KOMENTÁŘ: Dluhy prodejce bytu mají přejít na kupce

Při převodu vlastnictví bytové nebo jiné jednotky by měly dluhy na příspěvcích na správu domu ze zákona přejít z převodce na nabyvatele. V novele občanského zákoníku to navrhla skupina poslanců. ESTAV.cz získal komentář právníka specializujícího se na smlouvy v oblasti nemovitostí.
KOMENTÁŘ: Dluhy prodejce bytu mají přejít na kupce

Zprávu o poslaneckém návrhu jsme zveřejnili již dříve v článku na ESTAV.cz.

Komentář právníka Radka Motzkeho

Podle současné právní úpravy je skutečně nejasné, v jakém rozsahu přecházejí dluhy na příspěvcích na správu domu na nového majitele bytu. Z obecné úpravy vyplývá, že nový majitel přejímá takové dluhy, které si mohl a měl zjistit. Výši dluhů si může zjistit tak, že před koupí bytu požádá prodávajícího o předložení potvrzení o výši dluhů, resp. bezdlužnosti vůči správci domu. Za takových okolností přejímá pouze dluhy uvedené v potvrzení. Pokud si však potvrzení nevyžádá a byt koupí "naslepo", přejímá zřejmě veškeré dluhy.

Lze však argumentovat i opačně, a sice tak, že žádné dluhy nepřecházejí, pokud potvrzení nebylo - z jakýchkoliv důvodů - vydáno. Vzhledem k tomu, že k této otázce není ustálená judikatura, správci domu nevědí, zdali mají v takových případech pro dluhy žalovat původního majitele či majitele nového. Majitelům bytů totiž nic nebrání v tom, aby byt prodali bez vědomí správce domu a tedy i bez vydání potvrzení.

Novela se snaží tuto nejistotu odstranit. Přechod dluhů již vůbec neváže na to, zdali bylo vystaveno a co v něm bylo napsáno. Na nového majitele automaticky přecházejí všechny dluhy na příspěvcích. Původní majitel ručí za jejich splacení. Správce domu tedy může žalovat nového i původního majitele.

Není však jasné, proč novela omezuje ručení jen na příspěvky splatné ke dni převodu jednotky. Logičtější by bylo, aby původní majitel ručil za všechny dluhy vzniklé do převodu bytu, tedy i ty, které v době převodu ještě nebyly splatné například proto, že nebyly vyúčtovány či vyfakturovány.

Rovněž není správné, že ze zákona úplně mizí zmínka o vydávání potvrzení o výši dluhů souvisejících s bytem. Nebude tak možné dovodit povinnost správce domu takové potvrzení vydat. Pokud by ho přitom prodávajícímu opravdu nevydal, např. z důvodu špatných vztahů s ním, může být prodej jednotky velmi ztížen. Kupující totiž bude v nejistotě, jaký objem dluhů si spolu s bytem kupuje. Novela tedy měla zachovat výslovnou povinnost prodávajícího předat kupujícímu potvrzení o bezdlužnosti, resp. o výši dluhů. Vedle toho měla stanovit výslovnou povinnost správce domu takové potvrzení vydat.

Vyhněte se nepříjemným překvapením při koupi bytu!

Kupujete byt, dům, pozemek? Těšíte se, až podepíšete smlouvu, převezmete si klíče, začnete bydlet? Dříve než učiníte jakékoli kroky k vlastnímu bydlení, pořádně se informujte. Koupě bydlení je největší investicí v životě a nevyplatí se ji podcenit. ESTAV.cz připravil společně se spolupracujícími odborníky příručku Jak koupit bydlení. V té dozvíte, co si všechno zkontrolovat, abyste následně nebyli zklamáni technickým či architektonickým řešením bytu, či abyste neměli problémy s úřady nebo právě, jak bylo výše řečeno, s dluhy na správě domu.

Radek Motzke

Advokát specializovaný na právo nemovitostí, stavební právo a právo životního prostředí. Vedle toho zajišťuje klientům kompletní hospodářskou právní agendu od smluv, přes právo obchodních společností, zajišťování podnikatelských oprávnění až po vymáhání pohledávek.  Své rady zveřejňuje i na www.dobrasmlouva.cz.

Sdílet / hodnotit tento článek

Mohlo by vás zajímat

Jak koupit bydlení přes realitní kancelář

Jak koupit bydlení přes realitní kancelář

Většina lidí si dnes nekupuje bydlení přímo od vlastníka, ale přes realitní kancelář, která vlastníka zastupuje. Má tento postup svá úskalí? Většina kupujících by odpověděla: „Ano, cena nemovitosti ...

estav.cz v žebříčku návštěvnosti TOPlist