Hledat
Nový stavební zákon
estav.tvnový videoportál
Všechna témata
Povolování staveb více o tématu

Staré domy, nové předpisy. Co dnes musí splňovat nemovitosti, které se postavily v minulosti?

Chceme-li dnes postavit dům, je poměrně jasné, jaké předpisy a normy je nutné respektovat. Ale jak je to se stavbami, které vznikly v dobách minulých? Musí i ony splňovat dnes platná pravidla? A co když se dodatečně povoluje stará stavba? Podle jakých pravidel může být povolena? A jak je to s kolaudací, která se o několik let zpozdila?
Zdroj: AdobeStock - adisa
Zdroj: AdobeStock - adisa

Každá doba přinesla do stavebnictví specifická pravidla, podle kterých bylo možné budovat nové nemovitosti. Tato pravidla se postupem času zpřísňovala, a to především kvůli bezpečnosti i dopadům na životní prostředí. To, co bylo před mnoha lety zcela v pořádku, je z dnešního pohledu neakceptovatelné – ať už jde o dříve běžné společné toalety v činžovních domech, minimálně osvětlené byty s malými okny, anebo používání nebezpečných stavebních materiálů, jako byl azbest[1], oblíbený pro svou nehořlavost, nicméně silně karcinogenní.

Princip zákazu retroaktivity“ je stěžejním vodítkem pro úvahy, jak posuzovat soulad starých staveb se zákonem. Znamená to, že na něco, co se stalo v minulosti, je třeba aplikovat předpis, které byl platný v té době, a nikoliv předpis, který vznikl až později. V opačném případě by totiž chyběla základní věc – právní jistota, že to, co činím, je v souladu se zákonem a tedy mě za takové jednání nikdo nemůže sankcionovat. Tento princip platí až na výjimky obecně v celém právním řádu, stavební předpisy nevyjímaje[2].

Uplatňuje se tedy zásada, že soulad stavby se zákonem se posuzuje podle té legislativy, která byla účinná v době výstavby. I když moderní zákon může vlastníkovi ukládat některé nové povinnosti (například zapsat stavbu do katastru nemovitostí nebo disponovat dokumentací skutečného provedení stavby), nezasahuje zpravidla do samotného technického řešení stavby. Výjimkou bývá pouze zamezení ohrožení osob nebo životního prostředí.

Tak šel čas se stavební legislativou

Doba vzniku stavby je tedy podstatná – podle ní se zpravidla určuje, jaké požadavky na výstavbu pro ni platí.  

Sjednocení požadavků na výstavbu se přitom plánovalo již za první republiky. Příslušný zákon byl pak přijat až po válce, v roce 1946[3] a jeho cílem bylo regulovat poválečnou stavební obnovu. Již tento předpis stanovoval technické požadavky na stavby, které vznikaly za jeho účinnosti[4] – bylo například nutné dodržovat světlou výšku obytných místností alespoň 2,6 m, zakázala se výstavba podzemních bytů a obytné domy byly až na výjimky limitovány 5 patry[5].

Zásadním předpisem, který se týká starších nemovitostí, je pak stavební zákon z roku 1976[6]. Tento předpis komplexně upravoval požadavky na výstavbu i proces jejího povolování a byl zrušen až aktuálním stavebním zákonem[7], tedy k 1.1.2007.

I nový stavební zákon však respektuje pravidlo, že starší stavby se posuzují podle starší legislativy. A tak postavil-li někdo nemovitost, na níž získal stavební povolení kdysi v druhé polovině 70. let a ke kolaudaci již z nějakého důvodu nedošlo, lze stavbu i dnes stále kolaudovat podle onoho zákona z r. 1976[8].

A co změna územního plánu?

Výše vysvětlený princip „zákazu retroaktivity“ pak platí nejen v případě posuzování souladu staveb se zákonem, ale i souladu s územně plánovací dokumentací.

Většina obcí má dnes územní plán, který stanovuje podmínky zastavitelnosti území. Přesně říká, kde lze umístit jakou stavbu, jaké musí být dodrženo procento zastavěnosti pozemku, kolik podlaží mohou stavby maximálně mít a tak dále. Tyto podmínky se však uplatní až u staveb, které jsou povolovány po přijetí územního plánu (v opačném případě by byli majitelé staveb nuceni například kus nemovitosti – která byla v minulosti řádně povolena a splňovala veškerá tehdejší pravidla – třeba ubourat, což je neakceptovatelné). Postavil-li tedy stavebník nemovitost podle starých pravidel, není možné na základě nového územního plánu říci, že je třeba ji přestavět a přizpůsobit změněným regulím. Totéž platí i v případě, že stavba ještě není dokončena, ale již byla povolena – stavební úřad od takové chvíle již nemůže vydané rozhodnutí zrušit s tím, že se změnil územní plán, a nutit stavebníka do nenadálé úpravy projektu.

Rekonstrukce staré nemovitosti

V případě, že se majitel starší stavby rozhodne ji rekonstruovat, postupuje dle aktuálních předpisů. Stavení úřad ho však nebude nutit, aby ubourával zdivo s cílem vejít se do momentálních pravidel pro míru zastavitelnosti pozemku či aby neplánovaně měnil dispozice schodiště, protože by dle současných norem mělo být širší. Obecně se totiž dispozice původní stavby zachovávají, a to i když se počítá s její rekonstrukcí[9]. Novým regulím tak musí podléhat pouze ty části stavby, které se v rámci rekonstrukce plánují zásadně předělat.

Co se stavbou, která byla vždycky „černá“?

V České republice je stále řada staveb, které někdo kdysi prostě postavil, o jejich povolení neexistuje žádná evidence, nikdy nebyly zkolaudované, na stavebním úřadě chybí jakákoliv dokumentace.

Obecným pravidlem je stavby nebourat, není-li to nezbytné. Nicméně chce-li majitel takové stavby zlegalizovat její existenci, nezbývá mu než prokázat, že odpovídá aktuálním pravidlům a lze ji tedy dodatečně povolit[10]. Bohužel, ukáže-li se, že stavbu dodatečně povolit nelze, nezbude stavebnímu úřadu nic jiného než nařídit její odstranění.

Každá stavba odpovídá své době. Specifický ráz a parametry starších nemovitostí pak nové předpisy nemají ambici rušit a nutit vlastníky, aby s každou změnou podmínek prováděli stavební úpravy s cílem se vejít do nových regulí. Tento přístup je zároveň vyjádřením principu právní jistoty, který zahrnuje i zákaz retroaktivity, tedy zpětné platnosti nových pravidel.

Tento princip však nelze uplatnit u staveb, které byly nelegální vždycky – tedy za zákonů předchozích i současných. Chce-li vlastník takovou stavbu zlegalizovat, je nutné, aby splňovala současné podmínky, neboť podle nich bude posuzována. Teprve obstojí-li stavba i dle aktuálních norem, může stát dál.

[1] V ČR byl azbest zakázán zákonem č. 157/1998 Sb. Dnes je tato problematika aktuálně upravována zákonem 356/2003 Sb. Výroba, obchodování a používání azbestového materiálu je nyní zcela zakázáno v celé Evropské unii.

[2] Každý zákon, který nově upravuje určitou oblast, se musí vypořádat se svými předchůdci – zákonodárce proto musí promyslet, jak se bude postupovat v procesech a řízeních zahájených podle původních předpisů. V zákonech proto téměř vždy nalezneme tzv. „přechodná ustanovení“ (zpravidla se umisťují na konec předpisu), kde je více či méně podrobně popsáno, co se bude od okamžiku účinnosti nového předpisu vlastně dít, respektive co se bude i nadále posuzovat podle starých předpisů a co již podle předpisů nových.

[3] V roce 1949 a následně v roce 1958 byly přijaty zákony týkající se územního plánování, které upravovali postup pro projektování zástavby.

[4] Pro zajímavost uvádíme některá ustanovení příslušného zákona. Ust. § 13 odst. 2: „Stavby buďtež vybaveny tak, jak to dovolují technické vymoženosti a jejich pokrok. Nebude-li pro nedostatek potřebných hmot zatím možno plně vyhověti tomuto požadavku, budiž stavba provedena a připravena tak, aby chybějící zařízení bylo lze později snadno doplniti.“

Nebo § 14 odst. 1 bod 8: „Není-li výměrem jinak stanoveno, je volba stavebních hmot ponechána volnému uvážení osoby, která podává žádost o povolení stavby (zmocněnec nebo stavebník); nesmí to však býti na újmu trvanlivosti, uživatelnosti a vzhledu budovy ani jejího okolí. Stavby buďtež projektovány tak, aby bylo dosaženo největší účelnosti a hospodárnosti v použití stavebních hmot. U zvláštních konstrukcí budiž prokázána jejich statická bezpečnost a dokonalá tepelná i zvuková isolace; jsou-li tyto podmínky splněny, mohou se také tloušťky zdí odchylovati od platných předpisů stavebních řádů. Stavební úřad může žádati průkaz o vhodnosti zamýšlených stavebních hmot.“

[5] Dlužno dodat, že zákon byl formálně zrušen až přijetím současného stavebního zákona, tedy k 1.1.2007

[6] Zák. č. 50/1976 Sb., o územním plánování a stavebním řádu.

[7] Zák. č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu.

[8] Viz ust. § 190 odst. 3 aktuálního stavebního zákona (zák. č. 183/2006 Sb.): „U staveb pravomocně povolených přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se provede kolaudační řízení podle dosavadních právních předpisů.“

[9] Ovšem veškeré zásahy do stavby, jejichž výsledek by neodpovídal současným pravidlům směřujícím k bezpečnosti osob a životního prostředí, úřad nepovolí.

[10] Viz ust. § 129 odst. 2 a 3 zák. č. 183/2006 Sb., stavebního zákona: „Stavební úřad zahájí řízení o odstranění stavby uvedené v odstavci 1 písm. b). V oznámení zahájení řízení vlastníka nebo stavebníka poučí o možnosti podat ve lhůtě 30 dnů od zahájení řízení žádost o dodatečné povolení stavby. (…) Jde-li o stavbu vyžadující stavební povolení, žadatel předloží podklady předepsané k žádosti o stavební povolení. Jde-li o stavbu vyžadující pouze územní rozhodnutí, žadatel předloží podklady předepsané k žádosti o územní rozhodnutí. (…)

(3) Stavbu uvedenou v odstavci 1 písm. b) lze dodatečně povolit, pokud stavebník nebo její vlastník prokáže, že

  1. a) není umístěna v rozporu s cíli a úkoly územního plánování, politikou územního rozvoje, s územně plánovací dokumentací a s územním opatřením o stavební uzávěře nebo s územním opatřením o asanaci území nebo s předchozími rozhodnutími o území,
  2. b) není prováděna či provedena na pozemku, kde to zvláštní právní předpis zakazuje nebo omezuje,
  3. c) není v rozporu s obecnými požadavky na výstavbu nebo s veřejným zájmem chráněným zvláštním právním předpisem.

Bude-li stavba dodatečně povolena, stavební úřad řízení o odstranění stavby zastaví. Dodatečné povolení nahrazuje v příslušném rozsahu územní rozhodnutí. (…)“

Mgr. Pavlína Komedová, LL.M.

Advokátka, jež se ve své praxi zaměřuje mj. na problematiku nemovitostí, stavebnictví a územního plánování. Více informací na www.ak-komedova.cz.

Sdílet / hodnotit tento článek

Další kapitoly tématu „Povolování staveb

  1. Příručka Jak na povolení rodinného domu
  2. Nový stavební zákon: Základní principy povolení stavby v novém zákoně a lhůty úřadů
  3. Nový stavební zákon: Co si zjistit před projektováním domu a zahájením řízení
  4. Stavíte dům? Koho potřebujete podle nového stavebního zákona i když stavíte svépomocí
  5. Nový stavební zákon: Schvalování staveb. Co je drobnou, jednoduchou nebo vyhrazenou stavbou?
  6. Je garáž drobná stavba? Co jsou drobné stavby v novém stavebním zákoně? Potřebujete na ně povolení?
  7. Nový stavební zákon: Jaké jsou požadavky na výstavbu v zákoně? A jaká města budou mít privilegium vlastních předpisů?
  8. Nový stavební zákon: Závazná stanoviska dotčených orgánů. Jaká razítka pro povolení stavby si musíte oběhat? Co zajistí úřad?
  9. Nový stavební zákon: Co je a není potřeba k žádosti o stavební povolení? Jak na zahájení řízení o povolení záměru dle nového zákona?
  10. Nový stavební zákon: Jak probíhá řízení o povolení stavby? Jaké námitky a v jakých lhůtách lze uplatnit?
  11. Nový stavební zákon: Rozhodnutí o povolení záměru. Jak dlouho platí stavební povolení?
  12. Nový stavební zákon: Kdo může provádět stavbu a jak na kolaudaci stavby?
  13. Nový stavební zákon: Jak na změnu stavby nebo na změnu účelu jejího užívání?
  14. Stavět a vlastnit dům není jen o užívání si práv. Máte i povinnosti
  15. Nový stavební zákon: Nestavební záměry, terénní úpravy, scelování pozemků. Kdy potřebujete povolení úřadu?
  16. Nový stavební zákon: Co dělat, když potřebujete odstranit stavbu?
  17. Nový stavební zákon: Nařídí vám úřad stavbu zbourat nebo ji dodatečně povolí?
  18. Staré domy, nové předpisy. Co dnes musí splňovat nemovitosti, které se postavily v minulosti?
  19. Jak vyřídit stavební povolení a nezbláznit se
  20. Kdo je stavebník, co je to stavba nebo dokumentace? Pojmy stavebního zákona
  21. Co všechno je potřeba pro stavbu rodinného domu? Pozemek, povolení, dozor...
  22. Kolaudace: Co to je, jaká byla v minulosti, jaká je dnes. Co chystá nový stavební zákon?
  23. Nový stavební zákon v kostce: Přechodné období, délka řízení, noví pracovníci úřadů
  24. Nový stavební zákon v kostce: Projektová dokumentace, uznávání podkladů a vydaná oprávnění
  25. Nový stavební zákon v kostce: Kolaudace a dodatečné povolování černých staveb
  26. Urychlí se povolení rodinného domu již nyní? Změny stávajícího stavebního zákona od ledna 2021
  27. Novela stavebního zákona od ledna 2021: Užívání rodinného domu máte povinnost hlásit i když se nekolauduje
  28. Změny pro stavebníka rodinného domu po novele stavebního zákona od ledna 2018
  29. Užívání rodinného domu a zápis do katastru nemovitostí po 1. 1. 2018 bez kolaudace
  30. Proces schvalování staveb přehledně. Platnost od ledna 2018
  31. První krok k povolení stavby: Územní řízení. Platnost od ledna 2018
  32. Územní souhlas: Umístění jednoduchých staveb a záměrů od ledna 2018
  33. Zjednodušené územní řízení dle novely stavebního zákona od ledna 2018
  34. Stavební povolení dle novely stavebního zákona od ledna 2018
  35. Ohlášení jednoduchých staveb v platnosti od ledna 2018
  36. Kdy je nutné stavební povolení pro altán, pergolu nebo přístřešek?
  37. Zájemci o mobilní domek se mýlí v zákoně. I dům na kolech často potřebuje souhlas stavebního úřadu
  38. Stavba dočasná: Na jak dlouho se povoluje, z čeho má být postavená a kdy se odstraňuje?
  39. Chcete zbourat dům či garáž? Kdy potřebujete povolení k odstranění stavby
  40. Změna stavby není jen tak. Kdy je nutné změnu nahlásit a kdy je nutné povolení
  41. Dostavěli jste dům? Nezapomeňte na důležité papírování! Co musíte udělat po dokončení stavby
  42. Dejte pozor na účel stavby. Jak je to s bydlením v ateliéru nebo v kanceláři
  43. Jak dlouho platí stavební povolení? Dejte si pozor na termíny
  44. Zastavěná plocha stavby - jak se změří a co všechno se do ní počítá?
  45. Novela zákona o ochraně před hlukem klade nové povinnosti na stavebníky rodinných domů
  46. Stavba neoprávněná a nepovolená: Jaký je v tom rozdíl?
  47. Koordinované závazné stanovisko – co to je a kde to získat?
  48. Co je to EIA a k čemu je dobrá?
  49. Jaké lhůty má stavební úřad na vyřízení stavebního povolení na rodinný dům?
  50. Jak se bránit stavebnímu úřadu při nečinnosti nebo při zamítnutí stavby
  51. Pravomoci stavebního úřadu - co může zakázat a co musí posuzovat
  52. Jakou kvalifikaci musí splňovat úředník na stavebním úřadě?
  53. Může stavební úřad ovlivňovat, jak má vypadat váš rodinný dům?
  54. Kdy může stavební úřad nařídit odstranění stavby, terénních úprav nebo zařízení?
  55. Lze postavit rekreační chatu na louce? Co je možné stavět v nezastavěném území
  56. Rodinný dům v CHKO. Na co dát pozor při jeho umisťování
  57. Stavební povolení na rodinný dům v chráněné krajinné oblasti (CHKO)
  58. Památková ochrana staveb: Jak postupovat při záměru koupě či stavby nemovitosti
  59. Na co má nárok majitel památkově chráněného domu? Proč chránit památky?
  60. Pravidla stavebních zásahů do památek: Vsaďte na dobré architekty, jednejte s NPÚ
  61. Jak prohlásit dům za kulturní památku. Návrh může podat kdokoli, majitele nelze obcházet

Mohlo by vás zajímat

REKLAMA