Jak spočítat cenu rodinného domu bez projektu? Jak se zpracovává rozpočet?

Postavit si rodinný dům je snem mnoha lidí. Spolu s věcnou stránkou každého napadne na kolik to asi přijde. Obvykle nastane nemilé překvapení na základě prvních odhadů, vycházejících z kusých informací nacházejících se na internetu nebo z tzv. referenčních (srovnatelných) staveb. Ceny stavebních děl, byť třeba „jen“ rodinných domů opravdu nejsou z hlediska rodinného rozpočtu zanedbatelné položky.

Zpravidla se dostaví nedůvěra, podezíravost a pocit, že já to určitě zvládnu levněji. V této fázi je potřeba hlavně udržet chladnou hlavu a opřít se o ověřené zkušenosti. Málokdo z laické veřejnosti si uvědomuje, co se za cenou takového stavebního díla všechno skrývá. Většina lidí tuto investici vynakládá jednou za život, a tak se pochopitelně těžko orientuje v neznámém prostředí tvorby její ceny. Nejtěžší je udržet spojení kvality stavby a její neměnné ceny, dané jejím rozpočtem. Důležité je nešetřit na nesprávném místě.

Nejpřesnější je podrobný rozpočet dle podrobné dokumentace

Cena rodinného domu se vypočítává zpracováním podrobného rozpočtu stavebních prací. Takový rozpočet je pak součástí budoucí smlouvy o dílo a měl by být neměnný. Rozpočet se musí o něco opřít, protože tvůrce rozpočtu (rozpočtář) si nemůže objemové a množstevní údaje sám stanovovat. K tomu potřebuje kvalitní projektovou dokumentaci. Tu tvoří projektant a je v zájmu investora, aby byl projekt zpracovaný co nejkvalitněji, tzn., aby se podle něj potom dala stavba postavit s minimem improvizací i aby rozpočtář měl co nejpřesnější podklad pro sestavení co nejpodrobnějšího soupisu prací.

Co je soupis prací, jak z něj vzniká rozpočet

Soupis prací je dokument, který v řádkách obsahuje položky stavebních prací, zatříděné podle veřejně uznávané cenové soustavy. Obsahuje kód, textovou informaci, měrnou jednotku a množství. Rozpočet vzniká doplněním soupisu prací o jednotkové a celkové ceny a může jej vypracovat i někdo jiný, než kdo zpracoval soupis prací, tedy kterákoliv z možných stran budoucího smluvního vztahu. To je především na rozhodnutí investora.

Oceňování stavebních prací podle technické dokumentace je obor, který má své pevné zásady a pravidla. V projektové dokumentaci (dle objednaného stupně projektové dokumentace) by pro účely ocenění stavebních prací neměly chybět nejen kóty, ale ani tabulky s podrobným popisem výrobků, hmotnost nosné oceli, objemy betonu, počty výplní otvorů a dalších zámečnických, truhlářských a klempířských výrobků.

Zdroj: Fotolia.com - ssoil322Zdroj: Fotolia.com - ssoil322

Rozpočtář se zkušenostmi, aktuální ceníky

Nezbytný podklad pro ocenění stavby je software, obsahující tzv. cenovou soustavu, a to pokud možno co nejaktuálnější cenové úrovně. Ceny se s časem mění a mění se také nabídka výrobků, které se do staveb zabudovávají. Aktuálnost je tedy velmi důležitá. Má-li rozpočtář pohromadě tyto základní vstupní předpoklady, může se pustit do práce. Profese rozpočtáře je vysoce kvalifikovaná a vyžaduje mít rozhled jak v oblasti stavební technologie, tak cen a ekonomiky stavebních prací, nepostrádat obecnou „počítačovou gramotnost“ a mít i ekonomicko-manažerský způsob uvažování potřebný pro tvorbu finální ceny v prostředí soutěže.

Je dobré, aby rozpočtář měl zkušenosti a nemusel se stále zdržovat opakovanými úkony, byl zdatný ve znalosti obvyklých technologií, v odhadech, v převodech měrných jednotek, ve schopnosti srovnávat, interpolovat a extrapolovat. Zkušení rozpočtáři se nacházejí jak u stavebních firem, tak v projektových ateliérech, tak i coby nezávislí externisté. Tato profese je velmi žádaná a dnes bohužel poměrně těžko sehnatelná.

Zdroj: Fotolia.com - FotolyseZdroj: Fotolia.com - Fotolyse

Jak na předběžný rozpočet bez projektu?

Zpravidla dřív, než dojde ke zpracování projektové dokumentace, vzniká potřeba tzv. předběžného rozpočtu, aby investor měl přehled a mohl plánovat financování akce. Předběžný rozpočet je tedy něco, co doprovází výstavbu skoro každého rodinného domu.

Úkolem rozpočtáře je sestavit soupis prací a rozpočet i když se v takových případech nelze zcela opřít o zpracovanou technickou dokumentaci.

„Rozpočtář může vedle standardního ocenění po jednotlivých položkách za tímto účelem použít datovou základnu tzv. typových objektů. Jedná se o objemové a finanční ukazatele celých stavebních objektů, mj. právě rodinných domů. Tyto ukazatele byly stanoveny statisticky na základě nyní již desítky let trvajícího sledování, vyhodnocení a zpracování datových souborů pro určité stejné typy objektů,“ komentuje Pavel Vrána, spoluautor rozpočtového systému Ronet.

Ukázka rozpočtářského programu – vlevo ceny za obestavěný prostor jednotlivých typů staveb, vpravo programem rozepsané typické položky. Zdroj: Netdata software

Jsme-li na startovní čáře a potřebujeme-li přibližný a rychlý rozpočet bez projektu, je statistika typových objektů schopna projekt částečně zastoupit. Z nabídky typů objektů se zvolí ten odpovídající, například rodinné domy. Ten je reprezentován globální (účelovou) měrnou jednotkou, v tomto případě m3 obestavěného prostoru. Ceníky obsahují cenu za jeden metr kubický obestavěného prostoru. Cena je získána ze statistického sledování.

Co je obestavěný prostor?

Obestavěný prostor lze na vlastní riziko spočítat laicky, ale lepší je se řídit ČSN 73 4055, která se tímto zabývá. Určitě nesmíme zapomenout, že do m3 obestavěného prostoru se započítává také podzemní část, tedy základy až po základovou spáru, otvory, výklenky, lodžie, průduchy atd. Naopak nezapočítávají se římsy, atiky, štítové zdi, komíny, odvětrávací hlavice a podobné subtilní prvky.

Předběžný rozpočet lze dále zpřesňovat

Nyní záleží, jestli máme k dispozici alespoň studii objektu, abychom mohli model částečně upřesnit o fakta, která jsou nám v této fázi známa a ty do rozpočtu doplnit.

Hlavní výhodou takto stanoveného předběžného rozpočtu je rychlost. Podle dlouhodobého sledování se výsledná cenová odchylka rozpočtu, zpracovaného tímto a podrobným způsobem pohybuje u rodinných domů pouze mezi 3 - 6%.

Každá stavba je jiná, rozpočtování je o zkušenostech

Prvotní odhad ceny si poučený laik může zvládnout stanovit sám díky výpočetním programům. Veškeré zjednodušující postupy i počítačové programy ale musí být používány s odborným náhledem. Při stanovení předběžné ceny musíme samozřejmě uvažovat nad tím, nakolik je naše stavba atypická, což často vyžaduje odhad odborníka. Pokud chceme znát cenu skutečně přesně jsou k tomu potřeba atributy uvedené v článku: Kvalitní podrobný projekt, zkušený rozpočtář a dobrý rozpočtářský program s aktuálními ceníky.

Ing. Pavel Vrána

Je absolventem stavební fakulty ČVUT v Praze, oboru Automatizované systémy řízení, působil ve Výzkumném a vývojovém ústavu pozemního stavitelství, později jako představitel soukromé firmy Netdata software.

Sdílet / hodnotit tento článek

Z kategorie Jak koupit bydlení si přečtěte

Evropané se vzdávají naděje na vlastnické bydlení

Evropané se vzdávají naděje na vlastnické bydlení

Čtyřicet osm procent Evropanů ve 13 evropských zemích, kteří nejsou vlastníky domů, se vzdalo naděje, že si je jednou koupí. Největšími pesimisty jsou Britové a Němci, zjistila studie nizozemské ...

estav.cz v žebříčku návštěvnosti TOPlist