REKLAMA

Jak se připravit na prodej nemovitosti?

Prodej nemovitosti patří k jednomu z největších životních obchodů většiny z nás. Přesto, že se jedná o statisícové až milionové částky, mnoho prodávajících přípravě na prodej nevěnuje potřebnou pozornost. Díky neznalosti problematiky se pak dopouštějí řady chyb a bývají zaskočeni tím, co vše je třeba při prodeji nemovitosti obstarat. Zde je přehled toho nejdůležitějšího, co byste měli vědět a zajistit si dřív, než svou nemovitost dáte do nabídky.
Jak se připravit na prodej nemovitosti?

Prověření právního stavu

První věc, kterou byste měli udělat, je prověření právního stavu nemovitosti. Zkontrolujte na aktuálním výpisu z katastru nemovitostí (list vlastnictví), zda nejsou u vaší nemovitosti zapsána věcná břemena, exekuce, předkupní nebo zástavní práva, zákaz zcizení, či jiné zápisy ve prospěch třetích osob. List vlastnictví získáte na jakémkoliv katastrálním úřadě nebo na pobočkách CzechPointu.

Všechny záznamy, které je možno vymazat, vymažte ještě před prodejem (např. právo na dožití zesnulé babičky nebo zástavní právo věřitele k již splacenému dluhu).

K běžným zápisům dnes patří zástavní právo banky k zajištění hypotečního úvěru. Budete-li úvěr doplácet při prodeji, informujte se s předstihem ve své bance o podmínkách. V některých případech mohou být náklady spojené se splacením úvěru mimo fixační období tak vysoké, že se vyplatí s prodejem nemovitosti počkat. Záleží na interních předpisech banky a na podmínkách konkrétní úvěrové smlouvy.

Samozřejmě lze prodat i nemovitost zatíženou např. exekucí nebo věcným břemenem užívání. Takové zápisy ale přiměřeně snižují prodejní cenu nemovitosti – čím větší omezení nebo riziko pro kupujícího, tím nižší tržní cena.

© Fotolia.com - ericb

Dokumenty

Kromě listu vlastnictví budete při prodeji potřebovat průkaz energetické náročnosti budovy. Originál průkazu se předává kupujícím při podpisu kupní smlouvy, informaci o energetické náročnosti budovy je třeba zveřejnit již v inzerci.

Budou-li kupující financovat koupi hypotečním úvěrem, jejich banka bude ke schválení úvěru vyžadovat kopii vašeho nabývacího titulu - kupní, darovací nebo směnná smlouva, zápis z dědického řízení, případně jiný dokument prokazující nabytí vašich vlastnických práv k dané nemovitosti.

Dále budou chtít zájemci o koupi pravděpodobně nahlédnout také do vyúčtování záloh na služby a plateb do fondu oprav, revizních zpráv, stanov společenství vlastníků, budou se informovat o hospodaření společenství, o provedených i plánovaných rekonstrukcích domu apod. 

Příprava kupní smlouvy

Chcete-li při prodeji na něčem ušetřit, určitě by se to nemělo týkat přípravy kupní smlouvy. Pokud nevyužijete služeb realitní kanceláře, najměte si právníka. Nejlépe specialistu na nemovitostní právo. Stejně jako rodinné, trestní nebo obchodní právo, má i to nemovitostní svá specifika. Advokát, který se běžně věnuje např. rozvodům, nemusí znát všechna úskalí a skrytá rizika spojená s prodejem nemovitosti. Může vám tak neúmyslně způsobit nepříjemnosti, v horším případě i finanční ztráty.

© Fotolia.com - thodonal

Převod vlastnických práv

Na rozdíl od prodeje movitých věcí, kdy vlastnictví věci přechází na kupujícího v podstatě okamžitě, u nemovitostí je to otázka několika týdnů. Nabytí vlastnických práv k nemovitosti je sice účinné zpětně ke dni podání návrhu na vklad do katastru nemovitostí, ale mezi podáním návrhu a jeho povolením může uběhnout až 50 dní (20 dní ochranná lhůta + katastrální úřad má 30 dní na zápis změn).

Katastrální úřad rozhodne o povolení vkladu, jsou-li splněny všechny podmínky pro jeho povolení a neobdrží-li v zákonné lhůtě žádnou námitku nebo odpor. Zjistí-li nějaké formální nedostatky nebo nepřesnosti v dokumentech, vyzve účastníky k jejich doplnění. Tím se může doba převodu dále prodloužit. Rychlejším řešením je v takových případech obvykle zpětvzetí původního návrhu a podání nového.

Úschova kupní ceny

K zajištění kupní ceny po dobu přepisu vlastnictví v katastru nemovitostí je nejvhodnější využít advokátní, notářskou nebo bankovní úschovu. Kupující složí před podáním návrhu na vklad kupní cenu do úschovy a prodávajícímu je vyplacena po povolení vkladu. Prodávající má jistotu, že kupující disponuje potřebnými financemi a že je kupní cena složena u schovatele v jeho prospěch, zároveň kupující ví, že o své peníze nepřijde, pokud by k převodu nemovitosti z nějakého důvodu nedošlo.

Daně

S prodejem nemovitosti jsou spojeny dvě daně. Daň z nabytí nemovitých věcí (dříve z převodu) a daň z příjmů.

Do 1. 11. 2016, kdy bude účinná novela zákona o dani z nabytí nemovitých věcí, je plátcem této daně prodávající (pokud se nedohodne s kupujícím jinak). Sazba daně je stanovena na 4 % z nabývací hodnoty. Tou je buď sjednaná cena nebo 75 % srovnávací daňové hodnoty (znalecký posudek nebo cena určená směrnou hodnotou). Podle toho, která hodnota je vyšší.

Příjem z prodeje nemovitosti se daní jako ostatní příjmy sazbou 15 % a je třeba ho zahrnout do běžného daňové přiznání k dani z příjmů. Podmínky pro osvobození od zdanění příjmu z prodeje nemovitosti jsou popsány v § 4 a v § 10 zákona o dani z příjmů. Zjednodušeně se dá říci, že jste od zdanění tohoto příjmu osvobozeni, pokud nemovitost vlastníte déle než pět let, nebo jste v ní měli bydliště déle než dva roky bezprostředně před prodejem, nebo pokud zisk z prodeje použijete k řešení své vlastní bytové situace.

Lucie Tůmová

Vyhledávaná realitní makléřka se specializací na prodej nemovitostí. Vedle běžné makléřské činnosti poskytuje také nezávislé konzultace při prodeji nebo koupi nemovitosti, píše blog s realitní tématikou, je spoluzakladatelkou realitní platformy bezinzerce.cz a dalších projektů.

Sdílet / hodnotit tento článek

Mohlo by vás zajímat

JAK KOUPIT BYDLENÍ

Příručka Jak koupit bydlení

E-book: Příručka ZDARMA!

Pomocník při koupi domu, bytu, pozemku.

Partner tématu

Nejnovější články

REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA

Akce a slevy

Výprodej skelné minerální izolace s Ecose Technology – sleva 40 %

Nyní 40 % sleva na minerální izolaci s Ecose Technology

Nyní 40 % sleva na minerální izolaci s Ecose Technology

Jarní akce: k cihlám HELUZ získáte nyní spotřebiče

Jarní akce: k cihlám HELUZ získáte nyní spotřebiče

Jarní akce: k cihlám HELUZ získáte nyní spotřebiče

Akční nabídka bungalovů od Haas Fertigbau

Akční nabídka bungalovů od Haas Fertigbau

Akční nabídka bungalovů od Hass Fertigbau

REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA

estav.cz v žebříčku návštěvnosti TOPlist