Specifika režimu bytového spoluvlastnictví
Zpracováním prohlášení vlastníka a jeho založením do katastru nemovitostí vzniká v bytovém domě bytové spoluvlastnictví. Jedná se o zvláštní druh spoluvlastnictví, upravené v občanském zákoníku, které má oproti obecnému spoluvlastnictví řadu výhod. Na rozdíl od obecného spoluvlastnictví je prohlášením vlastníka jasně určeno, které části domu jsou určeny pro výhradní užívání vlastníkem bytu a které mají sloužit všem. Z právního hlediska pak jistě stojí za zmínku rozdílné pojetí za ručení za závazky spojené se správou domu – v případě obecného spoluvlastnictví se jedná o tzv. solidární ručení, kdy za společné závazky ručí každý spoluvlastník v plné výši.
Jak bydlet důstojně a dostupně? Sdílené domy a sociální družstvo jako alternativa družstevnímu, nájemnímu i vlastnickému bydlení
přečíst článekV režimu bytového spoluvlastnictví pak vlastník jednotky ručí pouze do výše, která odpovídá jeho podílu na společných částech. „Prohlášení nejčastěji zpracovává vlastník celé budovy, ať už jde o developera nebo bytové družstvo, které má byty převádět do vlastnictví svým členům. Zpracovat ho také může více vlastníků, pokud se rozhodnou podílové spoluvlastnictví domu přeměnit na spoluvlastnictví bytové. V takovém případě je nutné, aby se na obsahu prohlášení shodli všichni spoluvlastníci,” říká Kateřina Horáková ze Svazu českých a moravských bytových družstev.
Co se na prohlášení vlastníka vztahuje?
Prohlášení vlastníka budovy bylo do českého právního řádu zavedeno zákonem o vlastnictví bytů č. 72/1994 Sb. Zákon o vlastnictví bytů pracuje s třemi základními pojmy, kterými jsou jednotka, spoluvlastnický podíl na společných částech domu a spoluvlastnictví podíl na pozemku. Jednotku tvoří místnost nebo soubor místností, přičemž podle jejich stavebního určení půjde buď o jednotku – byt, nebo o jednotku – nebytový prostor.
Společnými částmi domu jsou ty jeho části, které jsou určeny pro společné užívání (myšleno všemi, či pouze některými vlastníky jednotek), zejména základy, střecha, hlavní svislé a vodorovné konstrukce domu, vchody, schodiště, chodby, balkony, terasy, prádelny, sušárny, kočárkárny, kotelny, komíny, výměníky tepla, rozvody tepla, rozvody teplé a studené vody, kanalizace, plynu, elektřiny, vzduchotechniky, výtahy, hromosvody, společné antény, a to i když jsou umístěny mimo dům, a rovněž příslušenství domu (například drobné stavby) a společná zařízení domu (například vybavení společné prádelny). Prohlášení vlastníků může výčet společných částí rozšířit.
„Jednotka a spoluvlastnický podíl na společných částech domu je nutné vždy převádět společně, není možné prodat či darovat pouze jedno z nich. Pokud je pozemek rovněž ve spoluvlastnictví vlastníků jednotek a jejich spoluvlastnické podíly jsou shodné s podíly na společných částech domu, pak s ním, resp. se spoluvlastnickým podílem k němu nelze samostatně nakládat, ale jedině společně s jednotkou a spoluvlastnickým podílem na společných částech domu,” doplňuje Kateřina Horáková ze Svazu českých a moravských bytových družstev.
Společná část nebo součást jednotky?
Prohlášení zpracovaná v době účinnosti zákona o vlastnictví bytů, tj. od 1. 5. 1994 do 31. 12. 2013 zůstávají i nadále v platnosti. Pokud se během správy bytového domu objeví nejasnosti, zda určitý prostor je společnou částí či zda je součástí jednotky, je třeba nahlédnout právě do zákona o vlastnictví bytů a judikatury, která byla k příslušným ustanovením zákona vydána.
Převod družstevního bytu do osobního vlastnictví po 1. lednu 2021 je možný ale jen někde
přečíst článekPo zrušení zákona o vlastnictví bytů je prohlášení vlastníka upraveno občanským zákoníkem č. 89/2012 Sb., a podrobněji také v nařízení vlády č. 366/2013 Sb. Občanský zákoník určuje, že „jednotka zahrnuje byt jako prostorově oddělenou část domu a podíl na společných částech nemovité věci vzájemně spojené a neoddělitelné“. Jednotka se tak stala zastřešujícím pojmem. Podíl na pozemku pod domem již není výslovně zmíněn, občanský zákoník vychází ze zásady, že nemovitou věcí je pozemek, jehož součástí je dům s jednotkami.
Společnými částmi jsou podle občanského zákoníku ty části, které podle své povahy mají sloužit vlastníkům jednotek společně. Dále určuje, že společnými částmi jsou vždy pozemek, na němž byl dům zřízen, nebo věcné právo, jež vlastníkům jednotek zakládá právo mít na pozemku dům, stavební části podstatné pro zachování domu včetně jeho hlavních konstrukcí, a jeho tvaru i vzhledu, jakož i pro zachování bytu jiného vlastníka jednotky, a zařízení sloužící i jinému vlastníku jednotky k užívání bytu. Výše zmíněné nařízení vlády pak udává podrobnější výčet částí, u kterých se má za to, že jsou společnými části. Prohlášení vlastníka však může některé z nich určit jako součást jednotky. Zvláštní kategorií jsou pak případy, kdy je některá část vymezena jako společná, ale je určena některému vlastníku k výhradnímu užívání. Typickým příkladem takového prostoru jsou balkony – využívá je pouze jeden vlastník jednotky, ale jejich řádná údržba je v zájmu celého domu.
Povinné náležitosti prohlášení vlastníka ze zákona:
- údaje o pozemku, domu, obci a katastrálním území,
- údaje o každé jednotce: pojmenování a označení každé jednotky, její typ a umístění,
- určení a popis společných částí nemovitosti („společné části“) a určení, které společné části jsou vyhrazeny k výlučnému užívání vlastníka jednotky,
- určení velikosti spoluvlastnických podílů na společných částech,
- údaje, jaká věcná a obligační práva a jaké závady přecházejí se vznikem vlastnického práva k jednotce na (všechny nebo některé) vlastníky jednotek,
- údaje identifikující původního vlastníka,
- datum a místo vyhotovení prohlášení a podpis(y) příslušné osoby nebo osob,
- pravidla pro správu domu a užívání společných částí,
- určení osoby prvního správce.
Povinnou přílohou prohlášení vlastníka jsou půdorysy všech podlaží, popř. jejich schémata určující polohu jednotlivých bytů a nebytových prostorů a společných částí, s údaji o podlahových plochách všech bytů a nebytových prostorů.
„Z uvedeného výčtu je zřejmé, že prohlášení vlastníka je komplexní dokument, který určuje nejen základní technické rozdělení domu, ale je také základním dokumentem pro správu domu a pozemku. Proto je k jeho vypracování nutné přistoupit odpovědně,” doporučuje Kateřina Horáková ze Svazu českých a moravských bytových družstev.
Změna prohlášení vlastníka
Prohlášení vlastníka provází bytový dům po dobu celé jeho existence. Může tedy nastat situace, která si vyžádá změnu prohlášení vlastníka. Změna prohlášení může proběhnout buď na základě dohody vlastníků jednotek, v souvislosti se stavebními úpravami v domě, nebo rozhodnutím orgánu veřejné moci.
Postup pro změnu prohlášení je popsán v občanském zákoníku. Zda je nutný souhlas všech vlastníků nebo zda postačí shoda jen části z nich záleží na tom, co je obsahem změny. Nadpoloviční většina všech hlasů vlastníků jednotek v domě postačí ke změně, které nemění spoluvlastnické podíly. Typickým příkladem je změna pravidel pro správu domu a užívání společných částí, změna účelu užívání bytu nebo nebytového prostoru a sloučení či rozdělení bytu. Souhlas všech je nutný v případě, že má dojít ke změně spoluvlastnického podílu na společných částech všech vlastníků, například přístavbou. Tato pravidla pro změnu prohlášení vlastníka se uplatní i pro změny prohlášení zpracovaných podle zákona o vlastnictví bytů.
Pokud je změna prohlášení vlastníka platně odsouhlasena, zpracuje správce domu (uvedený v prohlášení, vlastník s nadpolovičním podílem v domě nebo společenství vlastníků) úplné znění prohlášení vlastníka a doručí ho příslušnému katastrálnímu úřadu. Pokud v domě vzniklo společenství vlastníků, zakládá se prohlášení vlastníka také do sbírky listin rejstříkového soudu, u kterého je společenství zapsáno.
Sdílet / hodnotit tento článek