REKLAMA
Témata Hledat

Ceny nemovitostí a nájmů

Přehledně v mapě!

Povolování staveb více o tématu

Staré domy, nové předpisy. Co dnes musí splňovat nemovitosti, které se postavily v minulosti?

Chceme-li dnes postavit dům, je poměrně jasné, jaké předpisy a normy je nutné respektovat. Ale jak je to se stavbami, které vznikly v dobách minulých? Musí i ony splňovat dnes platná pravidla? A co když se dodatečně povoluje stará stavba? Podle jakých pravidel může být povolena? A jak je to s kolaudací, která se o několik let zpozdila?
Zdroj: AdobeStock - adisa
Zdroj: AdobeStock - adisa

Každá doba přinesla do stavebnictví specifická pravidla, podle kterých bylo možné budovat nové nemovitosti. Tato pravidla se postupem času zpřísňovala, a to především kvůli bezpečnosti i dopadům na životní prostředí. To, co bylo před mnoha lety zcela v pořádku, je z dnešního pohledu neakceptovatelné – ať už jde o dříve běžné společné toalety v činžovních domech, minimálně osvětlené byty s malými okny, anebo používání nebezpečných stavebních materiálů, jako byl azbest[1], oblíbený pro svou nehořlavost, nicméně silně karcinogenní.

Princip zákazu retroaktivity“ je stěžejním vodítkem pro úvahy, jak posuzovat soulad starých staveb se zákonem. Znamená to, že na něco, co se stalo v minulosti, je třeba aplikovat předpis, které byl platný v té době, a nikoliv předpis, který vznikl až později. V opačném případě by totiž chyběla základní věc – právní jistota, že to, co činím, je v souladu se zákonem a tedy mě za takové jednání nikdo nemůže sankcionovat. Tento princip platí až na výjimky obecně v celém právním řádu, stavební předpisy nevyjímaje[2].

Uplatňuje se tedy zásada, že soulad stavby se zákonem se posuzuje podle té legislativy, která byla účinná v době výstavby. I když moderní zákon může vlastníkovi ukládat některé nové povinnosti (například zapsat stavbu do katastru nemovitostí nebo disponovat dokumentací skutečného provedení stavby), nezasahuje zpravidla do samotného technického řešení stavby. Výjimkou bývá pouze zamezení ohrožení osob nebo životního prostředí.

Tak šel čas se stavební legislativou

Doba vzniku stavby je tedy podstatná – podle ní se zpravidla určuje, jaké požadavky na výstavbu pro ni platí.  

Sjednocení požadavků na výstavbu se přitom plánovalo již za první republiky. Příslušný zákon byl pak přijat až po válce, v roce 1946[3] a jeho cílem bylo regulovat poválečnou stavební obnovu. Již tento předpis stanovoval technické požadavky na stavby, které vznikaly za jeho účinnosti[4] – bylo například nutné dodržovat světlou výšku obytných místností alespoň 2,6 m, zakázala se výstavba podzemních bytů a obytné domy byly až na výjimky limitovány 5 patry[5].

Zásadním předpisem, který se týká starších nemovitostí, je pak stavební zákon z roku 1976[6]. Tento předpis komplexně upravoval požadavky na výstavbu i proces jejího povolování a byl zrušen až aktuálním stavebním zákonem[7], tedy k 1.1.2007.

I nový stavební zákon však respektuje pravidlo, že starší stavby se posuzují podle starší legislativy. A tak postavil-li někdo nemovitost, na níž získal stavební povolení kdysi v druhé polovině 70. let a ke kolaudaci již z nějakého důvodu nedošlo, lze stavbu i dnes stále kolaudovat podle onoho zákona z r. 1976[8].

A co změna územního plánu?

Výše vysvětlený princip „zákazu retroaktivity“ pak platí nejen v případě posuzování souladu staveb se zákonem, ale i souladu s územně plánovací dokumentací.

Většina obcí má dnes územní plán, který stanovuje podmínky zastavitelnosti území. Přesně říká, kde lze umístit jakou stavbu, jaké musí být dodrženo procento zastavěnosti pozemku, kolik podlaží mohou stavby maximálně mít a tak dále. Tyto podmínky se však uplatní až u staveb, které jsou povolovány po přijetí územního plánu (v opačném případě by byli majitelé staveb nuceni například kus nemovitosti – která byla v minulosti řádně povolena a splňovala veškerá tehdejší pravidla – třeba ubourat, což je neakceptovatelné). Postavil-li tedy stavebník nemovitost podle starých pravidel, není možné na základě nového územního plánu říci, že je třeba ji přestavět a přizpůsobit změněným regulím. Totéž platí i v případě, že stavba ještě není dokončena, ale již byla povolena – stavební úřad od takové chvíle již nemůže vydané rozhodnutí zrušit s tím, že se změnil územní plán, a nutit stavebníka do nenadálé úpravy projektu.

Rekonstrukce staré nemovitosti

V případě, že se majitel starší stavby rozhodne ji rekonstruovat, postupuje dle aktuálních předpisů. Stavení úřad ho však nebude nutit, aby ubourával zdivo s cílem vejít se do momentálních pravidel pro míru zastavitelnosti pozemku či aby neplánovaně měnil dispozice schodiště, protože by dle současných norem mělo být širší. Obecně se totiž dispozice původní stavby zachovávají, a to i když se počítá s její rekonstrukcí[9]. Novým regulím tak musí podléhat pouze ty části stavby, které se v rámci rekonstrukce plánují zásadně předělat.

Co se stavbou, která byla vždycky „černá“?

V České republice je stále řada staveb, které někdo kdysi prostě postavil, o jejich povolení neexistuje žádná evidence, nikdy nebyly zkolaudované, na stavebním úřadě chybí jakákoliv dokumentace.

Obecným pravidlem je stavby nebourat, není-li to nezbytné. Nicméně chce-li majitel takové stavby zlegalizovat její existenci, nezbývá mu než prokázat, že odpovídá aktuálním pravidlům a lze ji tedy dodatečně povolit[10]. Bohužel, ukáže-li se, že stavbu dodatečně povolit nelze, nezbude stavebnímu úřadu nic jiného než nařídit její odstranění.

Každá stavba odpovídá své době. Specifický ráz a parametry starších nemovitostí pak nové předpisy nemají ambici rušit a nutit vlastníky, aby s každou změnou podmínek prováděli stavební úpravy s cílem se vejít do nových regulí. Tento přístup je zároveň vyjádřením principu právní jistoty, který zahrnuje i zákaz retroaktivity, tedy zpětné platnosti nových pravidel.

Tento princip však nelze uplatnit u staveb, které byly nelegální vždycky – tedy za zákonů předchozích i současných. Chce-li vlastník takovou stavbu zlegalizovat, je nutné, aby splňovala současné podmínky, neboť podle nich bude posuzována. Teprve obstojí-li stavba i dle aktuálních norem, může stát dál.

[1] V ČR byl azbest zakázán zákonem č. 157/1998 Sb. Dnes je tato problematika aktuálně upravována zákonem 356/2003 Sb. Výroba, obchodování a používání azbestového materiálu je nyní zcela zakázáno v celé Evropské unii.

[2] Každý zákon, který nově upravuje určitou oblast, se musí vypořádat se svými předchůdci – zákonodárce proto musí promyslet, jak se bude postupovat v procesech a řízeních zahájených podle původních předpisů. V zákonech proto téměř vždy nalezneme tzv. „přechodná ustanovení“ (zpravidla se umisťují na konec předpisu), kde je více či méně podrobně popsáno, co se bude od okamžiku účinnosti nového předpisu vlastně dít, respektive co se bude i nadále posuzovat podle starých předpisů a co již podle předpisů nových.

[3] V roce 1949 a následně v roce 1958 byly přijaty zákony týkající se územního plánování, které upravovali postup pro projektování zástavby.

[4] Pro zajímavost uvádíme některá ustanovení příslušného zákona. Ust. § 13 odst. 2: „Stavby buďtež vybaveny tak, jak to dovolují technické vymoženosti a jejich pokrok. Nebude-li pro nedostatek potřebných hmot zatím možno plně vyhověti tomuto požadavku, budiž stavba provedena a připravena tak, aby chybějící zařízení bylo lze později snadno doplniti.“

Nebo § 14 odst. 1 bod 8: „Není-li výměrem jinak stanoveno, je volba stavebních hmot ponechána volnému uvážení osoby, která podává žádost o povolení stavby (zmocněnec nebo stavebník); nesmí to však býti na újmu trvanlivosti, uživatelnosti a vzhledu budovy ani jejího okolí. Stavby buďtež projektovány tak, aby bylo dosaženo největší účelnosti a hospodárnosti v použití stavebních hmot. U zvláštních konstrukcí budiž prokázána jejich statická bezpečnost a dokonalá tepelná i zvuková isolace; jsou-li tyto podmínky splněny, mohou se také tloušťky zdí odchylovati od platných předpisů stavebních řádů. Stavební úřad může žádati průkaz o vhodnosti zamýšlených stavebních hmot.“

[5] Dlužno dodat, že zákon byl formálně zrušen až přijetím současného stavebního zákona, tedy k 1.1.2007

[6] Zák. č. 50/1976 Sb., o územním plánování a stavebním řádu.

[7] Zák. č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu.

[8] Viz ust. § 190 odst. 3 aktuálního stavebního zákona (zák. č. 183/2006 Sb.): „U staveb pravomocně povolených přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se provede kolaudační řízení podle dosavadních právních předpisů.“

[9] Ovšem veškeré zásahy do stavby, jejichž výsledek by neodpovídal současným pravidlům směřujícím k bezpečnosti osob a životního prostředí, úřad nepovolí.

[10] Viz ust. § 129 odst. 2 a 3 zák. č. 183/2006 Sb., stavebního zákona: „Stavební úřad zahájí řízení o odstranění stavby uvedené v odstavci 1 písm. b). V oznámení zahájení řízení vlastníka nebo stavebníka poučí o možnosti podat ve lhůtě 30 dnů od zahájení řízení žádost o dodatečné povolení stavby. (…) Jde-li o stavbu vyžadující stavební povolení, žadatel předloží podklady předepsané k žádosti o stavební povolení. Jde-li o stavbu vyžadující pouze územní rozhodnutí, žadatel předloží podklady předepsané k žádosti o územní rozhodnutí. (…)

(3) Stavbu uvedenou v odstavci 1 písm. b) lze dodatečně povolit, pokud stavebník nebo její vlastník prokáže, že

  1. a) není umístěna v rozporu s cíli a úkoly územního plánování, politikou územního rozvoje, s územně plánovací dokumentací a s územním opatřením o stavební uzávěře nebo s územním opatřením o asanaci území nebo s předchozími rozhodnutími o území,
  2. b) není prováděna či provedena na pozemku, kde to zvláštní právní předpis zakazuje nebo omezuje,
  3. c) není v rozporu s obecnými požadavky na výstavbu nebo s veřejným zájmem chráněným zvláštním právním předpisem.

Bude-li stavba dodatečně povolena, stavební úřad řízení o odstranění stavby zastaví. Dodatečné povolení nahrazuje v příslušném rozsahu územní rozhodnutí. (…)“

Mgr. Pavlína Komedová, LL.M.

Advokátka, jež se ve své praxi zaměřuje mj. na problematiku nemovitostí, stavebnictví a územního plánování. Více informací na www.ak-komedova.cz.

Sdílet / hodnotit tento článek

Další kapitoly tématu „Povolování staveb

  1. Příručka Jak na povolení rodinného domu
  2. Jak vyřídit stavební povolení a nezbláznit se
  3. Kdo je stavebník, co je to stavba nebo dokumentace? Pojmy stavebního zákona
  4. Co všechno je potřeba pro stavbu rodinného domu? Pozemek, povolení, dozor...
  5. Staré domy, nové předpisy. Co dnes musí splňovat nemovitosti, které se postavily v minulosti?
  6. Kolaudace: Co to je, jaká byla v minulosti, jaká je dnes. Co chystá nový stavební zákon?
  7. Urychlí se povolení rodinného domu již nyní? Změny stávajícího stavebního zákona od ledna 2021
  8. Novela stavebního zákona od ledna 2021: Užívání rodinného domu máte povinnost hlásit i když se nekolauduje
  9. Změny pro stavebníka rodinného domu po novele stavebního zákona od ledna 2018
  10. Užívání rodinného domu a zápis do katastru nemovitostí po 1. 1. 2018 bez kolaudace
  11. Proces schvalování staveb přehledně. Platnost od ledna 2018
  12. První krok k povolení stavby: Územní řízení. Platnost od ledna 2018
  13. Územní souhlas: Umístění jednoduchých staveb a záměrů od ledna 2018
  14. Zjednodušené územní řízení dle novely stavebního zákona od ledna 2018
  15. Stavební povolení dle novely stavebního zákona od ledna 2018
  16. Ohlášení jednoduchých staveb v platnosti od ledna 2018
  17. Kdy je nutné stavební povolení pro altán, pergolu nebo přístřešek?
  18. Zájemci o mobilní domek se mýlí v zákoně. I dům na kolech často potřebuje souhlas stavebního úřadu
  19. Stavba dočasná: Na jak dlouho se povoluje, z čeho má být postavená a kdy se odstraňuje?
  20. Chcete zbourat dům či garáž? Kdy potřebujete povolení k odstranění stavby
  21. Změna stavby není jen tak. Kdy je nutné změnu nahlásit a kdy je nutné povolení
  22. Dostavěli jste dům? Nezapomeňte na důležité papírování! Co musíte udělat po dokončení stavby
  23. Dejte pozor na účel stavby. Jak je to s bydlením v ateliéru nebo v kanceláři
  24. Jak dlouho platí stavební povolení? Dejte si pozor na termíny
  25. Zastavěná plocha stavby - jak se změří a co všechno se do ní počítá?
  26. Novela zákona o ochraně před hlukem klade nové povinnosti na stavebníky rodinných domů
  27. Stavba neoprávněná a nepovolená: Jaký je v tom rozdíl?
  28. Koordinované závazné stanovisko – co to je a kde to získat?
  29. Co je to EIA a k čemu je dobrá? Stav posouzení EIA po novele od ledna 2018
  30. Jaké lhůty má stavební úřad na vyřízení stavebního povolení na rodinný dům?
  31. Jak se bránit stavebnímu úřadu při nečinnosti nebo při zamítnutí stavby
  32. Pravomoci stavebního úřadu - co může zakázat a co musí posuzovat
  33. Jakou kvalifikaci musí splňovat úředník na stavebním úřadě?
  34. Může stavební úřad ovlivňovat, jak má vypadat váš rodinný dům?
  35. Kdy může stavební úřad nařídit odstranění stavby, terénních úprav nebo zařízení?
  36. Lze postavit rekreační chatu na louce? Co je možné stavět v nezastavěném území
  37. Rodinný dům v CHKO. Na co dát pozor při jeho umisťování
  38. Stavební povolení na rodinný dům v chráněné krajinné oblasti (CHKO)
  39. Památková ochrana staveb: Jak postupovat při záměru koupě či stavby nemovitosti
  40. Na co má nárok majitel památkově chráněného domu? Proč chránit památky?
  41. Pravidla stavebních zásahů do památek: Vsaďte na dobré architekty, jednejte s NPÚ
  42. Jak prohlásit dům za kulturní památku. Návrh může podat kdokoli, majitele nelze obcházet

Přečtěte si více k tématu Povolování staveb

Zdroj: AdobeStock - bellan

Nový plot v novém stavebním zákoně. Kdy je potřeba povolení na stavbu plotu?

Stavba plotu je často nedílnou součástí realizace stavby samotné, mnohdy však probíhá samostatně a nezávisle na nové výstavbě či rekonstrukci. Zda a kdy stavebník k výstavbě plotu potřebuje povolení ze strany stavebního úřadu, zda může být ve stavbě (zejména vzhledu) omezen a co v této souvislosti přináší nový…

Zdroj: AdobeStock - differr

Katastrální mapa a ortofoto nemusí sedět přesně. Mapa má různou přesnost

Katastrální mapy, které mají původ v grafických mapách z mapování v první polovině 19. století, jsou na polovině území České republiky. Hranice parcel při jejich digitalizaci zaměřovány nebyly. Využity byly pouze geometrické plány, na jejichž podkladě byly v katastru provedeny změny. Přesnost těchto katastrálních map…

Stavební zákon, ilustrační obrázek, Zdroj: fotolia

Pardubický kraj navrhne novelizaci stavebního zákona

Radní Pardubického kraje dnes schválili návrh zákonodárné iniciativy k novelizaci stavebního zákona. Principem krajské iniciativy je odložení účinnosti ve všech stupních vždy o jeden rok, uvedl mluvčí hejtmanství Dominik Barták. Legislativní iniciativa bude předložena na jednání krajského zastupitelstva 21. září,…

Ilustrační obrázek, Zdroj: fotolia

Neoprávněná demolice historické Kolářovy vily v Beskydech. Prověří ji úřad

Pracovníci Stavebního úřadu v Jabunkově na Frýdecko-Místecku prověří okolnosti demolice historické Kolářovy chaty v lokalitě Slavíč v Beskydech. Řekla vedoucí úřadu Renata Niedobová. Majitel chatu v předchozích dnech nechal strhnout, když se podle něj značně narušila statika a stavba z roku 1931 údajně ohrožovala…

E-book: Příručky ZDARMA!

Příručka Jak koupit bydlení

Jak koupit bydlení

Pomocník při koupi domu, bytu, pozemku.

Příručka Jak na povolení rodinného domu

Příručka Jak na povolení rodinného domu

Poradíme s vyřízením stavebního povolení

Nejnovější články

REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA