REKLAMA
Témata Hledat

Ceny nemovitostí a nájmů

Přehledně v mapě!

Nájemní bydlení více o tématu

Soudní vystěhování z bytu: Jak na neplatící nájemníky a jak raději ne

Pronajímání bytů či domů je, jak známo, činností rizikovou. S neplatiči se dříve či později setká nejspíš každý pronajímatel. Jak si s nimi poradit? Ukončit nájemní smlouvu, vyzvat k vystěhování a když neuposlechnou, obrátit se nejdříve na soud a posléze na exekutora. Tento postup je ovšem dost nepraktický, a proto je důležité dbát především na prevenci.
Zdroj: AdobeStock.com - estradaanton

Nájemníky si dobře vybírejte

Nejlépe jako pronajímatel uděláte, když si nájemce před uzavřením smlouvy pořádně proklepnete – proženete jeho jméno Googlem, prohlédnete jeho profily na sociálních sítích, nahlédnete do insolvenčního rejstříku a centrální evidence exekucí. Využít můžete i nabídku lustrace od některých soukromých firem. Dobrou strategií je pronajímat byt lidem ve stabilní životní situaci – se stálou prací, rodinám s dětmi; raději ne studentům či osamělým lidem. Můžete vyzkoušet i u nás neobvyklou německou cestu, kde nájemníci dokládají doporučení od předchozího pronajímatele.

Smlouvu uzavřete na dobu určitou

Pokud se vám zdá vše v pořádku, sjednáte s nájemníkem smlouvu – a to nejlépe smlouvu na dobu určitou, která se může pravidelně obnovovat. Případné budoucí pohledávky nájemce zajistíte také jistotou neboli kaucí, a to nejlépe v její maximální výši, tedy částce odpovídající trojnásobku nájemného. Pozor, z kauce je pronajímatel povinen platit nájemci přiměřený úrok. Ten je pro vás samozřejmě výhodné sjednat co nejnižší, tedy v částce odpovídající přibližně úrokům na spořících účtech.

Doložkou přímé vykonatelnosti můžete předejít soudu

Užitečné je také vybavit nájemní smlouvu doložkou přímé vykonatelnosti. Sepsat ji lze u notáře a zajistí vám, že v případě potřeby nájemníka exekučně vystěhovat nemusíte nejdřív k soudu. Doložka musí jasně určit datum, do kdy se má nájemce z bytu vystěhovat. Význam má proto pouze u smluv na dobu určitou a na rozdíl od nich se automaticky neobnovuje, je potřeba uzavřít vždy při prodloužení smlouvy novou. Má také jen velmi omezenou použitelnost v případech, kdy se chcete nájemníka zbavit dříve, než uplyne doba nájmu.

Nájem lze vypovědět pro porušení povinností nájemce

Pro prevenci jste udělali maximum, smlouvu jste uzavřeli. Nájemník se přesto vybarvil jinak, než jste očekávali. Přestal platit nájem, případně hrubě porušuje jiné své povinnosti. Co s ním? Počkat, než uplyne doba nájmu (máte smlouvu na dobu určitou) nebo dát nájemníkovi výpověď. To je třeba provést s dodržením všech zákonných požadavků. Musí být především naplněn některý ze zákonem stanovených výpovědních důvodů. Tím bude obvykle buď hrubé porušení povinností nájemce (např. opakované neplacení nájmu nebo služeb) nebo porušení zvlášť závažné (např. neuhrazení nájemného a služeb za dobu alespoň tří měsíců).

Nájemci musíte nejdříve řádně doručit výzvu k nápravě a pokud neuposlechne, tak i samotnou výpověď. Důvody výpovědi musí být ve výpovědi důkladně vysvětlené. U hrubého porušení běží nájemci tříměsíční výpovědní doba, ovšem až od prvního dne měsíce následujícího po doručení výpovědi. Nejpozději na konci výpovědní doby by měl byt vyklidit a předat vám ho. U porušení zvlášť závažného je výpověď okamžitá, bez výpovědní doby, ale nájemce má ze zákona na vystěhování až měsíc času. Výpověď může nájemce soudně napadnout, to ale až do rozhodnutí soudu nemá na platnost výpovědi vliv.

Vystěhování exekutorem musí předcházet soud

Pokud se nájemník dobrovolně vystěhoval, máte vyhráno. Nezapomeňte zaznamenat stav bytu, vyměnit zámky, zaslat nájemci výzvu k úhradě dlužného nájmu a škod na bytě. Když nezaplatí, podejte k soudu návrh na vydání platebního rozkazu.

Pokud se nájemník neodstěhoval, musíte mu nejdříve zaslat předžalobní výzvu, poté se obrátit na soud žalobou na vyklizení bytu… a čekat. Až budete mít v ruce rozsudek, je třeba ho předat exekutorovi a požádat o jeho výkon – tedy vystěhování nezdárného nájemce. Soudně a exekučně můžete zároveň vymáhat dlužné nájemné, případně škody.

Pokud byla nájemní smlouva opatřena zmíněnou notářskou doložkou a nájemce se nevystěhoval k datu sjednanému ve smlouvě, můžete soud vynechat a jít k exekutorovi rovnou.

Zdlouhavé řešení je lepší než opletačky se zákonem

Možná si myslíte, že soudní vystěhování je zbytečně složité a zdlouhavé a říkáte si, zda by to nešlo vyřešit nějak jinak. Šlo, ale jen v rozporu s dobrými mravy i se zákonem. Odpojování od energií, stejně jako svépomocné vystěhování nájemce mohou být trestným činem. Nájemník po vás navíc může v některých případech požadovat náhradu škody. Touto cestou se tak raději nevydávejte, spíše než bezpečnostní agenturu oslovte advokáta, kterému můžete všechny peripetie soudního vystěhování svěřit.

Ondřej Strava

Advokát se zkušenostmi ze soukromého sektoru i Parlamentu a ministerstev. Zaměřuje se na ústavní a správní právo včetně práva stavebního, legislativní činnost a vymáhání náhrady újmy.

Sdílet / hodnotit tento článek

Další kapitoly tématu „Nájemní bydlení

  1. Chcete pronajmout svůj byt? Poradíme vám, jak na to
  2. Chcete získat nájem bytu? Nepokažte první dojem a nesmlouvejte
  3. Nájemní smlouva na byt podle občanského zákoníku: Platí i nejasné smlouvy
  4. Pronájem bytu nebo pokoje? Podnájem či pronájem? Jaký je mezitím rozdíl
  5. Majitel vs. nájemník: Je možné zakázat domácí zvířata či návštěvy?
  6. Majitel vs. nájemník - co je stavební úprava a kdo ji platí?
  7. Právo na bydlení: Kdy má majitel bytu právo na vystěhování obyvatel
  8. Soudní vystěhování z bytu: Jak na neplatící nájemníky a jak raději ne

Mohlo by vás zajímat

Bytový dům, ilustrační obrázek, zdroj: fotolia.com

Odklad nájemného kvůli pandemii ohrožuje bytová družstva a SVJ

Koncem dubna byly prezidentem podepsány zákony, které mají zmírnit dopady pandemických opatření. Jedním z kroků je zákaz vypovědět nájemce z nájmu bytu, pokud v důsledku epidemie koronaviru nezvládá platit nájemné. U bytových družstev se nejedná přímo o nájemné ve smyslu uvedeného zákona, ale o platby nákladů a záloh…

Zdroj: AdobeStock - fizkes

Chcete pronajmout svůj byt? Poradíme vám, jak na to

Snem každého pronajímatele je solidní nájemník. Tedy někdo, kdo bude platit nájemné včas a bude se chovat slušně nejen k sousedům, ale i k vašemu majetku. Jak ale poznat, který ze zájemců je ten pravý? Je lepší pronajmout byt rodině, mladému páru nebo starší paní? Vyplatí se byt vybavit nábytkem nebo ho pronajímat…