REKLAMA
Témata Hledat

Architektonické inspirace

Mozaika nápadů z celého světa na ESTAV.cz!

Majitel vs. nájemník - co je stavební úprava a kdo ji platí?

Bydlíte v podnájmu, byt není váš, vy přesto chcete mít útulné a pěkné bydlení. Nebo se v bytě, kde jste v nájmu, stala havárie a je nutné ji opravit. Jaký zásah do nemovitosti hradí majitel a jaký nájemník? O komentář kauzy, která se zabývala soudním sporem nájemkyně a majitele bytu jsme požádali doktorku Petru Adámkovou.
Majitel vs. nájemník - co je stavební úprava a kdo ji platí?

Již dříve jsme informovali o tom, že se v březnu 2015 Ústavní soud zastal ženy, která bydlela v nájemním bytě, ve kterém došlo k požáru údajně od vadné elektroinstalace. Od nájemce bytu, městské části Praha 1 žádala 640 000 korun za zničené vybavení a 215 000 korun jako náhradu nákladů, které sama musela vynaložit na rekonstrukci.

Občanský zákoník se úpravám a jiným změnám bytu věnuje v několika dílčích paragrafech, a to v závislosti, zda úpravu dělá pronajímatel (§ 2259,2260) nebo nájemce (§2263) a dále řeší pravidla případné kompenzace  při ukončení nájmu. (§ 2293, 2294).

Musíme hlásit všechny stavební úpravy?

Každou stavební úpravu či změnu je nutno pronajímateli hlásit a je na pronajímateli, zda Vám změnu povolí či ne. Co se týče úprav bytu nájemníkem, i nový Občanský zákoník (zák. 89/2012 Sb.), nepovoluje provádění stavebních úprav, přestavbu nebo jiné změny bytu bez souhlasu pronajímatele. Je třeba zdůraznit, že Občanský zákoník sankci za případné nedodržení této povinnosti nestanoví, proto je lepší si toto ošetřit v nájemní smlouvě. (například jako porušení povinnosti zvlášť závažným způsobem pod sankcí možnosti výpovědi z nájmu bytu bez výpovědní doby).

Úprava bytu z důvodu zdravotního stavu nájemce

Výjimkou, kdy pronajímatel nemůže odepřít souhlas, jsou případy, kdy potřebujete provést změny či stavební úpravy ve vazbě na Váš zdravotní stav (zákon hovoří o zdravotním postižení). Za dané situace by Vám měl pronajímatel vyjít vstříc. Pozor, ustanovení však neříká, že by pronajímatel byl povinen Vám úpravy provést na jeho náklad. Pokud Vám pronajímatel tuto změnu nepovolí, aniž by měl pro to spravedlivý důvod, máte možnost obrátit se na soud a žádat nahrazení projevu souhlasu zde. V případě skončení nájmu je ze zákona nájemce povinen úpravy či změny odstranit. Tato povinnost vyplývá jak z § 2263/2, tak z § 2293. Bude vždy záležet na konkrétní situaci a dohodě smluvních stran.

Stavební úprava nebo běžná údržba

Pokud mluvíme o stavebních úpravách, může jít o různě náročně akce. Ne vždy stavební úpravy vyžadují vydání příslušného oprávnění ze strany stavebních úřadů. To je odvislé od charakteru stavební úpravy. V případě, kdy měníte způsob užívání či zasahujete do nosných konstrukcí, povolení (souhlas), potřebujete vždy. Nájemci se často domnívají, že pokud úprava nevyžaduje povolení ze stavebního úřadu, tak ji není třeba ani oznamovat pronajímateli. Není to však pravda.

Stavební úpravy a změny v bytě je třeba odlišovat od běžné údržby či oprav nahlášených vad bytu, neboť pro ně platí jiná pravidla. Jen pro lepší orientaci můžeme uvést, že za běžnou údržbu se považuje udržování a čištění bytu, prohlídky předmětů a zařízení včetně technologií, malování a tapetování, čištění podlah a obkladů stěn, čištění odpadů, interiérové nátěry dřeva, kovů a dalších materiálů. Běžná údržba bytu jde téměř výhradně za nájemcem.

Neobstaral jsem si souhlas, co se stane?

Pokud nájemce provede v bytě změny bez souhlasu pronajímatele, je na základě § 2293 odst. 3 povinen tyto odstranit, ledaže pronajímatel sdělí nájemci, že odstranění změn nežádá. V tomto případě ale nájemce nemůže žádat o vyrovnání, kdyby se změnami hodnota bytu zvýšila. Naopak pronajímatel může na základě provedených změn žádat po nájemci náhradu ve výši snížení hodnoty bytu, které bylo způsobeno změnami provedenými nájemcem bez souhlasu pronajímatele.

Podle soudní judikatury (např. NS ČR 26 Cdo 2536/2005) se pronajímatel může domáhat odstranění stavebních úprav (jiných podstatných změn) v bytě provedených bez jeho souhlasu (třeba i po uplynutí 30 let) neboť zde nedochází k promlčení, jde o výkon vlastnického práva, které nepodléhá promlčení.

Finanční kompenzace nájemce při skončení nájmu

Pokud Vám pronajímatel odsouhlasil stavební úpravu či změnu, většinou se s Vámi domluví i na tom, zda budete nuceni úpravu při skončení nájmu odstranit či nikoliv. V případě, že dochází k zhodnocení bytu, domluví se i na pravidlech finanční kompenzace. V případě, že jste úpravu či změnu bytu neměli dopředu povolenou, nemá nájemce, jak bylo již uvedeno výše, na finanční kompenzaci nárok.

V případě zařízení a předmětu, které upevníte ve zdech, podlaze a stropu bytu, které nelze odstranit bez nepřiměřeného snížení hodnoty nebo bez poškození bytu (např. kazetový strop, plovoucí podlaha apod.) přecházejí upevněním nebo vložením ze zákona do vlastnictví pronajímatele bytu. Nájemci je dáno právo žádat, aby se s ním pronajímatel bez zbytečného odkladu vyrovnal s tím, že vyrovnání je splatné nejpozději ke dni skončení nájmu. Tato pravidlo neplatí v případě, kdy nájemce o úpravách pronajímatele neinformoval (§ 2294).

JUDr. Petra Adámková, Ph.D

Lektorka, pedagožka, konzultantka s orientací na stavební právo, nový občanský zákoník a jeho vliv na povolování staveb a smluvní vztahy ve výstavbě.

Sdílet / hodnotit tento článek

Mohlo by vás zajímat

Jak vylepšit byt před prodejem? Stačí uklidit a vybílit

Jak vylepšit byt před prodejem? Stačí uklidit a vybílit

Jak úspěšně a co nejrychleji prodat byt? Věčně živé téma, které je tak aktuální, jak často se byty prodávají. Tedy stále. Se stejnou intenzitou se prodeji nemovitostí věnujeme i na Portálu o bydlení ...

Ústavní soud se zastal ženy z vyhořelého nájemního bytu

Ústavní soud se zastal ženy z vyhořelého nájemního bytu

Ústavní soud (ÚS) se zastal ženy ve sporu s městskou částí Praha 1 o náhradu škody způsobené požárem v nájemním bytě. Podle ženy požár způsobila závada na zanedbané elektroinstalaci. Od městské části ...

REKLAMA

estav.cz v žebříčku návštěvnosti TOPlist

14.11.2018 konference TZB-info o bytových domech

Připravujete rekonstrukci bytového domu? Jak na úspory za energie a zhodnocení domu? Jak plánovat opravy a finance? Unikátní publikace pro účastníky. Těšíme se na vás v Praze.

Program a přihláška