Témata Hledat

Architektonické inspirace

Mozaika nápadů z celého světa na ESTAV.cz!

Poslední faktura se neplatí? I stavebníci někdy nejednají čestně

Rozmohl se nám ve stavebnictví takový nešvar, že investor nezaplatí poslední fakturu vystavenou po dokončení stavby. Nezaplatí ji a stavbu formálně nepřevezme, přestože z funkčního i estetického hlediska dokončená je a užívat se dá. Stěhuje si dovnitř nábytek, věší obrazy a zcela regulérně v ní bydlí, popřípadě podniká. Konečnou fakturu však proplatit nechce.
Poslední faktura se neplatí? I stavebníci někdy nejednají čestně

Investor pak tvrdí, že stavba má vady a nedodělky, do jejichž odstranění ji není povinen převzít a doplatit cenu díla. Někteří investoři pak zcela otevřeně přiznávají, že jim došly peníze a jednání se zhotovitelem ukončují slovy: „Nezlobte se, peníze nemám. Jestli chcete, dejte mě k soudu.“

Na první pohled se může zdát, že užívat formálně nepřevzatou stavbu je pro investora velká výhra. Pravda je však jiná. Pakliže investor začal stavbu užívat předčasně, neoprávněně, poruší tím celou řadu svých povinností.

Především porušuje smlouvu o dílo, a to velmi vážně. Užíváním stavby zpravidla fakticky brání tomu, aby byla stavba dokončena, resp. aby byly odstraněny její vady a nedodělky. Tím způsobuje zhotoviteli zcela konkrétní a vymahatelnou škodu, neboť ten nemůže svou práci dokončit a vyfakturovat doplatek ceny díla.

Předčasným užíváním „na divoko“ investor stavbu zpravidla také poškozuje. Jelikož nedošlo k formálnímu převzetí, neobdržel manuály k užívání a údržbě. Pakliže nemá dostatek zkušeností, stavbu neodborným užíváním v „záběhovém období“ znehodnotí. Například málo větrá. Dosychající zdi a podlahy přitom uvolňují velké množství vodních par, které při nedostatečném větrání vniknou do dřevěných prvků, jako jsou podlahové krytiny, okna a dveře, a zdeformují je.  Je zjevné, že takové vady díla nemůže vůči zhotoviteli uplatnit.

Může se ale zhotovitel bránit i samotnému nepřevzetí? Může, a to především dobrou prevencí. Ve smlouvě o dílo si měl sjednat pravidlo, že stavba je předána a převzata i tehdy, když investor sice nepodepíše předávací protokol, avšak začne stavbu reálně užívat. Stavební firmy však mají smlouvy většinou postaveny jinak. Uvádí v nich, že stavba je dokončena podpisem předávacího protokolu. Smluvní text neřeší případy, kdy investor šikanózně odmítá převzít stavbu, přestože je objektivně dokončená.

Zhotovitel má pak při vymáhání poslední faktury těžkou pozici. Musí totiž nejdřív zažalovat investora o převzetí stavby. Teprve, když tento spor pravomocně vyhraje, obvykle tak po pěti letech, dosáhne formálního převzetí a vznikne mu právo na doplacení ceny díla. Pakliže investor ani tehdy dobrovolně nezaplatí, může jej o tento dluh žalovat. Cesta k vymožení dluhu je tedy dlouhá.

© _jure - fotolia.com

Kromě uvedeného způsobu převzetí faktickým užíváním je pro zhotovitele vhodné nastavit si poslední platbu tak, aby byla co nejnižší a představovala pokud možno jen malou část jejich zisku, v žádném případě však nákladů na zhotovení stavby. Ještě lepší je trvat na tom, že budou stavět v režimu záloh, a to od začátku až do konce stavby. Takové platební podmínky se u menších stavebních firem objevují stále častěji, přestože dosavadní trend byl opačný. Investor si ponechával zádržné po určitou dobu od dokončení díla, aby se jistil proti neochotě firmy řešit záruční vady.    

Je pravděpodobné, že firma ztratí řadu potenciálních zakázek, bude-li požadovat stoprocentní zálohu, byť postupně uvolňovanou. Lepší je však ztratit zakázku od nedůvěřivých zákazníků a tím zpomalit růst firmy, než podstoupit neúměrné riziko neplacení a ve výsledku zůstat bez zisku či dokonce zkrachovat.  Na druhou stranu investoři by měli na takové platební podmínky přistupovat jen u solidních firem, které mají silné reference. Jen u takových lze předpokládat, že se udrží na trhu a že budou ochotny a schopny řešit záruční vady i ve chvíli, kdy neriskují ztrátu zádržného.

Obezřetná stavební firma by si měla ve smlouvách rovněž sjednávat, že investor nemá na stavbě bez jejího vědomí a doprovodu co dělat. Rozestavěná stavba je staveništěm, kde se nepovolané osoby nemají pohybovat. Ať už z důvodu bezpečnosti práce, ochrany rozestavěných částí stavby či drahých nástrojů, které firma na stavbě používá. Investor, přestože je vlastníkem rozestavěné stavby, je do doby předání stavby takovou nepovolanou osobou. Ze smlouvy by proto mělo být jasné, že se nemůže na stavbu jen tak přijít podívat, mnohdy s celou rodinou, tím méně se do ní nastěhovat. 

Radek Motzke

Advokát specializovaný na právo nemovitostí, stavební právo a právo životního prostředí. Vedle toho zajišťuje klientům kompletní hospodářskou právní agendu od smluv, přes právo obchodních společností, zajišťování podnikatelských oprávnění až po vymáhání pohledávek.  Své rady zveřejňuje i na www.dobrasmlouva.cz.

Sdílet / hodnotit tento článek

Mohlo by vás zajímat

Jak koupit bydlení přes realitní kancelář

Jak koupit bydlení přes realitní kancelář

Většina lidí si dnes nekupuje bydlení přímo od vlastníka, ale přes realitní kancelář, která vlastníka zastupuje. Má tento postup svá úskalí? Většina kupujících by odpověděla: „Ano, cena nemovitosti ...

estav.cz v žebříčku návštěvnosti TOPlist