REKLAMA
Témata Hledat

Ceny nemovitostí a nájmů

Přehledně v mapě!

Právník: Zákon o odkladu nájemného jen přesune problém z nájemců na pronajímatele

Zmírnit dopady koronaviru na nájemce prostor sloužících k podnikání a bytů, měly dva vládní návrhy zákona, které včera projednala Poslanecká sněmovna. Poslanci se po dlouhém jednání shodli, že nájemníci bez příjmů nemůžou dostat výpověď bytu či provozovny, pokud v důsledku epidemie nebudou schopni platit nájemné. Nejdéle však do konce července. Dluh musí splatit do konce letošního roku.
Zdroj: Fotolia.com

Oba původní vládní návrhy jsou inspirovány německou právní úpravou, přijatou Německým spolkovým sněmem 25. 3. 2020 ke zmírnění dopadů koronaviru. Ta zahrnuje mimo jiné opatření na ochranu nájemníků zasažených dopady epidemie koronaviru, spočívající v tom, že nezaplacení nájemného v období od 1. 4. do 30. 6. 2020 nemůže být samo o sobě po dobu 24 měsíců důvodem pro výpověď z nájmu. Domníváme se však, že návrh není šťastným opatřením.

Předně je přinejmenším na hraně ústavnosti, neboť nuceně omezuje vlastnické právo pronajímatelů, což je sice možné, ale jen ve veřejném zájmu a za náhradu. Žádný z předložených návrhů přitom s poskytnutím jakékoliv náhrady pronajímatelům za navržená omezení nepočítal. Ačkoli finanční dopady epidemie koronaviru nutně musí nést v určité míře všechny sociální skupiny, musí vláda pečlivě zvažovat všechny parametry možných kompenzačních opatření. Stát by měl účinně nahrazovat alespoň důsledky vlastních omezujících mimořádných opatření, a měl by si být jistý, že kompenzační opatření nezlepší situaci určitých sociálních skupin (například nájemníků) pouze na úkor dalšího zhoršení situace jiných sociálních skupin (například pronajímatelů).

Vláda se zároveň nevypořádala s faktem, že existuje řada méně omezujících opatření, která by šetřila práva pronajímatelů více a zároveň více ochránila nájemce. Takovými opatřeními by mohlo být například dočasné uvolnění podmínek pro nárok na příspěvek na bydlení, bezúročné nebo nízkoúročné zápůjčky finančních prostředků či převzetí ručení za závazky nájemců. Tato alternativní opatření měla být alespoň stručně zvažována, a měly být provedeny odhady dopadů zvažovaných opatření, ze kterých by vyplývalo, proč byla nakonec zvolena forma odkladů plateb nájemného. Ta totiž pouze přenáší dopady z nájemců na pronajímatele a ty ohrožuje druhotnou platební neschopností.

Vládní návrhy také neobsahovaly odůvodnění, z něhož by vyplývalo, na základě jakých dat byla např. stanovena délka ochranné doby a délka doby, po kterou nelze dát nájemci výpověď z nájmu. Důvodová zpráva pouze uvádí, že délka ochranné doby je srovnatelná s délkou obdobných opatření v zahraničí, např. Německu. V důvodových zprávách chybí rovněž jakékoli odhady počtu nájemců, kteří mohou být v důsledku omezení při epidemii koronaviru dotčeni i odhady počtu pronajímatelů, kterých se předložené vládní návrhy dotýkají. Důvodové zprávy neobsahují ani odhady dopadů odkladů placení nájmů na pronajímatele, takže není jasné, na základě čeho dospěli předkladatelé k závěru, že povinnost strpět dané omezení nepředstavuje pro pronajímatele nepřiměřené břemeno. Ačkoliv se tedy jedná o vládní návrhy zákonů, jejichž podstatou je řešení hospodářské a sociální situace osob zasažených důsledky epidemie koronaviru, nejsou v nich zohledněny jakékoli hospodářské, finanční a sociální dopady.

Návrhy navíc reflektovaly pouze jeden z několika nepříznivých důsledků zpoždění plateb nájemného, a to zákaz výpovědi z důvodu prodlení s platbami nájemného. Na druhou stranu neřešily, pravděpodobně záměrně, ostatní důsledky. V zásadě tedy pouze replikovaly německé opatření, které tyto dopady neřeší rovněž. Především fakt, že i když nebude moci pronajímatel nájem vypovědět, bude nájemce v prodlení s placením. To může vést k povinnosti platit úroky z prodlení nebo u nájmů prostor sloužících k podnikání i smluvních pokut, které by měli nájemci rovněž povinnost platit. 

S ohledem na dosavadní mediální prezentaci však mohou nájemci nabýt dojmu, že jim zákon zajistí „nájmové prázdniny“ nebo posunutí splatnosti nájemného. To může vést k chycení nájemce do dluhové pasti. Pronajímateli totiž nic nebude bránit v uplatnění nároku na zaplacení dlužného nájemného s příslušenstvím třeba hned v dubnu 2020 u soudu a případně své nároky i vymáhat se všemi negativními důsledky. Jediné, před čím by byl nájemce chráněn, by byla právě výpověď z nájmu. Německá právní úprava přitom zahrnuje i úpravy v insolvenčním právu coby další opatření ke zmírnění dopadů epidemie koronaviru, čímž mohou být alespoň některé důsledky odkladu placení nájemného řešeny.

Stejně tak není ve schváleném návrhu řešeno, že pronajímatelé mohou k úhradě nájemného využít kauce (jistoty) složené pronajímateli a požadovat jejich doplacení. Nesplnění této povinnosti přitom také může vést k výpovědi z nájmu, aniž by návrh před tímto důsledkem nájemce chránil.

Přitom již současná legislativa poskytuje nájemcům některé nástroje, které mohou využít. Například přinejmenším podnikatelé, do jejichž provozoven byl zakázán přístup veřejnosti, mohou požadovat přiměřenou slevu z nájemného. Další možností je také požadovat obnovu jednání o nájemní smlouvě při podstatné změně okolností.

Frank Bold Advokáti, s.r.o.

logo
Údolní 33
602 00 Brno

telefon: (+ 420) 545 213 975
e-mail: info@fbadvokati.cz

web: www.fbadvokati.cz/cs

Více o firmě Vyžádat další informace

Sdílet / hodnotit tento článek

Mohlo by vás zajímat

Právo, ilustrační obrázek, zdroj: fotolia.com

Právníci radí nejen stavebním firmám a podnikatelům v době koronaviru

Vyhlášení nouzového stavu je mimořádnou okolností i z hlediska práva. Jeho vyhlášení vyvolalo řadu opatření a jejich následných dopadů na každodenní život lidí i další existenci mnohých firem. Jaké jsou nejčastější otázky lidí na právníky?

Nová pravidla hypoték, ilustrační obrázek, zdroj: fotolia.com

Uvolnění limitů u nových hypoték. Více lidí bude moci dosáhnout na vlastní bydlení

Bankovní rada České národní banky (ČNB) na svém středečním zasedání překvapivě uvolnila limity úvěrových ukazatelů pro nové hypotéky. Nově mohou banky všem zájemcům poskytnout devadesátiprocentní hypotéku a není tedy nutné mít naspořeno 20 procent vlastních prostředků. Banky mohou nově u pěti procent hypoték uplatnit…

Zákon, ilustrační obrázek, zdroj: fotolia.com

Stavebnictví v době koronaviru. Rady od právníka jak minimalizovat škody

Celá ekonomika, včetně stavební branže, se potýká s propukající epidemií koronaviru. Zaměstnanci a subdodavatelé odcházejí do karantény. Úřady jsou prakticky uzavřené. Lidé, materiál a úřední povolení jsou ještě nedostupnější než obvykle. Obáváte se, že kvůli epidemii nesplníte smlouvu a hrozí vám sankce? Máme…

E-book: Příručky ZDARMA!

Příručka Jak koupit bydlení

Jak koupit bydlení

Pomocník při koupi domu, bytu, pozemku.

Příručka Jak na povolení rodinného domu

Příručka Jak na povolení rodinného domu

Poradíme s vyřízením stavebního povolení

Partner tématu

Nejnovější články

REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA

Akce a slevy

Soutěž „Vyhraj tuhle káru“

Soutěž „Vyhraj tuhle káru“

SOUTĚŽ "VYHRAJ TUHLE KÁRU"

Vyfoť domov. HELUZ ocení vítěznou fotku tabletem Apple iPad

Vyfoť domov. HELUZ ocení vítěznou fotku tabletem Apple iPad

Společnost HELUZ opět vyhlásila tradiční fotografickou soutěž! Své snímky…

REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA