REKLAMA
Témata Hledat

Ceny nemovitostí a nájmů

Přehledně v mapě!

Jak koupit bydlení více o tématu

Koupě nemovitosti zatížené exekucí: Jak postupovat, abyste minimalizovali rizika

V posledních letech počet nově zahájených exekucí v České republice stoupá. Jen za poslední tři roky je tento nárůst více než třicet procent. Aktuálně je u nás vedeno 4,5 milionu exekucí. Z toho více než polovinu tvoří vícečetné exekuce. Proto není divu, že se v nabídce realitních kanceláří stále častěji objevují nemovitosti zatížené exekucí.
Zdroj:Fotolia.com - Tiko

Co to znamená po kupujícího

Pakliže plánujete koupi nemovitosti zatížené exekucemi, je na místě být obezřetný a prověřit v jaké celkové výši prodávající dluhy má. Pečlivě zvažte rizika s ohledem na poměr výše dluhů a kupní ceny. Nedoporučuji spoléhat se pouze na zápisy na listu vlastnictví. Není výjimkou, že zde jsou zapsány jen některé z dluhů. Zvláště v případech vícečetných exekucí nebývají na listu vlastnictví uvedeny všechny.

Dále je důležité rozklíčovat, které dluhy mohou prodej nemovitosti ovlivnit a které ne. Některé jsou pro prodej nepodstatné, jiné ho mohou zkomplikovat nebo dokonce znemožnit. Může dojít i k tomu, že dluhy prodávajícího přesáhnou hodnotu kupované nemovitosti – co pak?

Zápisy na listu vlastnictví v oddílu C - Omezení vlastnického práva

V souvislosti s exekucí zde můžete nalézt několik různých zápisů: zástavní právo exekutorské, zahájení exekuce, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti nebo nařízení exekuce. Neplatí zde pravidlo: co záznam, to jiná exekuce. S jednou exekucí může být spojeno více zápisů současně nebo může jít u každého ze záznamů o jinou exekuci. 

U Zástavního práva z rozhodnutí správního orgánu se jedná o závazky vůči finančnímu úřadu, správě sociálního zabezpečení nebo zdravotní pojišťovně.

Zdroj: Fotolia.com - wayhome-studioZdroj: Fotolia.com - wayhome-studio

Jak zjistit celkovou výši dluhů prodávajícího

Vždy prověřte, v jaké celkové výši a vůči komu prodávající dluhy má a vyhodnoťte rizika. Resp. které z dluhů mohou prodej ovlivnit a které ne.

Na justice.cz můžete sami prověřit, zda prodávající není v insolvenci nebo v konkurzu. Exekuce zjistíte za poplatek v centrální evidenci exekucí vedené Exekutorskou komorou České republiky (nutná registrace) nebo anonymně např. na madluhy.cz nebo exekuceinfo.cz. Ovšem je třeba dodat, že v těchto registrech zjistíte pouze již zahájené exekuce.  Abyste získali přehled o všech probíhajících i ukončených soudních řízeních na zahájení exekuce, bude potřeba součinnosti prodávajícího. U soudu si musí o tento výpis zažádat sám prodávající, případně kupující na základě úředně ověřené plné moci.  

Dále doporučuji nechat si od prodávajícího doložit také potvrzení o bezdlužnosti vůči finančnímu úřadu, správě sociálního zabezpečení a zdravotní pojišťovně. Tyto instituce často využívají práva přímého zápisu své pohledávky do katastru nemovitostí ještě před tím, než podají žalobu k soudu na zahájení exekuce. V praxi se tak závazky prodávajícího vůči těmto orgánům nemusí nutně objevit na výpisu od soudu.

Rizika 

Zpravidla zde platí přímá úměra mezi výší a počtem dluhů a prodejní cenou – čím větší riziko pro kupujícího, tím nižší prodejní cena.

Bohužel ani po prověření výše uvedeného nemáte stoprocentní jistotu, že neexistují další pohledávky za prodávajícím, které zatím nejsou dohledatelné v přístupných registrech. Vždy tu je nějaké riziko, že vyjdou najevo v průběhu procesu koupě další dluhy, které bude třeba také vyplatit. Lze to předpokládat zejména v těch případech, kdy má dlužník více závazků ve vyšších částkách. Je pak otázkou, zda stávající zjištěné dluhy stihnete vyplatit a nemovitost koupit rychleji, než tyto případné další dluhy budete nuceni také uhradit. Do chvíle, kdy dluhy v celkovém součtu nepřesáhnou kupní cenu, je vše v pořádku. Ovšem v extrémních případech se může stát, že tyto přesáhnou nejen cenu nemovitosti, ale i její hodnotu.

Zdroj: Fotolia.com - Photographee.euZdroj: Fotolia.com - Photographee.eu

Komunikace je základ – aneb důvěřuj, ale prověřuj

Dříve, než uzavřete s prodávajícím kupní smlouvu, spojte se s exekutory a ostatními věřiteli. Prověřte, zda již není naplánovaná dražba nemovitosti, aktuální výši dluhů (stále narůstají o úroky) a zda věřitelé, resp. exekutoři, souhlasí s prodejem. V některých případech je možný převod nemovitosti na kupujícího okamžitě a dluhy se vyplácejí až následně, jindy je nutné dluhy vyplatit předem.

POZOR – exekutor podle Exekučního řádu nemá lhůty pro konání. Proto trvejte na tom, aby v potvrzení s vyčíslením celkové částky k úhradě byla rovněž i lhůta, ve které exekutor doručí na katastrální úřad návrhy na výmaz všech souvisejících zápisů z listu vlastnictví nemovitosti.

Je to běh na dlouhou trať

Počítejte s tím, že koupě nemovitosti zatížené exekucemi bývá běh na dlouhou trať. V každém případě doporučuji konzultaci s odborníkem, který má s tímto již zkušenosti. Ne každý realitní makléř a ne každý právník ví, jak v jednotlivých případech postupovat, abyste něco neopomněli prověřit a nepřišli tak zbytečně o další peníze.

Lucie Tůmová

Vyhledávaná realitní makléřka, manažerka a spoluzakladatelka realitní kanceláře FINDEO reality. Na trhu nemovitostí se pohybuje od začátku roku 2010. Vedle běžné makléřské činnosti poskytuje také nezávislé konzultace při prodeji nebo koupi nemovitosti, je spoluzakladatelkou platformy bezinzerce.cz a podílí se na vzniku dalších realitních projektů. Informace a rady pro kupující i prodávající zveřejňuje také na svých stránkách www.lucietumova.cz

Sdílet / hodnotit tento článek

Další kapitoly tématu „Jak koupit bydlení

  1. Jaké jsou způsoby vlastnictví bytu – spoluvlastnictví a bytová jednotka
  2. Jak koupit bydlení přes realitní kancelář
  3. Koupě nemovitosti v dražbě. Je výhodná? Na co si dát pozor, abyste se nespálili?
  4. Koupě nemovitosti zatížené exekucí: Jak postupovat, abyste minimalizovali rizika
  5. Umřel spoluvlastník vašeho domu či bytu. Co je potřeba zařídit?
  6. CENY NOVÝCH BYTŮ - PRAHA
  7. Jak koupit bydlení: Jak se vyřizuje hypotéka krok za krokem
  8. Jak koupit bydlení: Běžné podmínky pro získání hypotéky
  9. Jak koupit bydlení: Kde vzít peníze na financování nemovitosti
  10. Jak koupit bydlení: Slovníček pojmů o financování nemovitosti
  11. Jak koupit bydlení: Právní ochrana
  12. Jak koupit bydlení: Pozemek
  13. Jak koupit bydlení: Architektura domu a bytu
  14. Jak koupit bydlení: Stavební a technický stav
  15. Jak koupit bydlení: Vytápění a energetická náročnost
  16. Jak koupit bydlení: Voda, kanalizace, plyn, větrání a elektro
  17. Příručka Jak koupit bydlení
  18. Tým autorů projektu Jak koupit bydlení

Mohlo by vás zajímat

Nová pravidla hypoték, ilustrační obrázek, zdroj: fotolia.com

Uvolnění limitů u nových hypoték. Více lidí bude moci dosáhnout na vlastní bydlení

Bankovní rada České národní banky (ČNB) na svém středečním zasedání překvapivě uvolnila limity úvěrových ukazatelů pro nové hypotéky. Nově mohou banky všem zájemcům poskytnout devadesátiprocentní hypotéku a není tedy nutné mít naspořeno 20 procent vlastních prostředků. Banky mohou nově u pěti procent hypoték uplatnit…

Zdroj: AdobeStock-mino21

Právo na bydlení: Kdy má majitel bytu právo na vystěhování obyvatel

Právo na bydlení patří mezi základní lidská práva a svobody. Může být ale i v kolizi s jiným právem. Jak je to s rodinnou domácností a ochrannou rodiny, společným jměním manželů nebo vystěhováním obyvatel v exekuci? Ne vždy lze automaticky prosadit vlastnické právo na dům či byt před právem na bydlení.

Peníze, ilustrační obrázek, zdroj: fotolia.com

Změna pravidel pro hypotéky: Zákon pro ČNB podporu nezískal

Sněmovna ani po dvouhodinové debatě nerozhodla v prvním čtení o vládní novele, která má České národní bance přinést zákonnou pravomoc určovat parametry hypoték. Zatím není jasné, kdy se k ní vrátí, mohlo by to být v pátek. Řada opozičních poslanců vyjadřovala obavy, že návrh zhorší dostupnost hypoték a bydlení.…

Zákon, ilustrační obrázek, zdroj: fotolia.com

H-System: Byty se začnou prodávat na přelomu jara a léta

První byty, které spadají do konkurzu po zkrachovalé společnosti H-System a které si lidé sami dostavěli, se začnou prodávat na přelomu letošního jara a léta. Jejich cena bude známa v dubnu, určí ji znalecký posudek, který zároveň vyčíslí hodnotu dostavby, kterou provedli současní uživatelé bytů, řekl šéf…

E-book: Příručky ZDARMA!

Příručka Jak koupit bydlení

Jak koupit bydlení

Pomocník při koupi domu, bytu, pozemku.

Příručka Jak na povolení rodinného domu

Příručka Jak na povolení rodinného domu

Poradíme s vyřízením stavebního povolení

Partner tématu

Nejnovější články

REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA

Akce a slevy

Soutěž „Vyhraj tuhle káru“

Soutěž „Vyhraj tuhle káru“

SOUTĚŽ "VYHRAJ TUHLE KÁRU"

Vyfoť domov. HELUZ ocení vítěznou fotku tabletem Apple iPad

Vyfoť domov. HELUZ ocení vítěznou fotku tabletem Apple iPad

Společnost HELUZ opět vyhlásila tradiční fotografickou soutěž! Své snímky…

REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA