REKLAMA
Témata Hledat

Ceny nemovitostí a nájmů

Přehledně v mapě!

Nový stavební zákon v kostce: Kolaudace a dodatečné povolování černých staveb

Rozhodnout se pro stavbu rodinného domu za současných podmínek není pro stavebníky nic jednoduchého. I když první vlna „covidu“ stavební činnost víceméně neomezila, o to bolestněji se projevuje její následný dopad – všudypřítomný nedostatek stavebního materiálu a skokový nárůst cen. Aby změn, na které je třeba reagovat, nebylo málo, máme tu nový stavební zákon a novou povolební situaci, kdy jisté není už vůbec nic. Podívejme se na to podrobně s právničkou v posledním díle seriálu o novém stavebním zákoně.
Ilustrační obrázek, Zdroj: fotolia
Ilustrační obrázek, Zdroj: fotolia

Dnes se podíváme na třetí a poslední díl našeho seriálu Nový stavební zákon v kostce a probereme si povolení k užívání stavby - tedy kolaudaci a dodatečné povolení nepovolených staveb. V předchozích dílech jsme si probrali tato témata:

Kolaudace

Změn se stavebníci RD dočkají i v oblasti užívání dokončené stavby.  S novým stavebním zákonem se nám vrací zpět pro RD kontrola stavby ze strany stavebního úřadu před započetím jeho užívání, a to ve formě kolaudace. Dnes stavebník RD má pouze na základě § 152/5 stavebního zákona povinnost dokončení stavby, která byla prováděna na základě povolení ale nepodléhá kolaudaci, neprodleně ohlásit stavebnímu úřadu. Pokud je navíc stavba předmětem evidence v katastru nemovitostí, doloží stavebník k ohlášení geometrický plán.

Tato změna, tedy povinnost kolaudovat stavbu RD,  se dotkne i stavebníků, kteří realizují stavbu na základě povolení vydaných podle stávajícího stavebního zákona, ale nezapočnou užívat, resp. neohlásí stavebnímu úřadu dokončení stavby a užívání před nabytím účinnosti nového zákona, tedy před 1. 7. 2023.

V nové právní úpravě je kolaudace staveb upravena v § 230 a následující, kdy stavbu lez užívat jen na základě kolaudace a jen k účelu vymezenému v kolaudačnímu rozhodnutí.

Podstatou kolaudace je posouzení, zda skutečné provedení stavby, či její části, je v souladu s povolením. Kontrola probíhá přes institut tzv. závěrečné kontrolní prohlídky, kterou bude-li to nezbytné pro ověření skutečného provedení stavby provede stavební úřad do 30 dnů od podání úplné žádosti (dnes je lhůta 45 dnů ). Využije-li stavebník novinku – a to možnost k žádosti přiložit odborný posudek autorizovaného inspektora o ověření skutečného provedení stavby s jejím povolením a způsobilostí s užíváním, může stavební úřad od závěrečné prohlídky upustit. Neprovádí-li se závěrečná kontrolní prohlídka, vydá stavební úřad kolaudační rozhodnutí do 15 dnů od podání žádosti.  

Oproti stávající úpravě se mění režim projednání nepodstatných odchylek. Nepodstatné jsou takové odchylky, kterými se nemění půdorysný ani výškový rozsah stavby, nezasahuje se do nosných konstrukcí, nemění se způsob užívání stavby a nedochází k negativnímu ovlivnění požární bezpečnosti.  Nepodstatné odchylky se nově nepovažují za změnu stavby ( § 224/3 nový stavební zákon ) a nebudou nikterak hodnoceny ani v rámci kolaudace , resp. stavební úřad k nim nebude nově přihlížet. (§233/2 Nový stavební zákon)

Co je z pohledu stavebníka v nové právní úpravě přísnější je nastavení odlišného pravidla pro případ změny technických norem během provádění stavby.

Stávající právní úprava v rámci povolení stavby do užívání vychází z pravidla, že dojde-li během provádění stavby ke změně českých technických norem nebo jiných technických předpisů, podle níž byla zpracována dokumentace, posuzuje se stavba podle technických norem nebo jiných technických předpisů, které platily v době, kdy byla projektová dokumentace zpracována. (§ 119/3 zákon 183/2006 Sb) . Nový stavební zákon v § 233/3 toto pravidlo mění tak, že se stavba posuzuje podle technických předpisů, které platily v době, kdy byla dokumentace pro povolení stavby ověřena stavebním úřadem.  V praxi tato změna může způsobit nejeden problém. Projektant, který dokumentaci zpracovává, nemůže při jejím zpracování předjímat případné změny technických norem, které mohou nastat v čase než bude celá žádost projednána a stavebníkovi zaslána ověřená projektová dokumentace. Znamená tato úprava povinnost projektanta předělávat dokumentaci v průběhu řízení dojde-li ke změnám, nebo to bude povinností realizační formy hledat správnost technického řešení k datu povolení stavby, aby stavba byla zkolaudována, pokud by v době projednání na změnu nepřišel stavební úřad? Důvodová zpráva bohužel v rámci této zásadní změny skryté mezi řádky mlčí.

Zpřísnění podmínek pro dodatečné povolení tzv. černé stavby 

Přísnější podmínky dle nové právní úpravy může očekávat stavebník tzv. černé stavby, tj, stavby realizované bez příslušného oprávnění dle požadavků právní úpravy. Možnost dodatečného povolení sice nechybí ani v nové právní úpravě, ale její schválení je podmíněno tzv. dobrou vírou stavebníka, kterou musí stavebník prokázat. (§ 256 NSZ) V režimu právní koncepce, kdy neznalost zákona neomlouvá, mi je záhadou, jak a zda vůbec bude moci stavebník dobrou víru dokázat. Zákon v rámci definování jednotlivých záměrů ve vazbě na povolení mluví jasně.  Vyjmuty z možnosti dodatečného povolení nad současný rámec platné právní úpravy budou dále stavby, vyžadující pro své povolení tzv. výjimky z obecných požadavků na výstavbu (ať už kvůli odstupovým vzdálenostem nebo výjimku z technických požadavků), což může stavebníky rovněž nemile překvapit.

A protože v České republice není černých staveb zrovna málo-nejedná se totiž jen o stavby nové, ale různé stavební úpravy, přístavby stávajících staveb- doporučila bych stavebníkům, aby si před nabytím účinnosti nové právní úpravy zkontrolovali stav své nemovitosti zejména ve vazbě na to, jak byla povolena a zápis v katastru nemovitosti.  Z pohledu aplikace právní úpravy není určující, kdy stavba byla postavena (tzn. neplatí tvrzení, že na mě se podmínky nevztahují, protože jsem černou stavbu postavil už dříve) , ale dodatečné povolení stavby je řešeno v režimu platné právní úpravy v době, kdy se dodatečné povolení projednává. Odkládání nevyřešeného se tedy může stavebníkovi nevyplatit.

Ať už tedy situace dopadne jakkoliv, věřím, že vám tento seriál napomůže se zorientovat v chystaných změnách a dopadech nového stavebního zákona na přípravu stavby vašeho domu. Na druhou stranu je třeba víc než kdy jindy počítat s tím, že nic není stálé a vše se mění. Stavebník se bude muset obrnit trpělivostí, bude nucen si všechny důležité informace v průběhu času opakovaně ověřovat a reagovat dle potřeb platné legislativy.

 

JUDr. Petra Adámková, Ph.D

Lektorka, pedagožka, konzultantka s orientací na stavební právo, nový občanský zákoník a jeho vliv na povolování staveb a smluvní vztahy ve výstavbě.

Sdílet / hodnotit tento článek

Přečtěte si více k tématu Povolování staveb

Ilustrační obrázek, Zdroj: fotolia, karelias

Praha 15 přes kritiku uzavře dohodu ohledně plánu výstavby bytů

Praha 15 uzavře dodatek memoranda s developerskou firmou Central Group ohledně jejího plánu postavit byty na místě sportovišť u obchodního centra Vivo! v Hostivaři. Podle dohody, kterou dnes schválili zastupitelé městské části, nebude radnice bránit změně územního plánu a investor městské části přenechá pozemky pro…

REKLAMA