REKLAMA
Témata Hledat

Architektonické inspirace

Mozaika nápadů z celého světa!

Nájemní bydlení více o tématu

Právo na bydlení: Kdy má majitel bytu právo na vystěhování obyvatel

Právo na bydlení patří mezi základní lidská práva a svobody. Může být ale i v kolizi s jiným právem. Jak je to s rodinnou domácností a ochrannou rodiny, společným jměním manželů nebo vystěhováním obyvatel v exekuci? Ne vždy lze automaticky prosadit vlastnické právo na dům či byt před právem na bydlení.
Zdroj: AdobeStock-mino21

Ústavní soud již v minulosti dovodil, že právo na bydlení patří mezi základní lidská práva a svobody[1]. Rodina a zejména nezletilé děti jsou pak pod zvláštní ochranou státu[2]. Co se stane, když se uvedené chráněné hodnoty dostanou do kolize s jiným základním právem – a to právem vlastnit majetek[3]? Tento článek bude zaměřen zejména na problematiku práv osob, které k nemovitosti nemají žádný formální vztah – nemovitost tedy sami ani nevlastní, ani nemají uzavřenou nájemní či obdobnou smlouvu, která by jim užívání nemovitosti zaručovala – a přesto jim zákon dává k této nemovitosti určitá práva.

Důležitým pojmem je tzv. „rodinná domácnost“, což je zjednodušeně řečeno veškeré zařízení obydlí, které rodina považuje za svůj domov. Nakládání s nemovitostí (tedy zejména její prodej či pronájmem), ve které se taková rodinná domácnost nachází, pak podléhá specifickým pravidlům. Důvodem je totiž právě ochrana rodiny a s tím související právo na bydlení. A tak povinnost ochrany rodinného domácnosti, kterou má jeden manžel vůči druhému, může nečekaně zasáhnout i do smluvního vztahu s pronajímatelem či kupcem nemovitosti.

Jak na „rodinnou domácnost“ v případě koupě nemovitosti?

Každý zájemce o nemovitost určenou k bydlení by měl zpozornět v případě, kdy na straně prodávající nefigurují manželé. Skutečnost, že je v katastru nemovitostí zapsána jako vlastník jediná osoba, totiž automaticky neznamená, že může s nemovitostí volně nakládat bez ohledu na vůli jiných lidí. V nemovitosti se totiž může nacházet „rodinná domácnost“. V takovém případě má manžel či manželka prodávajícího právo dokonce i napadnout platnost kupní smlouvy, nedal/a-li k jejímu uzavření souhlas a prodávající nezajistil rodině obdobné náhradní bydlení[4]. Toto právo pak bude s největší pravděpodobností silnější, než dobrá víra nic netušícího kupce, který dle nejlepšího vědomí a svědomí jednal s vlastníkem uvedeným v katastru[5].

Zdroj: AdobeStock.com - andrey-popovZdroj: AdobeStock.com - andrey-popov

Manžel či manželka nesouhlasící s prodejem nemovitosti může kupní smlouvu napadnout ještě 3 roky od podání návrhu na vklad do katastru nemovitostí. Takováto lhůta na právní jistotě kupce nepřidává. K tomu nutno dodat, že prokazování, zda v nemovitosti skutečně byla či nebyla v době prodeje rodinná domácnost, může soudu trvat velmi dlouho. A i kdyby se následně prokázalo, že uzavřená kupní smlouva byla napadnuta neoprávněně (např. proto, že rodina v nemovitosti již nebydlela či prodávající zajistil dostatečné náhradní bydlení) a je tak platná, roky stresu a obav z výsledku sporu jsou pro kupce závažnou komplikací.

Jak se nastíněné situaci vyhnout? Při koupi je třeba požadovat písemný souhlas manžely či manželky kupujícího se zamýšlenou transakcí, a to i v případě, že nejsou nijak zmíněni v katastru nemovitostí. Předejde se tak jakýmkoliv možným budoucím sporům o to, zda je smlouva platná či nikoliv.

Do vztahu mezi manžely kupec nemůže vidět. Spolehnout se na ubezpečování prodávajícího, že je všechno v pořádku a žádný souhlas manžela či manželky není potřeba, tak nelze doporučit.

„Rodinná domácnost“ a pronájem

V případě pronájmu má situace s „rodinnou domácností“ obdobné východisko. Primární ochrana svědčí rodině, což se projeví již při vzniku práva nájmu. Uzavře-li totiž nájemník manželství, nájemní právo k nemovitosti automaticky vznikne i jeho manželovi či manželce a nadále jsou z nájemního vztahu oprávněni a povinni společně a nerozdílně[6] (což znamená, že mají oba právo bydlet, ale zároveň i oba povinnost platit nájemné).

Hodlá-li pak původní nájemník nemovitost (ve které se zároveň nachází jeho „rodinná domácnost“) opustit a nájemní smlouvu ukončit, nesmí tak učinit bez souhlasu svého manžela či manželky – v opačném případě zde opět hrozí možné napadení platnosti ukončení nájmu. V praxi tak může nastat situace, že pronajímatel neobeznámen s osobním stavem nájemce s ním v dobré víře uzavře dohodu o ukončení nájemní smlouvy, jejíž platnost bude následně úspěšně napadena a manžel či manželka (původního) nájemce zůstane v nemovitosti bydlet namísto něj – a to aniž by kdy s pronajímatelem sama uzavřela jakoukoliv smlouvu – a přejdou na ni práva a povinnosti z nájemní smlouvy uzavřené kdysi s nájemcem.

Nemovitost obývaná bez právního titulu

Za zmínku pak dále stojí situace, kdy nějaká osoba obývá nemovitost jiného vlastníka bez právního důvodu[7] (nejčastěji proto, že jí zanikl nájem nebo o nemovitost přišla v exekuci a ta tak změnila vlastníka) a nechce ji opustit.

Vlastník v takovém případě podá k soudu návrh na vyklizení nemovitosti s očekáváním kladného výsledku a následného soudního vystěhování – je přece v právu. Ovšem kladný výsledek takového sporu není automatický. Může totiž opět převážit ono již zmiňované právo na bydlení a zvláštní důvody, které soud povedou k tomu, že i přes zjevný nedostatek formálního oprávnění nemovitost obývat ji soud přesto vyklidit nenařídí a umožní ji nadále za přiměřenou náhradu užívat. Kdy může tato situace nastat? Jedná se zejména o zvláštní sociální situaci osoby (či osob), která nemovitost obývá. Soud tak může přihlédnout k tíživým okolnostem, např. věku malých dětí, vážné nemoci, stáří apod. a rozhodnout, že újma, která by se udála obyvatelům nemovitosti v případě jejich vystěhování, je o tolik větší než újma vlastníka, kterou mu způsobí „obsazená“ nemovitost, že není spravedlivé vystěhování nařídit. Zmíněná situace nastává mnohdy v případech, kdy jsou získávány nemovitosti z exekučních dražeb či insolvenčních řízení v zásadě pro investiční účely a dům či byt je stále obýván dlužnou rodinou v nelehké situaci. Rovněž návrh na soudní vyklizení bytu obývaného starší osobou chatrného zdraví se nemusí setkat s pochopením soudu, i když nájemní vztah z nějakého důvodu skutečně zanikl. Nutno dodat, že setrvání bydlících osob nikdy není a nemůže být zdarma, vlastník má nárok na adekvátní finanční náhradu (ve výši obvyklého nájemného).

I tyto případy pak ilustrují, že ústavně zaručené právo vlastnit majetek může být upozaděno, je-li zde vyšší zájem na ochraně jiných hodnot. Právo na bydlení a ochrana rodiny tak mnohdy převáží i nad legitimními právy a očekáváními vlastníka nemovitosti.

[1] Byť není v Listině základních práv a svobod výslovně jmenováno. Viz nález pléna Ústavního soudu, publikovaný pod č. 231/2000 Sb.
[2] Viz čl. 32 Listiny základních práv a svobod.
[3] Viz čl. 11 Listiny základních práva a svobod.
[4] Viz ust. § 747 ObčZ.
[5] Pozor pak i na situace, kdy je v katastru nemovitostí zapsán jen jeden z manželů jako jediný vlastník, nicméně nemovitost patří do společného jmění, neboť byla zakoupena za společné peníze. Katastr při vkladech nijak nezkoumá, zda navrhovatel je či není ženatý či vdaná a prostě zapíše coby nového vlastníka osobu uvedenou v kupní smlouvě bez ohledu na to, že nemovitost je podle zákona fakticky ve společném jmění. V tomto ohledu tak zápisy v katastru vůbec nemusí korespondovat se skutečným stavem.
[6] Viz ust. § 744 a násl. ObčZ.
[7] Nehovoříme zde situaci, kdy je nemovitost obsazena neoprávněně – tedy nikdy v minulosti ani neexistoval titul, na základě kterého by osoba nemovitost právem užívala (např. squatting).

Mgr. Pavlína Komedová

Advokátka, jež se ve své praxi zaměřuje mj. na problematiku nemovitostí, stavebnictví a územního plánování. Více informací na www.ak-komedova.cz.

Sdílet / hodnotit tento článek

Další kapitoly tématu „Nájemní bydlení

  1. Chcete pronajmout svůj byt? Poradíme vám, jak na to
  2. Chcete získat nájem bytu? Nepokažte první dojem a nesmlouvejte
  3. Nájemní smlouva na byt podle občanského zákoníku: Platí i nejasné smlouvy
  4. Pronájem bytu nebo pokoje? Podnájem či pronájem? Jaký je mezitím rozdíl
  5. Majitel vs. nájemník: Je možné zakázat domácí zvířata či návštěvy?
  6. Majitel vs. nájemník - co je stavební úprava a kdo ji platí?
  7. Právo na bydlení: Kdy má majitel bytu právo na vystěhování obyvatel
  8. Soudní vystěhování z bytu: Jak na neplatící nájemníky a jak raději ne

Mohlo by vás zajímat

Bytový dům, ilustrační obrázek, zdroj: fotolia.com

Nemožnost výpovědi nájmu přinese víc škody než užitku

Opatření, podle kterého nesmí nájemník dostat výpověď z bytu, jestliže v důsledku koronavirové krize není schopen platit své závazky, přinese víc škody než užitku. Je to nesystémový krok. Uvedli to analytici. Stát podle nich jen přenesl problémy na pronajímatele, kteří si na nemovitost často vzali úvěr. Očekávají…

Zdroj: Fotolia.com

Právník: Zákon o odkladu nájemného jen přesune problém z nájemců na pronajímatele

Zmírnit dopady koronaviru na nájemce prostor sloužících k podnikání a bytů, měly dva vládní návrhy zákona, které včera projednala Poslanecká sněmovna. Poslanci se po dlouhém jednání shodli, že nájemníci bez příjmů nemůžou dostat výpověď bytu či provozovny, pokud v důsledku epidemie nebudou schopni platit nájemné.…

Zdroj: Fotolia.com

Koupě nemovitosti v dražbě. Je výhodná? Na co si dát pozor, abyste se nespálili?

Jedním ze způsobů, jak lze pořídit nemovitost, je dražba. Vyvolávací ceny začínají i na třiceti procentech odhadní ceny a díky tomu je tato možnost velmi lákavá. Devět z deseti dražeb dnes probíhá elektronicky a vstupuje do nich ve větší míře i laická veřejnost a drobní investoři. To je největší příčinou, proč už…

VIDEO: Kupujete nemovitost? Na co si dát pozor? Rady specializovaného advokáta

VIDEO: Kupujete nemovitost? Na co si dát pozor? Rady specializovaného advokáta

Smlouva je při koupi bydlení zásadním dokumentem! Nejde o jednotný, státem předepsaný formulář, na němž není co zkazit. Z přednášky se dozvíte, jak se vyznat ve smlouvě, na co je důležité si dát pozor, kdy oslovit odborníka. Na příkladech z praxe advokát vysvětluje, co by ve smlouvě nemělo chybět a co si zjistit…

KOMENTÁŘ: Dluhy prodejce bytu mají přejít na kupce

KOMENTÁŘ: Dluhy prodejce bytu mají přejít na kupce

Při převodu vlastnictví bytové nebo jiné jednotky by měly dluhy na příspěvcích na správu domu ze zákona přejít z převodce na nabyvatele. V novele občanského zákoníku to navrhla skupina poslanců. ESTAV.cz získal komentář právníka specializujícího se na smlouvy v oblasti nemovitostí.

REKLAMA