Údržba a úpravy nemovitostí patří mezi ty nejpodstatnější části správy bytových domů. A to ať už jsou byty v osobním vlastnictví nebo se jedná o družstevní bydlení. V případě bytových družstev je vlastníkem celého domu, tedy jednotlivých bytů i společných částí, toto družstvo. Právě to je za také správu majetku odpovědné, včetně potřebných oprav, modernizací a rekonstrukcí. Stanovy prozradí, jaké opravy má na starosti nájemce družstevního bytu, a jaké opravy zajišťuje přímo družstvo.
O společných prostorách společně
Kdo je oprávněný k rozhodování o opravách určují stanovy. Jinak jsou pravidla nastavena v malých družstvech, která vlastní pouze jeden dům, jinak ve velkých družstvech, která vlastní desítky i stovky domů. Některé opravy proto budou spadat pod rozhodování členské schůze, o jiných rozhoduje představenstvo. Ve velkých bytových domech jsou pak pro jednotlivé domy zřizovány samosprávy, kde opět mohou být pravomoci rozděleny mezi schůzi samosprávy a předsedu samosprávy.
Nejčastěji platí, že drobné opravy v bytě provádí na své náklady nájemce bytu, větší opravy pak vyžadují souhlas bytového družstva, zejména pokud má dojít k zásahu do nosných konstrukcí, otopné soustavy, či pokud nájemce provádí výměnu oken. Opravy a rekonstrukce mimo samotný byt pak vždy zajišťuje družstvo. Pro představu jde o opravy střechy, schodišť, vstupních dveří do domu, zateplení domu a další. Nejde vždy jen o velké, cenově náročné akce, ale i drobnosti jakými jsou malování či výměna svítidel.
Jak podat návrh na úpravu
K základním právům každého člena družstva patří možnost účastnit se řízení a rozhodování v družstvu, které o zásazích do domu rozhoduje. Podle Zákona o obchodních korporacích má poté člen družstva mimo jiné právo požadovat svolání členské schůze, získá-li pro svůj návrh alespoň 10 % členů družstva, kteří mají nejméně jednu pětinu všech hlasů (neurčí-li stanovy nižší počet). Za stejných podmínek pak má právo i na zařazení bodu programu členské schůze svolavatelem. Na členské schůzi má každý člen družstva jeden hlas.
Touto cestou lze družstvu předložit návrh, jehož realizace bude následně nutně záviset na podpoře členů družstva. Ti musí návrh odsouhlasit již zmíněnou většinou platnou pro dané družstvo.
Kdo a jak to zaplatí
V družstevních domech se opravy a údržba financují z dlouhodobé zálohy na opravy. Každý nájemce do této dlouhodobé zálohy na opravy přispívá v rámci nájemného. O výši příspěvku může rozhodovat buď statutární orgán, nebo členská schůze. Vybrané finance pak spravují zvolení zástupci představenstva bytového družstva.
V případě nákladnějších rekonstrukcí a oprav, na které nestačí dosavadní rozpočet, typicky například zateplení domu, existují dvě možnosti financování. Bytové družstvo si může vzít úvěr od banky, nebo se domluví s vykonávající firmou na postupném splácení.
Rekonstrukce bytu v družstevním vlastnictví. Co se musí hlásit družstvu a jak to je se zhodnocením bytu?
přečíst článekCo když mé družstvo spravuje více domů?
Vedle malých bytových družstev, která spravují pouze jeden dům, existují velká bytová družstva, která vlastní řadu domů. Nejvyšším orgánem družstev s více než 200 členy je shromáždění delegátů. Jednotliví členové se shromáždění delegátů neúčastní přímo, na základě volebních obvodů si zvolí delegáta, který je na shromáždění delegátů zastupuje. V takovém uspořádání je nepraktické, aby o opravách v domech rozhodoval nejvyšší orgán. Tato bytová družstva proto často využívají zákonem danou možnost zřizovat samosprávy, které tvoří nájemci v jednotlivých domech. I pro velká bytová družstva platí, že v rámci nájemného vybírají příspěvky do dlouhodobé zálohy na opravy, a z této zálohy jsou financovány opravy domu.
Sdílet / hodnotit tento článek