Témata Hledat

Ceny nemovitostí a nájmů

Přehledně v mapě!

Ubytování není bydlení. K legálnímu provozu Airbnb je třeba rekolaudovat byt nebo dům na novou funkci

Obrovským tématem téměř všech velkých evropských měst – ta česká nevyjímaje – je problematika provozování sdíleného ubytování prostřednictvím služeb Airbnb (či obdobných, jako jsou Booking, Trivago, Roomorama, VRBO, atd.). Původní myšlenkou bylo umožnit majitelům příležitostně poskytnout svou nemovitost k bydlení někomu jinému, a to během vlastní dovolené či delší pracovní cesty, popřípadě poskytnout nevyužívané části většího bytu. Od této myšlenky je však současný stav již na míle vzdálený. Byty v centrech měst nakupuje řada majitelů investičně, a to právě za účelem jejich poskytnutí ke krátkodobým pronájmům. Dovolenkový režim ubytovaných turistů pak ničí nervy nejen jejich starousedlým sousedům.
Zdroj: AdobeStock - alesiakan
Zdroj: AdobeStock - alesiakan

Airbnb a problém se stavebními předpisy

Airbnb je již trnem v oku i řadě pražských institucí – v srpnu 2021 tak potvrdil stavební odbor Magistrátu hl. m. Prahy názor stavebního úřadu Prahy 1, že trvalé bydlení a poskytování krátkodobých ubytovacích služeb je prostě rozdíl. A kdo chce provozovat Airbnb, musí svůj byt mimo jiné rekolaudovat na ubytovací zařízení.

Na základě jakých předpisů rozhodnutí padlo? Podle ust. § 126 odst. 1. stavebního zákona lze „stavbu užívat jen k účelu vymezenému zejména v kolaudačním rozhodnutí, v oznámení o užívání stavby nebo v kolaudačním souhlasu“. Parametry, které musí splňovat stavba určená ke konkrétnímu druhu užívání, pak určuje vyhláška č. 268/2009 Sb., o technických požadavcích na stavby, a vyhláška č. 501/2006 Sb., o obecných požadavcích na využívání území. Tyto předpisy rozeznávají:

  • Stavby pro bydlení: jedná o bytové domy, rodinné domy a stavby pro rodinnou rekreaci[1].
  • Stavby ubytovacích zařízení: dle ust. § 2 písm. c) vyhlášky o obecných požadavcích na využívání území je „stavbou ubytovacího zařízení stavba nebo její část, kde je poskytováno ubytování a služby s tím spojené; stavbou ubytovacího zařízení není bytový a rodinný dům a stavby pro rodinnou rekreaci; ubytovací zařízení se zařazují podle druhu do kategorií…“ [2]

Jak patrno, předpisy výslovně vylučují souběh užívání nemovitosti k bydlení a ubytování. Ubytování je pak odlišné i od běžného nájmu – v rámci nájemní smlouvy totiž pronajímatel i nájemce počítají s tím, že se uzavírá na dobu v řádu měsíců či let, popřípadě na dobu neurčitou. Nájemce totiž obecně hodlá v nemovitosti dlouhodobě bydlet, nikoliv ji využít jen na pár dnů, maximálně týdnů[3].

Jak se může provozovatel Airbnb vyhnout pokutě od stavebního úřadu?

Podle stavebního zákona lze za užívání stavby v rozporu s jejím účelem udělit pokutu až do výše 500.000,- Kč[4]. Nutno podotknout, že stavební úřad ve shora citovaném případě udělil za užívání nemovitosti v rozporu s jejím účelem pokutu výrazně nižší, a to pouze 20 tisíc Kč. Lze však předpokládat, že střídmá suma byla zvolena proto, že se jedná o fakticky první rozhodnutí o udělení pokuty v obdobné záležitosti, a výše sankcí tak budou postupem času stoupat.

Majitelům bytů, kteří v nich chtějí poskytovat krátkodobé ubytovací služby, tak nezbývá, než požádat stavební úřad o souhlas se změnou užívání stavby[5]. Stavební úřad však žádosti nemusí vyhovět, změna v užívání stavby totiž musí být mimo jiné v souladu s územně plánovací dokumentací, s obecnými požadavky na výstavbu, s veřejnými zájmy chráněnými stavebním zákonem a se zvláštními právními předpisy[6]. Je tedy možné, že se řada majitelů bytů od stavebního úřadu dozví, že jejich žádosti nelze vyhovět, jelikož výše zmíněné podmínky jednotka nesplňuje.

Airbnb, společenství vlastníků jednotek a ostatní úřady

Nejen stavební úřad provozování Airbnb zkomplikoval. Městský soud v Praze již v roce 2019[7] (dosud nepravomocně) rozhodl, že společenství vlastníků jednotek (SVJ) je oprávněno zahrnout do svých stanov zákaz krátkodobých pronájmů v domě, a to pod pohrůžkou udělení pokuty. Soud zároveň konstatoval, že vlastník bytu využívající jej k poskytování služeb Airbnb je povinen své vlastnické právo realizovat pouze v takovém rozsahu, v jakém nenarušuje výkon vlastnického práva ostatních majitelů bytů v domě[8].  Jak bylo zmíněno, rozhodnutí zatím není pravomocné[9], konečné stanovisko nadřízených soudů k této problematice tak ještě čeká na své vydání.

I další úřady pak vytáhly proti Airbnb do boje: Finanční úřad zhodnotil, že se jedná o podnikání a příjmy tak vyžaduje danit klasickou daní z příjmů, v případě dosažení stanoveného obratu je pak majitel bytu povinen se registrovat k DPH a tuto daň z inkasovaných peněz rovněž odvádět. Živnostenský úřad také vyhodnotil poskytování nemovitostí ke krátkodobým pronájmům jako podnikání, a vyžaduje tedy získání příslušného živnostenského oprávnění (byt by měl být zároveň označen jako provozovna). Cizinecká policie požaduje vedení domovní knihy a plnění dalších povinností v souladu se zákonem č. 326/1999 Sb., o pobytu cizinců na území České republiky. Přestupku se lze také dopustit nezajištěním řádného nakládání s odpady, sankce lze obdržet i za neplacení místních poplatků (např. lázeňský poplatek nebo poplatek za rekreační pobyt). Povinností, které by měli majitelé bytů provozující služby Airbnb splnit, je tedy celá řada. Dlužno dodat, že výše uvedený výčet není zdaleka konečný.

Budoucnost Airbnb

Jak vidno z výše uvedeného, samotní obyvatelé domů jakož i městské správy se pokouší provoz Airbnb maximálně omezit. Odpověď na otázku, zda je výklad zákonů v neprospěch Airbnb správný, dají až rozhodnutí vyšších soudů o udělených sankcích – ta zatím k dispozici nejsou. Je však otázkou, zda do té doby nedojde k regulaci Airbnb a obdobných služeb prostřednictvím zvláštního zákona, který by problematiku upravil komplexně a vyvážil zájmy domorodců i pronajímatelů. Spíše než striktní zákaz, by rozumný kompromis mohl snad nakonec přinést lepší výsledky – především pak návrat k původní myšlence sdíleného bydlení.

[1] Viz ust. § § 39 až § 40 vyhlášky o technických požadavcích na stavby. Dle ust. § 2 odst. a) a b) vyhlášky o obecných požadavcích na využívání území je pak

„a) stavbou pro bydlení

  1. bytový dům, ve kterém více než polovina podlahové plochy odpovídá požadavkům na trvalé bydlení a je k tomuto účelu určena,
  2. rodinný dům, ve kterém více než polovina podlahové plochy odpovídá požadavkům na trvalé rodinné bydlení a je k tomuto účelu určena; rodinný dům může mít nejvýše tři samostatné byty, nejvýše dvě nadzemní a jedno podzemní podlaží a podkroví,
  3. b)stavbou pro rodinnou rekreaci stavba, jejíž objemové parametry a vzhled odpovídají požadavkům na rodinnou rekreaci a která je k tomuto účelu určena; stavba pro rodinnou rekreaci může mít nejvýše dvě nadzemní a jedno podzemní podlaží a podkroví.“

[2] Další parametry pak určuje ustanovení § 43 až § 45 vyhlášky o technických požadavcích na stavby.

[3] Nájem bytu je proto zároveň chráněn i předpisy občanskoprávními. Jelikož se má za to, že nájemce má v bytě svou domácnost, je možné nájem ukončit jen ze zákonem předvídaných důvodů a stanoveným způsobem.

[4] Viz ust. § § 178 odst. 1) písm. g) stavebního zákona: „Fyzická, právnická nebo podnikající fyzická osoba se dopustí přestupku tím, že … v rozporu s § 126 odst. 1 užívá stavbu v rozporu s účelem vymezeným v kolaudačním rozhodnutí, v kolaudačním souhlasu nebo v oznámení o užívání stavby, nebo s účelem vymezeným v povolení stavby, nevyžaduje-li stavba kolaudaci, nebo takové užívání umožní jiné osobě.“ Dle ust. § 178 odst. 3 písm. c) stavebního zákona: „Za přestupek lze uložit pokutu …. do 500000 Kč, jde-li o přestupek podle odstavce 1 písm. a), d), g), i), j), k) nebo m) nebo odstavce 2 písm. d) nebo g).“

[5] Viz ust. § 126 odst. 2 stavebního zákona.

[6] Viz ust. § 126 odst. 3 stavebního zákona.

[7] Viz rozhodnutí ze dne 21. 11. 2019, sp. zn. 80 Cm 8/2018.

[8] Viz ust. § 1175 odst. 1) občanského zákoníku, dle kterého Vlastník jednotky má právo svobodně spravovat, výlučně užívat a uvnitř stavebně upravovat svůj byt jakož i užívat společné části, nesmí však ztížit jinému vlastníku jednotky výkon stejných práv ani ohrozit, změnit nebo poškodit společné části.

[9] Ve věci bylo dne 13.1.2020 bylo podáno odvolání k Vrchnímu soudu v Praze, kde tento spor  pod sp. zn. 6 Cmo 86/2020 stále běží.

Mgr. Pavlína Komedová, LL.M.

Advokátka, jež se ve své praxi zaměřuje mj. na problematiku nemovitostí, stavebnictví a územního plánování. Více informací na www.ak-komedova.cz.

Sdílet / hodnotit tento článek