Tento článek je závěrečným ze čtyřdílné série věnované vyvlastňování z pohledu vyvlastňovaného i vyvlastnitele (pro komplexnější pochopení tématu doporučuji podívat se i na články předchozí) a bude zaměřen na proces vyvlastnění z pohledu vyvlastnitele. Podíváme se tedy na jednotlivé fáze – řízení před stavebním úřadem, vyjednávání s vyvlastňovaným a vyvlastňovací řízení – popíšeme si je a u každé si řekneme několik doporučení, jak využít možností právních předpisů v maximální možné míře a v ideálním případě dosáhnout pravomocného rozhodnutí o vyvlastnění, případně uzavření smlouvy s vyvlastňovaným.
1) Řízení před stavebním úřadem
V případě, kdy je pro realizaci vašeho záměru třeba povolení stavebního úřadu (což je u většiny rozsáhlejších záměrů), poté je řízení před stavebním řízení první fází, kterou potřebujete zdárně absolvovat, abyste mohli následně přistoupit k vyvlastnění. Pravomocné rozhodnutí o povolení záměru je totiž v těchto případech povinnou přílohou žádosti o zahájení vyvlastňovacího řízení; nezískáte-li jej tedy, před vyvlastňovacím úřadem neuspějete.
Dle stavebního zákona obecně platí, že v případě, kdy míníte něco stavět na cizím pozemku, potřebujete k tomu souhlas vlastníka. Pokud by se vám podařilo souhlas vlastníka získat, vyvlastnění by se vás netýkalo, a tak byste si zřejmě nečetli ani tento článek. Budeme se tedy věnovat situaci, kdy souhlas nemáte.
Výjimku z obecného pravidla (dle něhož je třeba získat souhlas) totiž tvoří případy, v nichž lze odkázat na některý vyvlastňovací titul dle zvláštního předpisu (například stavební zákon, zákon o pozemních komunikacích, energetický zákon, horní zákon, vodní zákon). Najdete-li v takovém zákoně oporu pro svůj záměr, souhlasu vlastníka pozemku není třeba.
Vyvlastnění nemovitosti: Nechcete prodat pozemek? Možná o něj stejně přijdete. Má to ale pravidla
přečíst článekSkutečnost, že souhlas vlastníka nepotřebujete, přitom doporučuji uvést i podrobně zdůvodnit přímo do samotné žádosti stavebnímu úřadu. Jednak je nutno stavební úřad upozornit na to, že taková výjimka existuje, uvést konkrétní ustanovení zvláštního zákona obsahující vyvlastňovací titul a podrobně popsat, proč váš záměr pod dané ustanovení spadá. V této fázi přitom není z hlediska absence souhlasu vlastníka třeba již nic dalšího prokazovat a stavební úřad ani není oprávněn cokoliv dalšího v této rovině zkoumat či vyžadovat. Zkoumání naplnění podmínek vyvlastnění (převaha veřejného zájmu, nezbytnost rozsahu, budoucí forma vyvlastnění apod.) totiž patří až do vyvlastňovacího řízení, nikoliv sem.
Pro účely řízení před stavebním úřadem je pak v souvislosti s vyvlastněním nutno zkoumat to, zda zamýšlený záměr je či není liniovou stavbou ve smyslu liniového zákona. Pokud by se totiž o liniovou stavbu jednalo, lze využít hned několika (urychlujících) institutů, které liniový zákon nabízí. Předně se jedná o právo provádět měření a průzkumné práce na pozemku, a to i před zahájením řízení před stavebním úřadem. U staveb dopravní infrastruktury je pak možné k žádosti přiložit i dokumentaci v omezeném rozsahu.
Zcela nejzásadnější urychlovací nástroj, který liniový zákon nabízí, je však podání žádosti o povolení záměru společně se žádosti o vydání mezitímního rozhodnutí. Stavební úřad tak vede řízení o povolení záměru a rovnou i o vyvlastnění. Vjednom tak můžete získat povolení stavebního záměru společně s odnětím či omezením vlastnického práva vlastníka dotčeného pozemku. Konečná výše náhrady za vyvlastnění se po takovém rozhodnutí řeší až v době, kdy již stavbu realizujete (resp. realizovat můžete), a tedy odpadá riziko zbytečných prodlev.
2) Fáze vyjednávání s vyvlastňovaným
Pokud se vám podařilo získat povolení stavebního úřadu (ale nikoliv i mezitimní rozhodnutí), přichází na řadu tzv. fáze předcházející vyvlastňovacímu řízení. Tuto fázi lze přeskočit pouze v případě, kdy je vyvlastňovaný omezen ve smluvní volnosti, a tedy nemůže s pozemkem nakládat. Zákonodárce totiž myslel na to, že je zbytečné nabízet návrh smlouvy někomu, kdo ji stejně nemůže uzavřít. Doporučuji tedy zkontrolovat zejména list vlastnictví případně i exekuční rejstřík a zjistit, jak na tom vyvlastňovaný je.
V této fázi je ze všeho nejdříve nutno zadat zpracování znaleckého posudku, který – dle pravidel uvedených v zákoně o vyvlastnění – určí cenu za získání potřebných práv k pozemku. U staveb dopravní infrastruktury (dle liniového zákona) přitom postačí jeden znalecký posudek i pro ocenění více pozemků najednou. Pokud míníte vyvlastňovat pouze část pozemku, poté je samozřejmě nutno nechat zpracovat i geometrický plán.
Znalecký posudek (případně i geometrický plán) je pak povinnou přílohou nabídky na uzavření smlouvy, kterou vyvlastňovanému zasíláte. V nabídce (resp. průvodním dopise) musí být popsán váš veřejně prospěšný záměr, uvedeno upozornění vyvlastňovaného, že nedojde-li k uzavření smlouvy, budete podávat žádost o zahájení vyvlastňovacího řízení, a pak také poučení vyvlastňovaného o tom, že má možnost předložit vyvlastňovacímu úřadu vlastní znalecký posudek. Zákon o vyvlastnění pak požaduje i to, aby v návrhu smlouvy zaznělo ujednání, jímž bude vyvlastňovanému založeno právo požadovat svůj pozemek zpět, jestliže nezačnete s realizací svého záměru do 3 až 5 let od uzavření smlouvy.
V této souvislosti je nutno opětovně upozornit na specifikum liniového zákona. Míníte-li vyvlastňovat (nabýt vlastnické právo) za účelem realizace dopravní infrastruktury, nenabízíte vyvlastňovanému částku uvedenou ve znaleckém posudku, ale její 1,5 (u stavebních pozemků) či 8násobek (u nestavebních pozemků). Pokud byste přitom násobek vyvlastňovanému nenabídli, jednalo by se o podstatné pochybení, pro které byste před vyvlastňovacím úřadem nebyly úspěšní a celou fázi předcházející byste museli dělat znovu.
Pravidla pro doručování této nabídky s přílohami jsou následující. Je-li stavba, pro jejíž realizaci vyvlastňujete, významnou infrastrukturou dle liniového zákona, jste povinni doručit vyvlastňovanému nabídku nejméně 60 dnů předtím, než podáte žádost o zahájení vyvlastňovacího řízení. K tomu jste ještě povinni svůj návrh vyvlastňovanému opětovně připomenout, a to nejméně 30 dnů před podáním žádosti. Nejedná-li se o významnou infrastrukturu, užijí se obecná pravidla dle zákona o vyvlastnění, dle nichž musíte vyvlastňovanému doručit nabídku 90 dnů předtím, než podáte žádost o zahájení vyvlastňovacího řízení, ovšem pokud vyvlastňovaný nereaguje, už se nemusíte znovu připomínat.
Nastane-li situace, kdy vyvlastňovaný, kterému byste chtěli nabídku zaslat, není znám (není uveden v katastru nemovitosti, nelze jej identifikovat), již zřejmě nežije, není znám jeho pobyt, nebo se mu nepodařilo nabídku doručit na známou adresu, je to pro vás (paradoxně) výhoda. V těchto případech totiž můžete vyjednávání s vyvlastňovaným přeskočit a rovnou podat žádost o zahájení vyvlastňovacího řízení.
3) Vyvlastňovací řízení
Pokud jste splnili fázi předcházející, nebo se vás týkala některá z výjimek, poté je na místě připravit a podat žádost o zahájení vyvlastňovacího řízení. Taková žádost musí nutně obsahovat vymezení dotčených nemovitých věcí, práv třetích osob, které na nich váznou, údaj o tom, jakou formu vyvlastnění požadujete (odnětí vlastnického práva či zřízení věcného břemene) a dokdy začnete svůj záměr realizovat (3–5 let).
V žádosti pak také musí být popsáno a doloženo, že splňujete podmínky pro vyvlastnění, tj. uvedení ustanovení speciálního zákona, o nějž opíráte svůj vyvlastňovací titul, doložení souladu s cíli a úkoly územního plánování, převaha veřejného zájmu nad soukromým, nezbytnost rozsahu a zejména pak doložení toho, že jste splnili fázi předcházející. Pro usnadnění práce vyvlastňovacímu úřadu vám doporučuji zvolit přehledné formátování žádosti, které kopíruje dotčená ustanovení zákona o vyvlastnění ve vzestupném pořadí.
K žádosti je nutno přiložit katastrální mapu se zákresem dotčených nemovitých věcí, geometrický plán (požadujete-li část pozemku), rozhodnutí stavebního úřadu o povolení záměru (je-li vyžadován stavebními předpisy), listiny prokazující splnění fáze předcházející (tj. zejména kopie zaslaných dopisů s přílohami a potvrzení o doručení), prohlášení, že se vám nepodařilo s vyvlastňovaným smlouvu uzavřít, a znalecký posudek.
Bude-li žádost dostatečná a kompletní, vydá na jejím základě vyvlastňovací úřad oznámení o zahájení vyvlastňovacího řízení. V oznámení vyvlastňovací úřad mimo jiné vyvlastňovaného poučí, že je oprávněn do 30 dnů od doručení dodat vlastní znalecký posudek, na jehož základě se bude následně stanovovat náhrada; nezadal-li přitom jeho zpracování již na základě vašeho poučení obsaženého v nabídce, s nejvyšší pravděpodobností to nestihne, a náhrada se tak bude určovat na základě znaleckého posudku vašeho.
Zde však upozorním na to, že obecně se náhrada za vyvlastnění musí stanovit dle znaleckého posudku, který oceňuje vyvlastňovanou nemovitost ke dni podání žádosti o zahájení vyvlastňovacího řízení. K žádosti dodaný znalecký posudek tak tuto podmínku přirozeně splňovat nebude. Pokud má být tedy náhrada určována dle vašeho znaleckého posudku, doporučuji z vlastní iniciativy zadat zpracování jeho aktualizace, aby jednak oceňoval nemovitost ke dni podání žádosti a jednak oceňoval dle právních předpisů účinných v roce, v němž bude vyvlastňovací úřad pravděpodobně rozhodovat; podáváte-li tedy žádost o zahájení až ke konci roku, doporučuji s tímto vyčkat na začátek roku dalšího. Tatáž pravidla o aktuálnosti přitom platí i pro znalecký posudek (řádně a včas) dodaný vyvlastňovaným.
Povinným a stěžejním milníkem celého vyvlastňovacího řízení je ústní jednání; nenařídil-li jej vyvlastňovací úřad rovnou v rámci oznámení o zahájení řízení, učiní tak do několika týdnů. S koncem ústního jednání je spojena tzv. koncentrace řízení v otázkách týkajících se vyvlastnění. To znamená, že jakékoliv námitky týkající se vyvlastnění (s výjimkou těch týkajících se náhrady za vyvlastnění) může vyvlastňovaný uplatňovat pouze do konce tohoto ústního jednání a později se jim již nebude přihlížet. Pokud tedy vyvlastňovaný míní namítat cokoliv proti vámi tvrzené převaze veřejného zájmu, zvolené formě vyvlastnění, rozsahu vyvlastnění, řádnosti fáze předcházející a obecně čemukoliv kromě náhrady za vyvlastnění, musí tak učinit nejpozději na tomto ústním jednání. Námitky, které mohl vyvlastňovaný uplatnit již v rámci řízení před stavebním úřadem (zejména umístění i podoba záměru, potenciální imise apod.), již přitom nemají místo ani tomto ústním jednání, neboť měli být uplatněny před stavebním úřadem. Budete-li se tedy chtít s námitkami vyvlastňovaného na ústním jednání či následně vypořádat, doporučuji vyvlastňovací úřad na tato pravidla upozornit.
Nezřídka se stává, že vyvlastňovaný nevěnuje fázi předcházející větší pozornost (či se úmyslně vyhýbá doručování) a vážnost celé situace začne vnímat až s doručením oznámení o zahájení vyvlastňovacího řízení. Největší rozčarování pak přijde, když se dozví, že už nemá jako náhradu dostat násobky ceny určené znaleckým posudkem, ale pouze cenu v něm určenou. Tehdy zpravidla dospěje k závěru, že původní nabídka, kterou jste mu zasílali, nebyla nejhorší a možná by na ni ještě rád přistoupil.
V případě, kdy jste si jistí úspěchem v řízení, které by nadto nemuselo nutně trvat moc dlouho, nemá příliš smysl se daným zaobírat. Pokud však některý z těchto bodů splněn není, doporučuji nad uzavřením smlouvy s vyvlastňovaným zapřemýšlet i v této fázi. Jste totiž v pozici subjektu, který vyvlastňovací řízení zahájil, a tedy s ním můžete do určité míry i disponovat. Nabízí se tedy požádat vyvlastňovací úřad o přerušení řízení za účelem opětovného vyjednávání s vyvlastňovaným. Z vlastní zkušenosti mohu říci, že vyvlastňovací úřad na to velmi rád přistoupí, protože to může znamenat, že ve věci nebude muset rozhodovat.
Jestliže se pak ocitnete v situaci, kdy (zejména na ústním jednání) vyjde najevo, že jste ve fázi předcházející udělali nějakou chybu, případně rozsah či způsob vámi navrhovaného vyvlastnění s nejvyšší pravděpodobností neprojde, doporučuji vzít co nejdříve žádost zpět (v důsledku čehož dojde k zastavení řízení) a projít si fází předcházející i vyvlastňovacím řízení raději znovu s čistým štítem. Zpravidla tím ušetříte čas i peníze, neboť za takové situace je vysoce pravděpodobné, že vyvlastňovací úřad bude rozhodnutí ve věci odkládat, a nakonec stejně rozhodne ve váš neprospěch.
Nenechte si ujít nic z budoucího obsahu na ESTAV.cz a aktivujte si týdenní mailový zpravodaj zdarma. Každé pondělí od nás dostanete přehled nového obsahu na ESTAV.cz.
Sdílet / hodnotit tento článek