• ESTAV.cz
• Témata
• Plánujeme
• Povolování staveb
• Plánovací smlouvy v novém stavebním zákoně. Více otázek než odpovědí

Plánovací smlouvy dnes patří k nejdůležitějším nástrojům stavební praxe. Bez nich si zejména tvorbu nové zástavby skoro neumíme představit, protože právě v nich se řeší, kdo postaví potřebnou infrastrukturu, kdo zaplatí a provede související práce, co bude muset následně investor předat obci a mnoho dalších praktických věcí, které je třeba vyřešit, aby se vůbec dalo rozumně stavět.

O to víc překvapí, že novela stavebního zákona u tohoto institutu spíše přidává další nejasnosti, místo toho aby vyřešila sporné otázky, které praxe už dnes dobře zná.

Plánovací smlouvy: důležitý nástroj pro výstavbu

Plánovací smlouvy nejsou žádná okrajová specialita pro několik velkých developerů. Naopak. V každodenní stavební praxi jde o jeden z nejdůležitějších nástrojů, bez něhož se dnes mnohé projekty vůbec nerozběhnou. Zkušenost z praxe je přitom jednoduchá: Kde jsou plánovací smlouvy dobře nastavené, tam často funguje i samotná výstavba; kde plánovací smlouvy nejsou nebo jsou „odbyté“, tam se spor obvykle jen přesune do průběhu výstavby či k jejímu dokončení, a to už bývá jeho řešení drahé a na dlouho.

Je přitom dobré říct, že pod jedním názvem se ve skutečnosti skrývají dva (různé) typy smluv. Jeden typ jsou čistě soukromoprávní dohody, typicky mezi stavebníkem a sousedy (stavebník např. slíbí, že vybuduje v lokalitě novou příjezdovou cestu a sousedé za to slíbí, že nebudou proti jeho nové budově brojit). Druhý typ jsou plánovací smlouvy veřejnoprávní, tedy ty, které se týkají výkonu veřejné správy a veřejných subjektivních práv. A právě těm dnes stavební zákon upravuje alespoň základní parametry. Účinné znění zákona tyto výslovně řadí mezi veřejnoprávní smlouvy uzavírané mezi stavebníkem a obcí, městskou částí Prahy, krajem nebo vlastníkem veřejné infrastruktury.

Zhasnout a stavět: Sen developerů? Kdo budou vítězové a kdo poražení nového stavebního zákona

přečíst článek

To je samo o sobě dobře. Bylo rozumné, že zákon plánovací smlouvy konečně alespoň rámcově (byť myslím ne dostatečně) upravil. Mohl ale rozhodně jít dál – současná úprava je spíše obecná, neřeší vymahatelnost smluv, přezkoumání jejich platnosti a neodpovídá jasně na některé sporné otázky (například vůbec není jasné, co se bude dít, když se v jedné smlouvě potkají závazky veřejnoprávní povahy se závazky zcela soukromými a bude třeba je vymáhat či naopak sporovat jejich platnost). Praxe tedy už dnes ví, že plánovací smlouvy jsou důležité, ale zároveň právně ne zcela dořešené.

Právě proto by člověk čekal, že novela přijde s úpravami ve prospěch větší právní jistoty. Jenže podle našeho názoru se děje spíš opak. Návrh neřeší staré sporné otázky, ale vytváří nové.

Vstřícnost zákona nebo právní mlha?

Jedna z nejcitlivějších změn spočívá v tom, že se má umožnit, aby veřejnoprávní plánovací smlouvy podle stavebního zákona mohly být uzavírány i mezi „dalšími osobami“. Na první pohled to může znít vstřícně a prakticky. Jenže právě tady se podle nás zákon začíná nebezpečně rozostřovat. U veřejnoprávní smlouvy je totiž mimořádně důležité, kdo ji vlastně uzavírá, z titulu jaké pravomoci, jaký veřejný zájem nebo veřejné oprávnění do ní vstupuje a podle jakých pravidel se pak taková smlouva přezkoumává a vymáhá. Pokud se okruh subjektů rozšíří příliš volně, aniž by bylo jasně řečeno, kdo přesně do něj patří a proč, nevzniká flexibilní nástroj, ale spíš další právní mlha.

V praxi to může dopadnout dost nepříjemně. Jestliže zákon rozšíří veřejnoprávní režim i na neurčitě vymezené „další osoby“, aniž by tím současně zpřesnil pravidla hry, může to přinést přesně opačný efekt, než se slibuje. Ne více smírného řešení výstavby, ale více sporů o to, kdo mohl co podepsat, v jakém režimu, s jakými následky a pod čím dozorem.

Druhá velká novinka je pak ještě ambicióznější. Novela přichází s mechanismem, který má umožnit vymáhat uzavření plánovací smlouvy. Myšlenka sama o sobě není nesmyslná – zákonodárce se snaží reagovat na situace, kdy se obec či kraj a investor dlouho dohadují, projekt stojí a smlouvu se nedaří v rozumné době uzavřít.

Jenže zrovna tady se podle nás návrh rozpadá pod rukama. Jednak se mechanismus vztahuje jen na vymáhání uzavření smlouvy na obci, městské části Prahy nebo kraji, nikoli na dalších subjektech. Už to se nám příliš nepozdává. Hlavně ale není zřejmé, jak přesně by měl celý model fungovat, neboť je celý popsán zcela nedostatečně v jediném odstavci.

Razítko ke stavbě za každou cenu: Novela nutí úřady povolovat, sousedům bere hlas a může přinést frustraci

přečíst článek

Zůstává nezodpovězeno i něco tak základního jako otázka, před jakým soudem se má vlastně spor vést? Důvodová zpráva k novele uvádí, že se má postupovat podle ust. § 161 odst. 3 občanského soudního řádu, což by naznačovalo, že se věcí budou zabývat obecné civilní soudy. Civilní soudci na okresních soudech nicméně absolutně nejsou odborně vybaveni na posuzování otázek územního plánování, které by u těchto sporů museli řešit, neboť těmito otázkami se standardně zabývají soudci krajských správních soudů. V procesním zákoně pro správní soudnictví pak zase chybí jakákoli úprava, která by správnímu soudu umožňovala vynést rozhodnutí o povinnosti uzavřít smlouvu, příp. dokonce nahradit vůli jedné ze smluvních stran k uzavření smlouvy.

Jinými slovy: lze chápat, proč se někdo snaží vymahatelnost posílit. Ale právě u tak citlivého institutu nestačí dobrý úmysl. Pokud zákon neřekne jasně, jak má vynucené uzavření smlouvy probíhat, kdo o něm rozhoduje a jaké jsou limity rozhodnutí soudu, dostaneme se jen k další sérii procesních bitev. A to je zvlášť paradoxní dopad novely, která se navenek tváří jako recept na zrychlení výstavby.

Novela nepomáhá

Podle našich zpráv pak řešení nepřinesl ani aktuální návrh komplexního pozměňovacího návrhu k novele, který se připravuje v zákulisí MMR. Naopak do § 130 se má ještě přidat nový odstavec 4 se zněním: „Plánovací smlouva není důvodem pro vyloučení z projednávání a rozhodování věci podle správního řádu.“ Taková věta je ovšem i pro právníka zcela nesrozumitelná a zkrátka není jasné, co má vyvolat za účinek. S kolegy se shodujeme, že nejpříznivějším výsledkem této věty by bylo, že nepřinese v praxi vlastně nic.

Každý den se v naší praxi přesvědčujeme, že plánovací smlouvy si bezpochyby zaslouží větší pozornost zákonodárce. Jsou mimořádně důležité a bylo by dobře, kdyby zákon jasněji řekl, jak s nimi lze nakládat, jak je vymáhat a jaký budou mít dopad na povolovací a plánovací procesy. Stávající zákon je v tomto ohledu nedostatečný a novela zatím vůbec v tomto směru nepomáhá.

Staré nejasnosti zůstávají nevyřešené, nové otázky přibývají a některé nově navržené věty působí skoro tak, jako by do zákona spadly omylem z jiné debaty. U institutu, bez něhož si dnešní výstavbu už téměř nelze představit, bychom čekali víc než jen naději, že navržené změny v lepším případě nevyvolají další problémy.

Sdílet / hodnotit tento článek

Související témata