Témata Hledat

Ceny nemovitostí a nájmů

Přehledně v mapě!

Nájemní bydlení více o tématu

Majitel vs. nájemník: Je možné zakázat domácí zvířata či návštěvy?

Nový občanský zákoník změnil ve vztazích majitelů a nájemníků nemovitostí spousty věcí. Nově mohou nájemníci prosadit spoustu svých práv i proti vůli majitele bytu. Jak vztah majitele a nájemníka vyrovnat?
Majitel vs. nájemník: Je možné zakázat domácí zvířata či návštěvy?

Kauce za psa

Nájemci získali některá nová práva, která mohou prosadit i přes nesouhlas pronajímatele. Například mohou v bytě chovat zvířata. Podmínkou je, že chov nezpůsobí pronajímateli či ostatním obyvatelům obtíže, které jsou nepřiměřené poměrům v domě. Pokud byl v domě dosud klid, může být chov štěkajícího psa nepřiměřený poměrům, a tedy protiprávní. Pokud jsou však v domě psi běžně chováni a bývá slyšet štěkot, zřejmě nebude nepřiměřené, když se počet štěkajících obyvatel o jednoho zvýší.

Chov zvířat nelze ve smlouvě platně zakázat. Pokud však vyvolá zvýšené náklady na údržbu společných prostor, může pronajímatel požadovat, aby mu nájemce tyto náklady uhradil. Doporučuji ve smlouvě od počátku sjednat, že nájemce začne platit zvýšenou sazbu za údržbu společných prostor, jakmile začne v bytě chovat zvíře. Ujednání se samozřejmě bude týkat pouze zvířete, které může společné prostory reálně znečistit či poškodit (např. pes, ne však papoušek či akvarijní rybičky).

Dle mého také nic nebrání tomu sjednat pro případ chovu zvířete zvýšenou kauci. Požadovaná kauce může dosahovat až trojnásobku měsíčního nájemného. Chovem většiny zvířat se totiž zvyšuje riziko poškození bytu.

Návštěvy a spolubydlení bez souhlasu pronajímatele

Neméně důležitým novým právem nájemce je právo přijmout do bytu další osobu bez souhlasu, či dokonce proti vůli pronajímatele. Je zapotřebí rozlišit dva případy.

Prvním je přijetí osoby do nájemcovy domácnosti. Může jít o krátkodobou návštěvu či přijetí trvalejšího charakteru (přijetí za člena domácnosti). Krátkodobé návštěvy jsou zcela neomezeny. Jejich omezování by bylo nemístným zásahem do soukromí nájemce a jakékoliv ujednání v tomto duchu bude neplatné. Naproti tomu přijetí nového člena domácnosti, tedy spolubydlícího, lze smluvně zakázat. Zákaz však nelze vztáhnout na osoby blízké ve vztahu k nájemci.

Druhým typem přijetí osoby do domácnosti je podnájem. I ten lze ve smlouvě zakázat s výjimkou podnájmu osobám blízkým. Pokud nájemce v bytě trvale nebydlí, vyžaduje podnájem souhlas pronajímatele vždy, i v případě osob blízkých.

Jaké lze učinit závěry a doporučení?

  • Sepsat písemné nájemní smlouvy s nájemci, kteří dosud užívali nemovitost na dobré slovo. V opačném případě hrozí automatický vznik nájemní smlouvy na dobu neurčitou.
  • Vložit do smluv o nájmu bytů pojistky proti zneužívání nových práv nájemců. Například sjednat, že nájemce je povinen doplatit vyšší kauci, popřípadě začít platit vyšší sazbu za údržbu společných prostor, začne-li v bytě chovat zvíře. Dále doporučuji výslovně zakázat, aby nájemce dal byt do podnájmu komukoliv nad rámec výslovně dovolený zákonem (tedy osobám cizím, nikoli blízkým, či jakýmkoli osobám, pokud sám nájemce v bytě trvale nebydlí).
  • Pro úplnost připomínám, že od 1. ledna 2016 jsou pronajímatelé povinni předat nájemcům při uzavření nájemní smlouvy průkaz energetické náročnosti budovy dle zákona č. 406/2000 Sb., o hospodaření s energií. Doporučuji nechat si předání průkazu potvrdit písemným protokolem, nebo dát průkaz do přílohy smlouvy. Údaj o energetické náročnosti bude rovněž povinně uváděn v inzerátech na pronájem bytu. Tato povinnost "přiznat barvu", jak je na tom předmět nájmu se spotřebou energie, se vztahuje na pronájem celých budov jejich ucelených částí i jednotlivých bytů.

Radek Motzke

Advokát specializovaný na architekturu, stavebnictví a ochranu životního prostředí. Své rady zveřejňuje i na www.radekmotzke.cz.

Sdílet / hodnotit tento článek

Další kapitoly tématu „Nájemní bydlení

  1. Chcete pronajmout svůj byt? Poradíme vám, jak na to
  2. Chcete získat nájem bytu? Nepokažte první dojem a nesmlouvejte
  3. Nájemní smlouva na byt podle občanského zákoníku: Platí i nejasné smlouvy
  4. Pronájem bytu nebo pokoje? Podnájem či pronájem? Jaký je mezitím rozdíl
  5. Majitel vs. nájemník: Je možné zakázat domácí zvířata či návštěvy?
  6. Majitel vs. nájemník - co je stavební úprava a kdo ji platí?
  7. Právo na bydlení: Kdy má majitel bytu právo na vystěhování obyvatel
  8. Soudní vystěhování z bytu: Jak na neplatící nájemníky a jak raději ne

Mohlo by vás zajímat

Zdroj: AdobeStock.com - estradaanton

Soudní vystěhování z bytu: Jak na neplatící nájemníky a jak raději ne

Pronajímání bytů či domů je, jak známo, činností rizikovou. S neplatiči se dříve či později setká nejspíš každý pronajímatel. Jak si s nimi poradit? Ukončit nájemní smlouvu, vyzvat k vystěhování a když neuposlechnou, obrátit se nejdříve na soud a posléze na exekutora. Tento postup je ovšem dost nepraktický, a proto…

Kdo zodpovídá za elektroinstalaci v bytě? Nájemník či majitel?

Kdo zodpovídá za elektroinstalaci v bytě? Nájemník či majitel?

Elektroinstalace v bytech má různou úroveň kvality. Kdo je za její stav zodpovědný? Majitel bytu či nájemník? O komentář nedávné kauzy, která se zabývala soudním sporem nájemkyně a majitele bytu jsme požádali právníka Radka Motzkeho.

Majitel vs. nájemník: I výpověď z nájmu má svá pravidla

Majitel vs. nájemník: I výpověď z nájmu má svá pravidla

Vedle dohody o zániku nájmu bytu je nejčastějším způsobem ukončení nájmu výpověď z nájmu bytu. Výpověď může dát jak pronajímatel, tak nájemce, v obou případech musí být písemná a musí být doručena druhé straně. Výpovědní doba pak běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé…

Majitel vs. nájemník - co je stavební úprava a kdo ji platí?

Majitel vs. nájemník - co je stavební úprava a kdo ji platí?

Bydlíte v podnájmu, byt není váš, vy přesto chcete mít útulné a pěkné bydlení. Nebo se v bytě, kde jste v nájmu, stala havárie a je nutné ji opravit. Jaký zásah do nemovitosti hradí majitel a jaký nájemník? O komentář kauzy, která se zabývala soudním sporem nájemkyně a majitele bytu jsme požádali doktorku Petru…