REKLAMA

Co všechno je potřeba pro stavbu rodinného domu? Pozemek, povolení, dozor...

Rodinný dům se řadí do kategorie takzvaných jednoduchých staveb. Pro člověka, který se ve stavebnictví potažmo ve stavebním právu denně nepohybuje však bude vyřízení stavebního povolení na rodinný dům představovat ne zrovna jednoduchý úkol. Projděme si dnes co všechno potřebujete v kostce vědět, mít povoleno a vyřízeno, než se pustíte do samotné stavby svého domu.
Zdroj: Fotolia.com - Chlorophylle

Dá se říci, že v zásadě jsou to čtyři „P“ – peníze, pozemek, projekt, povolení

Peníze v tomto článku řešit nebudeme, o možnostech financování se můžete dočíst v příručce ESTAV.cz Jak koupit bydlení. Dnes se budeme se zabývat pouze zbývajícími „P“ to je pozemek, projekt a povolení.

Pozemek:

  • Buď vlastníme
  • Nebo kupujeme

Ne každý pozemek je však určen pro výstavbu rodinného domu (RD). Abychom zjistili, jak je to v daném konkrétním případě, je třeba se obrátit na věcně a místně příslušný stavební úřad, který má všechny potřebné informace. Pokud má obec vydaný územní plán, tak i tento dokument je zde k dispozici. Z územního plánu zjistíme k jakému účelu je možno ten který pozemek využít. Je vhodné si proto vyžádat i písemnou informaci, kterou je tzv. územně plánovací informace (§ 21 stavebního zákona – dále SZ). Pokud však předmětný pozemek k výstavbě určen není, je možno případně požádat i o změnu územního plánu, která by pak následně umožnila výstavbu RD na tomto pozemku. Je však třeba si uvědomit, že v tomto případě je nutno počítat s delší dobou, která s sebou nese projednání změny územního plánu, i když novela stavebního zákona platná od 1. 1. 2018 přináší i určité zkrácení lhůt pro výše uvedené projednání. Zásadní však je, že na případnou, vámi požadovanou změnu územního plánu, není právní nárok a záleží plně na zastupitelstvu obce, zda se pro změnu územního plánu rozhodne nebo ne.

I když na předmětném pozemku vám bude v souladu s územně plánovací dokumentací stavba RD umožněna, je třeba si zjistit, zda je výstavba reálná, nebo je nejprve potřeba zajistit vybudování potřebné infrastruktury (tj. komunikace a technických sítí). Bez technického vybavení není možno stavbu povolit. Každý rodinný dům vyžaduje alespoň zásobování vodou, likvidaci odpadních vod a napojení na elektrický proud. Zejména likvidace odpadních vod může být často problémem, protože odpadními vodami se rozumí veškeré vody odcházející z domácnosti (tj. pračka, myčka, koupelna, WC), takže jejich objem může být značný, a pokud by byla možnost jejich likvidace pouze pravidelným vyvážením žumpy, je pak nutno s příslušným finančním obnosem počítat při provozu domácnosti.

Zdroj: Fotolia.com - HalfpointZdroj: Fotolia.com - Halfpoint

Projekt a povolení

Pro vydání potřebných povolení nutno zajistit i odpovídající dokumentaci. Zde může nastat několik možností pro zpracování dokumentace, a to podle toho, jaká povolení budou následně vydávána. V zásadě je nutno stavbu umístit a poté povolit. Lze však, pokud to daný případ umožňuje, využít i zjednodušující postupy.

Prakticky mohou nastat tyto případy:

  1. Je zpracován a vydán regulační plán, který nahrazuje územní rozhodnutí, pak se územní řízení nevede, nevydává se územní rozhodnutí a stavba se pouze povoluje (nutno však dodat že regulační plány nejsou běžně v obcích zpracovány)
  2. Stavba je nejprve umístěna a následně povolena
  3. Je vedeno společné územní a stavební řízení

Již při umisťování stavby, dle situace, lze využít několik možností:

  1. Je vedeno územní řízení a následně vydáno územní rozhodnutí
  2. Územní rozhodnutí lze nahradit veřejnoprávní smlouvu o umístění stavby při dodržení podmínek uvedených v § 78a SZ, kterou uzavírá stavební úřad s žadatelem
  3. Stavbu lze umístit i v zjednodušeném územním řízení, které je však možno vést pouze v případě dodržení ustanovení § 95 SZ
  4. Při splnění ustanovení § 96 SZ pak postačí pro umístění udělení územního souhlasu

Také pro vlastní povolení stavby, opět dle konkrétní situace, lze využít několik možností:

  1. Je vedeno stavební řízení a vydáno stavební povolení
  2. Jedná se o stavební záměry uvedené v § 104 stavebního zákona, pro které postačí ohlášení stavby. Podle novely SZ tj. od 1. 1. 2018 bude možno prakticky všechny RD v tomto režimu povolit
  3. V souladu s ustanovením § 116 SZ lze uzavřít veřejnoprávní smlouvu o provedení stavby, která nahradí stavební povolení
  4. autorizovaný inspektor vydá certifikát na základě smlouvy se stavebníkem - § 117 SZ

Zdroj: Fotolia.com - HalfpointZdroj: Fotolia.com - Halfpoint

V případech, kdy jsou podmínky v území jednoznačné, zejména je-li pro území vydán územní nebo regulační plán, lze vést společné územní a stavební řízení (novela SZ toto ustanovení upravuje). Stavební úřad může také podle § 96a spojit vydání územního souhlasu se souhlasem s provedením ohlášeného stavebního záměru.

Pokud je možné nahradit územní rozhodnutí veřejnoprávní smlouvou (§ 78a SZ) a současně je možné nahradit stavební povolení veřejnoprávní smlouvou (§ 116 SZ), lze uzavřít veřejnoprávní smlouvu, která nahradí současně územní rozhodnutí a stavební povolení.

S ohledem na ustanovení § 4 SZ mají stavební úřady přednostně využívat zjednodušující postupy a postupují tak, aby dotčené osoby byly co nejméně zatěžovány a aby v případě, kdy lze za podmínek tohoto zákona vydat v dané věci, zejména u jednoduchých staveb (sem patří i RD), pouze jedno rozhodnutí, upustily od dalšího povolování záměru. Pokud je spolu se stavbou hlavní předmětem žádosti nebo ohlášení soubor staveb, stavební úřad všechny stavby projedná v režimu stavby hlavní.

Podle způsobu povolování stavby, je potřeba zajistit a předložit stavebnímu úřadu příslušnou dokumentaci, jejíž obsah a rozsah je uveden v jednotlivých přílohách vyhlášky 499/2006 Sb., v platném znění. Tato vyhláška vzhledem k novele SZ bude upravena. Dokumentace pro územní rozhodnutí a projektová dokumentace pro stavební povolení a ohlášení musí být zpracována autorizovanou osobou, která ji také musí opatřit autorizačním razítkem. Kromě projektu je třeba k žádosti doložit i další doklady, které uvádí citovaná vyhláška v konkrétních přílohách např. závazná stanoviska dotčených orgánů, stanoviska nebo smlouvy se správci sítí, seznam a adresy účastníků řízení, prohlášení osoby vykonávajícího stavební dozor – stavbyvedoucího atd.

V současné době lze svépomocí provádět RD do 150 m2 celkové zastavěné plochy. Od 1. 1. 2018 s účinností novely SZ bude možno svépomocí provádět RD (s jedním podzemním podlažím do hloubky 3 m a nejvýše s dvěma nadzemními podlažími a podkrovím) bez omezení zastavěné plochy domu.

Je-li stavba RD prováděna svépomocí, má stavebník povinnost zajistit stavební dozor autorizovanou osobou – stavbyvedoucím, není-li pro takovou činnost sám odborně způsobilý.

Zdroj: Fotolia.com - KzenonZdroj: Fotolia.com - Kzenon

Podle § 152 SZ má stavebník ještě spoustu dalších povinností, jejichž neplnění má zpravidla za důsledek uložení pokuty. Jedná se například o plnění následujícího:

  • dbát na řádnou přípravu a provádění stavby
  • mít na zřeteli ochranu života a zdraví osob nebo zvířat, ochranu životního prostředí a majetku, i šetrnost k sousedství
  • povinnost zajistit provedení a vyhodnocení zkoušek a měření předepsaných zvláštními právními předpisy
  • u staveb prováděných svépomocí je stavebník povinen uvést do souladu prostorové polohy stavby s ověřenou projektovou dokumentací
  • oznámit stavebnímu úřadu předem termín zahájení stavby, název a sídlo stavebního podnikatele, který bude stavbu provádět, u svépomocné formy výstavby jméno a příjmení stavbyvedoucího; změny v těchto skutečnostech oznámí neprodleně stavebnímu úřadu
  • před zahájením stavby umístit na viditelném místě u vstupu na staveniště štítek o povolení stavby a ponechat jej tam až do dokončení stavby
  • zajistit, aby na stavbě byla k dispozici ověřená dokumentace stavby a všechny doklady týkající se prováděné stavby nebo její změny, popřípadě jejich kopie
  • umožnit provedení kontrolní prohlídky a této prohlídky se zúčastnit
  • ohlásit stavebnímu úřadu neprodleně po jejich zjištění závady na stavbě, které ohrožují životy a zdraví osob, nebo bezpečnost stavby
  • u stavby financované z veřejného rozpočtu (veškeré státní dotace), kterou provádí stavební podnikatel jako zhotovitel, je stavebník povinen zajistit technický dozor a autorský dozor projektanta

Z výše uvedeného vyplývá, že komplexní příprava pro výstavbu RD není zcela jednoduchá. Klade poměrně vysoké nároky na stavebníka a je proto často vhodné si pro vyřízení potřebných povolení zajistit kvalifikovanou osobu (např. projektanta). Ten v rámci tzv. inženýrské činnosti na základě smlouvy se stavebníkem za něj provede potřebná jednání a získá závazná stanoviska od dotčených orgánů pro potřebná povolení a následně i tato povolení – pravomocná rozhodnutí či souhlas s provedením ohlášeného stavebního záměru s právními účinky. Pak už vlastní realizaci RD nic nebrání.

Ing. arch. Zdena Umlášková

Je autorizovanou inženýrkou v oboru pozemní stavby, členkou stavovského soudu ČKAIT. Vystudovala VUT v Brně, obor architektura a stavba měst, a dvouleté postgraduální studium. Má třicetiletou praxi na stavebním úřadě I. a II. stupně, z toho 10 let jako vedoucí Odboru územního a stavebního řízení na Magistrátu města Brna. Přes dvacet let působí jako lektor a vyučující v oblasti stavebního práva na VUT Brno.

Sdílet / hodnotit tento článek

Z kategorie Povolování staveb si přečtěte

konzultace for arch právník

Druhý den právní poradny zdarma na stánku ESTAV.cz

V pátek, 4. veletržní den akce For Arch 2017 radil na stánku ESTAV.cz a TZB-info advokát Radek Motzke. Návštěvníci veletrhu tak měli jedinečnou příležitost konzultovat své právní problémy s ...

JAK KOUPIT BYDLENÍ

Příručka Jak koupit bydlení

E-book: Příručka ZDARMA!

Pomocník při koupi domu, bytu, pozemku.

Partner tématu

Nejnovější články

REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA

Akce a slevy

Akční nabídka společnosti SATJAM na krytinu SATJAM Trend z materiálu PUREX TM

Prvotřídní kvalita střechy z materiálu PUREXTM za neuvěřitelnou cenu

Černý kůň na trhu střešních krytin láme cenové rekordy. Akce je časově omezená.

REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA

estav.cz v žebříčku návštěvnosti TOPlist