Témata Hledat

Architektonické inspirace

Mozaika nápadů z celého světa na ESTAV.cz!

Záruka za kvalitu stavby nevyplývá ze zákona, musíte si ji sjednat ve smlouvě

Mezi lidmi je hluboce zakořeněná představa, že všechno nové zboží má záruku. Obvykle dvouletou. U novostaveb pak očekávají záruku delší, zpravidla pětiletou. Nic takového však ze zákona nevyplývá. Objednává-li si stavbu podnikatel u jiného podnikatele, nemá nárok na žádnou zákonnou záruku. Má jen takové záruky, které si vyjednal ve smlouvě.
Záruka za kvalitu stavby nevyplývá ze zákona, musíte si ji sjednat ve smlouvě

Objednává-li stavbu nepodnikatel, čili spotřebitel, obec, kraj, popřípadě podnikatel pro svou soukromou potřebu nárok na zákonnou záruku zřejmě má. Zdůrazňuji zřejmě, protože zákon mluví nejasně.

Na vztah, který by se dal vyjádřit slovy „podnikatel staví pro nepodnikatele“, se mimo jiné uplatní ustanovení občanského zákoníku o vadách koupeného zboží. Ta platí i pro vady věcí, včetně staveb, zhotovených dle smlouvy o dílo.  Nejzajímavější z nich je ustanovení § 2165 občanského zákoníku, podle něhož je každý oprávněn uplatnit právo z vady, která se vyskytne u spotřebního zboží v době dvaceti čtyř měsíců od převzetí.

Vycházíme-li z obecného chápání pojmu spotřební zboží, nenapadne nás do něj zahrnovat také novostavbu domu. Pojem evokuje něco, co se poměrně rychle spotřebuje a v žádném případě nepřežije svého uživatele. Od novostavby domu očekáváme pravý opak. Má vydržet po generace. Přesto se objevují názory, že citované ustanovení se vztáhne i na stavby. Argumentuje se přitom tím, že spotřebním zbožím je vše, co kupuje spotřebitel, respektive nepodnikatel. Není tedy důležitá povaha kupovaného zboží, ale povaha kupující osoby. Podle mého je to překrucování pojmů. Nicméně v praxi se většinou setkávám s názorem, že se dvouletá „spotřební“ záruka na novostavby skutečně vztahuje. Kdo chce mít jistotu, musí si záruku do smlouvy výslovně napsat.

Kapitola sama pro sebe je obsah záruk. Málokdy se vztahuje jedna záruka na celou stavbu. Obvykle se rozděluje alespoň do dvou částí. Obecná záruka garantuje kvalitu stavby jako celku zpravidla v délce 5 až 7 let. Zkrácená záruka, obvykle v délce 2 let, se pak vztahuje na technologie, či stavební výrobky zabudované do stavby.

Takové formulace působí dojmem, že se zkrácená záruka týká jen malé části stavby např. topné soustavy či vzduchotechniky. Přitom se zapomíná, že stavebním výrobkem jsou také zcela základní stavební materiály jako cement, cihla nebo trám.

Přísně vzato se tak pětiletá záruka vztahuje pouze na kvalitu zabudování takových výrobků, nikoli na kvalitu výrobku jako takového. Ve výsledku pak máme pětiletou záruku na to, že cihla byla položena na správné místo, avšak pouze dvouletou záruku na to, že se v důsledku výrobní vady nerozsype.

Nezřídka jsou také vidět ujednání, podle nichž se dlouhá, pětiletá záruka uplatní na celou stavbu s výjimkou prvků, jejichž výrobci či dodavatelé poskytují jinou délku záruční doby. V praxi však málokterý výrobce či dodavatel poskytuje na cokoliv delší než dvouletou záruku. I takové ujednání vede k tomu, že pětiletá záruka se vztahuje jen na kvalitu zabudování většiny stavebních materiálů, nikoli na kvalitu materiálů jako takových. 

Pakliže tedy objednatel přistoupí na zkrácenou záruku pro část stavby, měl by trvat na co nejpřesnější specifikaci toho, čeho se zkrácená záruka týká a minimalizovat rozsah stavebních částí a postupů, které zkrácené záruce podléhají.

Závěrem chci podotknout, že záruku na dům jako celek lze účinně uplatnit jen u domu dodávaného na klíč. Takový dům má generálního dodavatele, který nese záruku za celek. Pakliže objednatel staví bez generálního dodavatele a jednotlivá řemesla si koordinuje sám, automaticky ztrácí možnost domáhat se vad způsobených jejich špatnou návazností. Evergreenem jsou střešní okna z internetu, která se nevejdou do hotového krovu. Jiným šlágrem je, že se zapomene na nějaké sítě, např. na stupačky do podkroví, a hotové, vymalované zdi se budou opět sekat. Takové vady nemůže objednatel vytýkat zedníkovi, tesaři, ani instalatérovi, ale jen sobě samému. Zkrátka platí, první dům stavěj nepříteli, druhý příteli a třetí sobě.

Radek Motzke

Advokát specializovaný na architekturu, stavebnictví a ochranu životního prostředí. Své rady zveřejňuje i na www.radekmotzke.cz.

Sdílet / hodnotit tento článek

Mohlo by vás zajímat

Zdroj: Fotolia.com - pressmaster

Jak ohlídat stavební firmu? Kdo jsou stavbyvedoucí a technický dozor investora?

Jak ohlídat kvalitní provedení stavby? Pokud zadáváte stavbu svého rodinného domu stavební firmě, nejste profesí stavař, a ještě přitom hodláte chodit do práce, nemyslete si, že dokážete uhlídat, co se na stavbě skutečně děje. I na výstavbu rodinného domu je dobré přizvat si odborníky, kteří pohlídají, zda stavba domu ...

VIDEO: Kupujete nemovitost? Na co si dát pozor? Rady specializovaného advokáta

VIDEO: Kupujete nemovitost? Na co si dát pozor? Rady specializovaného advokáta

Smlouva je při koupi bydlení zásadním dokumentem! Nejde o jednotný, státem předepsaný formulář, na němž není co zkazit. Z přednášky se dozvíte, jak se vyznat ve smlouvě, na co je důležité si dát pozor, kdy oslovit odborníka. Na příkladech z praxe advokát vysvětluje, co by ve smlouvě nemělo chybět a co si zjistit před ...

Poslední faktura se neplatí? I stavebníci někdy nejednají čestně

Poslední faktura se neplatí? I stavebníci někdy nejednají čestně

Rozmohl se nám ve stavebnictví takový nešvar, že investor nezaplatí poslední fakturu vystavenou po dokončení stavby. Nezaplatí ji a stavbu formálně nepřevezme, přestože z funkčního i estetického hlediska dokončená je a užívat se dá. Stěhuje si dovnitř nábytek, věší obrazy a zcela regulérně v ní bydlí, popřípadě ...

Jak koupit bydlení přes realitní kancelář

Jak koupit bydlení přes realitní kancelář

Většina lidí si dnes nekupuje bydlení přímo od vlastníka, ale přes realitní kancelář, která vlastníka zastupuje. Má tento postup svá úskalí? Většina kupujících by odpověděla: „Ano, cena nemovitosti se zvedne – úplně zbytečně – o provizi makléře.“ Mají pocit, že provize je nezaslouženým, snadným výdělkem.

Převzetí stavby z pohledu práva - jak se vyhnout problémům

Převzetí stavby z pohledu práva - jak se vyhnout problémům

Investoři (objednatelé) často podceňují předání stavby. Považují jej za formalitu. Opak je však pravdou. Předání stavby má zásadní dopad do jejich práv. Zjednodušeně řečeno je tento dopad vždy negativní. Podpisem předávacího protokolu se ukončuje fáze výstavby, kdy za stavbu odpovídá zhotovitel. Zároveň začíná fáze ...