REKLAMA
Téma: Jak si postavit rodinný dům

Jak si postavit rodinný dům - projektová příprava

Bydlíte v bytě a sníte o vlastním domě? Stojíte před rozhodnutím zda v bytě zůstat, nechat si postavit rodinný dům stavební firmou nebo si postavit vysněný dům svépomocí? Pokud se rozhodnete pro výstavbu rodinného domu pomocí vlastních sil, pak můžete ušetřit až polovinu Vašich financí, než při spolupráci se stavební firmou. Následující seriál připravil pan Lachman, který se rozhodl pro tu nejtrnitější cestu, na jejímž konci je vysněný rodinný dům.
Jak si postavit rodinný dům - projektová příprava

Pokud nejste stavaři, tak vřele doporučuji najmout na projekční práce odborníka, který je schopen poradit s typologií interiéru, orientací domu ke světovým stranám a umístěním stavby na pozemku. Typové projekty lákají nízkými cenami, za které však nemusíte dostat kvalitní a dostatečně podrobnou dokumentaci. Je zpracována tak, aby prošla stavebním řízením, postavit podle ní lze, často je však nutné dořešovat detaily. Jakákoli změna projektu byť i posun příčky bývá draze zaplacena, konečná cena se tedy může klidně rovnat nákladům za individuální projekt. Na ten si podle stupně dokumentace, velikosti stavby a renomé projektanta připravte cca 50 až 150 tisíc korun.

Stupněm dokumentace se rozumí účel, pro který je projekt vydán a tedy v jaké podrobnosti je vypracován. Jednoduchá studie stavby je jen pro vaše potřeby a dá se přirovnat k pracovním skicám, čárání, hledání nejvhodnějšího rozmístění příček, nábytku a zařízení. Konečnou a vámi vybranou variantu stavby je možné následně podrobněji zpracovat do podoby dokumentace pro územní rozhodnutí (DUR). Obsah, podoba a měřítka jakékoli dokumentace podávané na stavební úřad je jasně určen ve stavebním zákoně.

Pro zjednodušení je DUR dokumentace ve velkých měřítcích, nepříliš podrobná, zaměřená na umístění stavby na pozemku, rozměrové a hmotové poměry budovy, vlivu na okolní stavby, na řešení požární bezpečnosti a bezpečnosti proti negativním vlivům jako sesuvy půdy, záplavy a povodně. Slouží ke stanovení splnění podmínek daného území (územního plánu) a vydání Územního rozhodnutí nebo Územního souhlasu s umístěním stavby. Jakmile jste souhlas získali, můžete nechat dopracovat projekt do stupně dokumentace pro stavební povolení (DSP).

DSP je mnohem podrobnější, týká se nejen tvaru budovy, statiky a konstrukcí, ale i všech technických zařízení, elektroinstalací, požární bezpečnosti, ochrany obyvatelů proti účinkům radonu, tepelně technického a energetického řešení stavby. Je vypracována tak, aby podle ní bylo možné stavbu umístit, postavit a aby nespadla. Rozesílá se před zahájením stavebního řízení dotčeným orgánům statní správy (DOSS, například hasiči, hygiena, dopravní odbor, obec…) a správcům inženýrských sítí, které k ní vydávají závazná stanoviska, souhlasy a případné podmínky pro zapracování do stavebního povolení. Seznam požadovaných stanovisek vám vždy sdělí úředník na stavebním úřadě, který má vaši lokalitu na starosti.

Dokumentace pro stavení povolení vždy obsahuje:

  • průvodní zprávu, ve které jsou identifikační údaje stavby, stavebníka a projektanta, termíny stavby, předpokládané náklady, údaje o splnění podmínek územního plánu, norem a vyhlášek a další informace spíše obecného charakteru
  • souhrnnou technickou zprávu, což je takový výcuc z technických zpráv stavařiny a jednotlivých profesí, zde se dočteme především to, co se nevešlo do výkresů, informace se týkají technického řešení stavby
  • přehlednou situaci stavby se zobrazením nejbližšího okolí objektu
  • koordinační situaci, ze které je patrný způsob napojení a vedení inženýrských sítí, zásobování staveniště, místa určená pro složení materiálu a deponii ornice a případně vytyčovací body
  • část stavařiny se skládá z technické zprávy se statickými výpočty, geotechnickým posouzením, návrhem správné tloušťky izolace proti radonu a vodě, a z výkresů výkopů, základů, všech podlaží, výkresu krovu a střechy, řezů objektem a pohledů na stavbu (většinou v měřítku 1:100 nebo 1:50)
  • části jednotlivých profesí jako elektroinstalace, plynová zařízení, vodovod a kanalizace, případně zabezpečovací technika, klimatizace a další obsahují technickou zprávu, půdorysy a v případě potřeby rozvinuté řezy
  • požárně bezpečností řešení stavby (PBŘS), což je opět technická zpráva s výpočty, posouzením požární odolnosti konstrukcí, zajištěním možnosti a přístupů při požárním zásahu a souborem opatření pro snížení rizika vzniku a šíření požáru, a dále výkres se zakreslením odstupových vzdáleností, rozmístění požárních hlásičů a hasících přístrojů v objektu
  • protokol o radonovém indexu, který je určen na základě měření přímo na pozemku v místech, kde se bude stavba nacházet. Radonový index ovlivňuje způsob řešení eliminace průniku radonu z podloží do budovy a případně jeho odvodu z podloží, je závislý na množství uvolňovaného plynu z podloží a na propustnosti zeminy, nabývá pouze tří hodnot (nízký, střední a vysoký).
  • energetický štítek budovy, který zařazuje objekt do tříd energetické náročnosti podobně jako ledničku nebo televizi, je to pouze jeden list s grafickým vyznačením třídy (A až G), k tomu je nutná výpočtová část, ve které jsou zahrnuty všechny předpokládané energetické spotřeby na vytápění, přípravu teplé užitkové vody, chlazení, svícení a veškerý další provoz objektu.

Dokumentaci pro stavební povolení lze nahradit dokumentací pro ohlášení stavby nebo jednostupňovou dokumentací. Technicky mezi všemi třemi stupni příliš rozdíl, jedná se pouze o způsob povolení stavby objektu stavebním úřadem. Pokud objekt rozsahem a velikostí vyhovuje podmínkám pro ohlášení, máte v pohodě sousedy a nehrozí nedohledání nebo odvolání některého z účastníků, je možné stavbu pouze ohlásit. K tomu budete navíc potřebovat souhlasy se stavbou všech sousedů, ideálně nechat všechny podepsat nějaký výkres, na kterém je patrný vzhled stavby, tedy pohledy. Proces ohlášení funguje tak, že po podání na stavební úřad běží 30 denní lhůta a pokud vám z úřadu nepřijde zamítavé stanovisko, bere se stavba po uplynutí této lhůty jako povolená.

K jednostupňové dokumentaci vydává stavební úřad stavební povolení stejně jako na DSP, ale ušetříte si předešlou proceduru k získání územního rozhodnutí (namísto DUR rovnou žádáte o územní rozhodnutí a stavební povolení najednou). Sice ušetříte čas, ale riskujete, že pokud nesplníte podmínky území, budete muset tuto podrobnou dokumentaci nechat upravit, kdežto při běžném procesu se po územním rozhodnutí k DUR detailně dopracovává DSP. U rodinných domů a jednoduchých staveb se jednostupňová dokumentace běžně využívá.

Na rozhodnutí o stavebním povolení musíte čekat dokud nepřijde poštou a nenabude právní moci. Úřad má na jeho vydání 30 dní, v závažných případech déle. Úředník především kontroluje splnění všech podmínek a stanovisek DOSS, podmínek územního plánu, vyhlášek a norem. Před vypsáním rozhodnutí je vydáno oznámení o zahájení stavebního řízení a rozesláno všem účastníkům stavebního řízení jako jsou dotčené orgány státní zprávy (hygiena, hasiči, památkáři, dopravní odbor apod.). Od jeho rozeslání se čeká na doručení všem účastníkům, pokud si dopis (v případě úřadů a právnických osob datovou schránku) adresát nepřevezme nebo do deseti dnů po nedoručení nevyzvedne, je mu oznámení o zahájení stavebního řízení přímo vhozeno do schránky a bere se jako doručený.

Následně běží patnáctidenní lhůta, ve které může uplatnit své námitky. Pokud nikdo ze zúčastněných neuplatní námitky, potvrdí stavební úřad povolení nabytím právní moci a úředně je tak stavba povolena. Pokud někdo bude uplatňovat námitky, rozhodne stavební úřad dle zákona anebo postupuje rozhodnutí krajskému úřadu. Ve stavebním povolení jsou údaje o stavebníkovi, shrnutí podmínek DOSS a stavebního úřadu, termíny zahájení a předpokládaného dokončení stavby. K tomu ještě dostanete štítek "stavba povolena", který musí být umístěn na viditelném místě po celou dobu stavby a musí být chráně proti povětrnosti.

Stavbu musíte ze zákona zahájit do dvou let po vydání stavebního povolení, jinak vám propadne a museli byste celý kolotoč absolvovat znovu. Zahájením stavby se rozumí byť jen započetí například výkopových prací. Na dokončení stavby není běžně dán žádný termín. Dokončení stavby v povolení je pouze informativní a není závazné.

Jakmile máte v ruce stavební povolení s nabytím právní moci, můžete si nechat vypracovat realizační dokumentaci (jinak také dokumentaci provedení stavby DPS), která pro přehlednost naproti dokumentaci pro stavební povolení obsahuje výkresy v menších měřítcích a především detaily problematických částí stavby. Tato dokumentace však již investorem nebývá často požadovaná a dům se staví podle DSP (ohlášení, jednostupňovky) a detaily se řeší přímo na stavbě, až když na ně narazíte, což není vždy jednoduché.

Poslední dokumentací, na kterou můžete během realizace, resp. po výstavbě narazit, je dokumentace skutečného provedení stavby, která se předkládá společně se žádostí o povolení užívání stavby (kolaudaci). V této dokumentaci jsou zachyceny všechny změny, které během výstavby vznikly. Nutno zmínit, že pokud chcete provádět významné změny, musíte o tom informovat úřad a po dohodě s úředníkem změnu provést. Někdy i po dodatečném schvalovacím procesu, kterému se říká změna stavby před dokončením. Běžně se dokumentace skutečného provedení na rodinné domy již nedodává a stačí DSP, ve které jsou případné drobné změny barevně zakresleny, záleží však na úředníkovi, jestli mu to takto postačuje.

Jestliže chcete v domě začít bydlet, musíte po dokončení výstavby zažádat o povolení k užívání stavby (kolaudaci) a to minimálně jeden měsíc předem. K žádosti přikládáte všechny doklady požadované v povolení, především to je kontrolní měření koncentrace radonu v objektu, doklad o uložení odpadu na skládku, revize plynu a elektroinstalací, zkoušky těsností vodovodu a kanalizace, geodetické zaměření objektu s potvrzením katastrálního úřadu, potvrzení o pořízení a kontrole hasicího přístroje, v případě stavby svépomocí ještě různá prohlášení technického dozoru o kvalitě provedených prací apod. Po prohlídce stavby úředníkem je vydán souhlas s užíváním a je vám přiděleno číslo popisné. Tímto máte to největší martyrium úspěšně za sebou.

Doufám, že jsem tímto nikoho neodradil. Pravda je, že je to hodně informací a člověk se ve všech těch rozhodnutích, podmínkách a dokladech musí trochu orientovat. Stále máte možnost za vyřízení všech náležitostí kolem povolení a kolaudace zaplatit projektantovi nebo stavebnímu dozoru, zvládnout to ale lze.

Sdílet / hodnotit tento článek

Další kapitoly tématu „Jak si postavit rodinný dům

  1. Jak si postavit rodinný dům
  2. Jak si postavit rodinný dům - výhody a nevýhody svépomocné stavby
  3. Jak si postavit rodinný dům - výběr pozemku
  4. Jak si postavit rodinný dům - projektová příprava
  5. Jak si postavit rodinný dům - zemní práce
  6. Jak si postavit rodinný dům - základy
  7. Jak si postavit rodinný dům - hydroizolace
  8. Jak si postavit rodinný dům - nosné zdivo
  9. Jak si postavit rodinný dům - překlady a pozední věnec
  10. Jak si postavit rodinný dům - stropní konstrukce
  11. Jak si postavit rodinný dům - krov a zastřešení
  12. Jak si postavit rodinný dům - instalace
  13. Jak si postavit rodinný dům – centrální vysavač
  14. Jak si postavit rodinný dům - okna
  15. Jak si postavit rodinný dům - sádrové omítky
  16. Jak si postavit rodinný dům - podlahové vytápění a anhydrit
  17. Jak si postavit rodinný dům - příčky a podhledy
  18. Jak si postavit rodinný dům – lepení a kotvení tepelného izolantu stěn
  19. Jak si postavit rodinný dům – podklad pro tenkovrstvou omítku na polystyren
  20. Jak si postavit rodinný dům – povrchové úpravy na zateplení
  21. Jak si postavit rodinný dům – lepení obkladů a dlažeb
  22. Jak si postavit rodinný dům – akumulační nádrž na vodu
  23. Jak si postavit rodinný dům – zastřešení terasy a stání pro auto
  24. Jak si postavit rodinný dům – gabionové oplocení
REKLAMA

estav.cz v žebříčku návštěvnosti TOPlist