Jaké jsou druhy pozemků? Jak způsob využití ovlivňuje cenu pozemku?

Pozemek, parcela, stavební pozemek, trvalý travní porost, orná půda, zastavěná plocha, zahrada… zaklínadla které se dočtete v katastru nemovitostí nebo územním plánu mají přímý vliv na cenu pozemku. Jeden může vypadat na první pohled stejně jako druhý, přesto pokud mají jinou klasifikaci, jejich cena je rozdílná. Faktorů, které ovlivňují ceny pozemků je spousta. Jedním z nich je právě i druh pozemku.
© Fotolia.com - ThomBal

Rozdíl mezi pozemkem a parcelou

Pozemek je označení pro určitou část zemského povrchu vyčleněnou nějakou hranicí, např. vlastnictvím, způsobem využití, katastrálním územím, regulačním plánem, územním rozhodnutím apod. Může se jednat jen o jednu parcelu, ale i o jejich soubor.

Parcela je konkrétní část pozemku vyčleněná v katastrální mapě a označená parcelním číslem. Rozlišujeme dva typy parcel. Stavební, tj. zastavěná plocha a nádvoří a ostatní pozemkové parcely.

Základní členění pozemků podle druhů

  • zastavěné plochy a nádvoří
  • ostatní plochy
  • zemědělské pozemky (orná půda, chmelnice, vinice, zahrady, ovocné sady a trvalé travní porosty)
  • lesní pozemky
  • vodní plochy

Co ovlivňuje cenu pozemku

Pozemky se evidují v katastru nemovitostí, kde je u každé jednotlivé parcely určen typ pozemku. Funkční využití pozemků však stanovuje územní plán. Např. pozemek zapsaný v katastru nemovitostí jako orná půda nebo zahrada, může být podle územního plánu obce určen jako veřejné parkoviště, manipulační plocha, sportoviště nebo i ke stavbě rodinného domu.

Je tedy třeba brát ohled právě na územní plán obce, případně na regulativa, která mohou cenu pozemku také ovlivnit. V některých případech se může jednat o minimální rozdíly, jindy může jít až o několikanásobek (v horším případě zlomek) původní hodnoty pozemku. Záleží na povaze změny, druhu pozemku a způsobu jeho využití.  

Existují také takzvané cenové mapy, a to jak stavebních tak i zemědělských pozemků, které mohou velice usnadnit orientaci v cenách jednotlivých pozemků.

Nejčastější změny

  • Vlastníte ornou půdu. Obec se rozvíjí a v územním plánu určí tento pozemek pro výstavbu obytných staveb nebo průmyslové zóny = zhodnocení pozemku.
  • Vlastníte trvalý travní porost. Obec plánuje vybudovat novou komunikaci přes tento pozemek = výkupní cena je obvykle vyšší než hodnota zemědělského pozemku.
  • Vlastníte pozemek určený pro stavbu rodinného domu a nemáte platné stavební povolení – obec vydá stavební uzávěru např. z důvodu nedostatečné kapacity čističky odpadních vod = nesníží se cena pozemku, pořád se jedná o pozemek pro výstavbu rodinného domu, avšak může být obtížnější nebo téměř nemožné jej prodat.
  • Pozemek určený pro stavbu rodinného domu – obec určí v územním plánu sousední nebo blízké pozemky pro výstavbu průmyslové zóny = v případě výstavby obchodního centra může dojít ke zhodnocení pozemku, v případě výstavby skladovacích nebo výrobních hal může naopak hodnota pozemku klesnout.

Podobných případů můžeme vymyslet velké množství. V zásadě doporučujeme potřebné sledovat „dění v obci“ kde vlastníte nějaký pozemek, a to zejména pořizování územního plánu a jeho projednávání, protože včas podané námitky a připomínky mohou často ovlivnit i budoucí využití tohoto pozemku a tím pochopitelně i jeho cenu.

© Fotolia.com - schulzfoto© Fotolia.com - schulzfoto

Na první pohled výhodná nabídka může sledovat jiné zájmy

Pokud dostanete nabídku k odkoupení pozemku, aniž byste ho nabízeli k prodeji, nebo je-li nabízená cena vyšší, než je za tento typ pozemku v dané lokalitě obvyklé, doporučuji vždy nejdříve zjistit, za jakým účelem chce pozemek kupující získat a prověřit na obci plány do budoucna. Budete-li mít dostatek informací, můžete získat lepší vyjednávací pozici, tedy i vyšší cenu, popřípadě si pozemek ponechat pro budoucí využití.

Pozor na úpravy pozemku před jeho prodejem

Obezřetní byste měli být také v případě, kdy kupující nabízí, že nejprve na pozemku něco vybuduje nebo ho upraví a koupí až po této změně. K těmto situacím dochází zejména v případech, kdy se provedenou změnou hodnota pozemku sníží a kupující ho pak získá za nižší cenu, než kdyby ho kupoval před úpravami.

Lucie Tůmová

Vyhledávaná realitní makléřka se specializací na prodej nemovitostí. Vedle běžné makléřské činnosti poskytuje také nezávislé konzultace při prodeji nebo koupi nemovitosti, píše blog s realitní tématikou, je spoluzakladatelkou realitní platformy bezinzerce.cz a dalších projektů.

Sdílet / hodnotit tento článek

Z kategorie Jak koupit bydlení si přečtěte

Evropané se vzdávají naděje na vlastnické bydlení

Evropané se vzdávají naděje na vlastnické bydlení

Čtyřicet osm procent Evropanů ve 13 evropských zemích, kteří nejsou vlastníky domů, se vzdalo naděje, že si je jednou koupí. Největšími pesimisty jsou Britové a Němci, zjistila studie nizozemské ...

estav.cz v žebříčku návštěvnosti TOPlist