Jak prověřit bezdlužnost vlastníka nemovitosti, bytu, domu či pozemku?

Kupujete byt, dům či pozemek? Nezaměřujte se jen na vlastnosti samotné nemovitosti i když zjistit si skutečný technický stav je jistě důležité. Důležité je i prověřit veškeré právní záležitosti okolo stavby – zda je stavba zkolaudovaná, zda je pozemek skutečně stavebním pozemkem a podobně. Neméně důležité, a často se na to zapomíná, je ale prověřit prodávajícího. Především to, zda není zadlužen a zda má právo nakládat s nemovitostí. Pokud toto opomenete, může vám být nemovitost zabavena a peníze budete z prodávajícího dostávat jen těžko.
Jak prověřit bezdlužnost vlastníka nemovitosti, bytu, domu či pozemku?

Chcete-li si koupit byt, dům, či pozemek pro bydlení, měli byste si prověřit, od koho kupujete. Obvykle to bude od někoho, kdo zakládá rodinu a potřebuje větší byt. Nebo se stěhuje za prací. Popřípadě zdědil byt po rodičích a nechce ho užívat. Příkladů by se dalo vyjmenovat hodně.

Společné mají to, že prodávající je ve standardní životní situaci, s níž je změna bydlení obvykle spojena. Prověrkou zjistíte, že má svůj majetek pod kontrolou. Nemá dluhy, anebo jen takové, které řádně splácí. Jako kupující můžete být klidní.  

Ostražitost je na místě u prodávajících, kteří jsou v nestandardních, krizových životních situacích. Obvykle nesplácejí své dluhy. Mohou se dostat do exekuce, popřípadě insolvence. I v takovém případě lze od nich byt koupit, ovšem pouze ve spolupráci s exekutorem či insolvenčním správcem. Ti zajistí, že transakce proběhne v souladu s právem a nebude zpětně zpochybňována.  

Kupujete nemovitost? Ověřte si vše potřebné! Nevíte jak na to? Stahujte e-book, příručku Jak koupit bydlení, kterou vám přináší portál ESTAV.cz zcela zdarma.

Jak si ověřit bezdlužnost prodávajícího?

Jak ověřit, zdali je prodávající v insolvenci či exekuci? Dozvíte se to snadno nahlédnutím do katastru nemovitostí, insolvenčního rejstříku popřípadě centrální evidence exekucí. Problémem jsou prodávající, kterým exekuce či insolvence pouze hrozí, zatím však do ní „nespadli“. Zda se v takové situaci nacházejí, nelze úplně spolehlivě zjistit. Minimem je požadovat, aby v kupní smlouvě výslovně potvrdili, že v takové situaci nejsou, ani jim nehrozí. Dále je nutné sjednat, že nepravdivost takového prohlášení může být stižena smluvní pokutou a odstoupením od smlouvy z vaší strany.

 Koupě nemovitosti může být pěkně drahá hra. V reálném životě se mohou dluhy a neuvážená koupě nemovitosti draze vymstít. Zdroj: © Fotolia.com - stephan-dinges Koupě nemovitosti může být pěkně drahá hra. V reálném životě se mohou dluhy a neuvážená koupě nemovitosti draze vymstít. Zdroj: © Fotolia.com - stephan-dinges

Nemusíte se však spoléhat jen na prohlášení prodávajícího. Velmi užitečné je zaplatit si jeho lustraci. Tou se rozumí prověrka, zda nemá v některém veřejném či soukromém registru dluhy po splatnosti. Poskytovatele lustračních služeb lze snadno vyhledat na internetu. Jejich záběr je mnohem širší než výše uvedené evidence katastru, insolvencí a exekucí a zahrnují privátní burzy pohledávek, evidenci dlužníků VZP a další.

Nejdůležitější je však používat zdravý selský rozum. Pokud vám někdo nabízí nemovitost pod cenou, nejspíš je ve finanční tísni a potřebuje rychle peníze. Takový nákup může být pro vás velmi výhodný, musíte však přijmout zvýšené riziko. Kdo nechce takto riskovat, musí o dům dál.

© Fotolia.com -  brozova© Fotolia.com - brozova

Bezpečnější je kupovat od prodávajícího bez dluhů

Proč je bezpečnější kupovat od prodávajícího, který řádně splácí své dluhy? Odpadá tím riziko, že vás o nemovitost připraví jeho věřitelé. U mnohých lidí totiž představuje nemovitost jediný hodnotný majetek. Pokud mají dluhy, které nesplácejí, představuje prodej nemovitosti poslední reálnou šanci věřitelů, jak vydobýt své pohledávky. Prodá-li však vlastník svou nemovitost a peníze nechá „zmizet“ místo toho, aby dluhy zaplatil, věřitele poškodí. Jejich pohledávky se stanou prakticky nevymahatelnými, neboť „není z čeho brát“. V takovém případě mohou prodej zpětně zpochybnit. Výsledkem je, že přijdete o nově nabytou nemovitost, která bude vydražena ve prospěch poškozených věřitelů. Sice pak můžete žalovat prodávajícího o vrácení kupní ceny, ale ten však bude nejspíš bez peněz a ničeho se tak na něm nedomůžete.   

Ze své praxe považuji za málo rizikové nákupy za obvyklou tržní cenu, a to od fyzických osob, které v bytě či domě dlouhodobě bydlí. Prodávající jsou zpravidla „obyčejní lidé“, kteří nepodstupují žádná velká rizika a nehrozí jim finanční krach. Méně průhledná je situace u osob, které v bytě nebydlí a mají jej pouze jako investici. Tito lidé mají svůj majetek i dluhy často rozprostřeny v celé řadě obchodních společností. Není tedy vůbec jednoduché zjistit, jak na tom celkově jsou.

Pozor na developerské firmy

Zcela specifický je pak nákup od developerských společností. Nejde-li o zavedené firmy se silnými referencemi a požadují-li navíc platby předem za nedokončené stavby, je taková koupě něco jako sázka do loterie. Pokud developer zkrachuje ještě před dokončením projektu, sázka Vám nevyšla. Nemáte-li vyloženě dobrodružnou povahu, doporučuji se této loterie neúčastnit a poohlédnout se po něčem dokončeném a zabydleném.     

 

Radek Motzke

Advokát specializovaný na právo nemovitostí, stavební právo a právo životního prostředí. Vedle toho zajišťuje klientům kompletní hospodářskou právní agendu od smluv, přes právo obchodních společností, zajišťování podnikatelských oprávnění až po vymáhání pohledávek.  Své rady zveřejňuje i na www.dobrasmlouva.cz.

Sdílet / hodnotit tento článek

Mohlo by vás zajímat

KOMENTÁŘ: Dluhy prodejce bytu mají přejít na kupce

KOMENTÁŘ: Dluhy prodejce bytu mají přejít na kupce

Při převodu vlastnictví bytové nebo jiné jednotky by měly dluhy na příspěvcích na správu domu ze zákona přejít z převodce na nabyvatele. V novele občanského zákoníku to navrhla skupina poslanců. ...

estav.cz v žebříčku návštěvnosti TOPlist