REKLAMA

Jaké jsou způsoby vlastnictví bytu – spoluvlastnictví a bytová jednotka

Bydlíte v bytě? Nejste v něm pouze v nájmu, ale byt jste si koupili? Možná víte, že pokud se jedná o byt družstevní, nevlastníte přímo byt, ale koupili jste si podíl v družstvu. Existují ale i další varianty vlastnictví bytu. Víte co máte, když vlastníte ideální část domu? Nebo je lepší vlastnit bytovou jednotku?
Právo a byt

Dům v podílovém (ideálním) spoluvlastnictví

Kdo má byt v domě, který není rozdělen na bytové jednotky, ve skutečnosti žádný byt nemá. Má pouze ideální, procentuální podíl na celém domě. Tedy na každé cihle, dveřích či vaně, která se v domě nachází. Pokud máte čtvrtinový podíl na domě se čtyřmi byty a na základě toho užíváte (nikoli vlastníte) jeden z bytů, zhodnocujete každou investicí do „svého“ bytu nejen svůj podíl, ale také podíly ostatních spoluvlastníků. Pokud tedy starou vanu vyměníte za novou vířivku, stanete se pouze jejím čtvrtinovým spoluvlastníkem. Ostatní tři čtvrtiny de facto darujete dalším spoluvlastníkům domu. Naopak když se některý ze spoluvlastníků o „svůj“ byt nestará, snižuje tím zároveň hodnotu Vašeho podílu na domě.

K jakékoliv přestavbě bytu navíc musíte získat souhlas nadpoloviční většiny spoluvlastníků, neboť zasahujete i do jejich vlastnictví. K zásadní změně, jako je třeba přestavba bytu na nebytový prostor, pak budete muset získat souhlas dvoutřetinové většiny.

Nepříjemným důsledkem ideálního spoluvlastnictví je rovněž společná a nerozdílná odpovědnost za všechny dluhy, které v souvislosti se správou domu vzniknou. Pokud spoluvlastníci uzavřou smlouvu na zateplení domu a jeden nebo více z nich odmítne práci zaplatit, může stavební firma požadovat celou cenu od kteréhokoli, tedy i od Vás jako čtvrtinového spoluvlastníka.

Zřejmě největší praktickou nevýhodou je obtížná prodejnost bytu, který je spojen pouze s ideálním podílem na domě. Navíc banka na takový byt neposkytne hypotéku.

Z výše uvedeného je jasné, že na tzv. ideálním spoluvlastnictví nic ideálního není. Chcete-li skutečně vlastnit byt, či více bytů v bytovém domě, měli byste usilovat o tzv. bytové spoluvlastnictví.

Bytové spoluvlastnictví

Bytové spoluvlastnictví funguje na principu rozdělení domu na bytové jednotky, přičemž každá jednotka je samostatnou nemovitostí. Jednotka je tvořena bytem a spoluvlastnickým podílem na společných částech domu, např. základech, nosných zdech, střeše, či společné chodbě.

Zajímavé je, že samotný byt vlastně zaujímá jen velmi malou část hmoty domu. Součástí bytu totiž nejsou jeho obvodové zdi, ani okna. Naopak do něj patří vnitřní nenosné příčky, podlahové krytiny, a malba spolu s omítkou. Představa, že při koupi bytu si člověk vlastně kupuje převážně vzduch ohraničený tenkou vrstvou omítky a podlahového vinylu, je poměrně tristní. Nicméně vyplývá z logiky věci, protože společným musí zůstat vše, co jakýmkoliv způsobem využívají vlastníci ostatních jednotek. Například všechny zdi, kromě vnitřních nenosných příček, či okna, jež spoluvytvářejí vnější vzhled domu.

Vlastníci jednotek mají na společných částech opět procentuální podíl, tak jako tomu bylo u podílového spoluvlastnictví popsaného výše. K nakládání s těmito společnými částmi budete muset získat i nadále nadpoloviční souhlas spoluvlastníků. Z kočárkárny si tedy ani nadále neuděláte bez většinového souhlasu spoluvlastníků kadeřnictví. Ovšem do toho, co budete dělat přímo s Vaším bytem, už Vám nikdo mluvit nebude. A tak jej můžete bez souhlasu ostatních kdykoli prodat nebo zatížit hypotékou. Můžete jej i libovolně přestavět, pokud přitom nezasáhnete do společných částí domu, například do nosných konstrukcí.

Přestože tedy vlastník bytové jednotky má ve výlučném vlastnictví převážně vzduch, čili prostor k životu, je to mnohem více, než když vlastní ideální podíl na domě. Investuje-li do svého bytu, investuje pouze do svého vlastnictví.

Radek Motzke

Advokát specializovaný na právo nemovitostí, stavební právo a právo životního prostředí. Vedle toho zajišťuje klientům kompletní hospodářskou právní agendu od smluv, přes právo obchodních společností, zajišťování podnikatelských oprávnění až po vymáhání pohledávek.  Své rady zveřejňuje i na www.dobrasmlouva.cz.

Sdílet / hodnotit tento článek

Mohlo by vás zajímat

Jak koupit bydlení přes realitní kancelář

Jak koupit bydlení přes realitní kancelář

Většina lidí si dnes nekupuje bydlení přímo od vlastníka, ale přes realitní kancelář, která vlastníka zastupuje. Má tento postup svá úskalí? Většina kupujících by odpověděla: „Ano, cena nemovitosti ...

REKLAMA
REKLAMA

estav.cz v žebříčku návštěvnosti TOPlist