPlist

14.11.2018 konference TZB-info o bytových domech

Připravujete rekonstrukci bytového domu? Jak na úspory za energie a zhodnocení domu? Jak plánovat opravy a finance? Unikátní publikace pro účastníky. Těšíme se na vás v Praze.

Program a přihláška