Přehrát audio verzi
Škody na společných částech domu: Kdo nese odpovědnost? Pronajímatel či nájemce investičního bytu?
00:00
00:00
1x
- 0.25x
- 0.5x
- 0.75x
- 1x
- 1.25x
- 1.5x
- 2x
V rámci nynějšího trendu krátkodobých pronájmů typu „Airbnb“ se musí celá řada SVJ potýkat s řešením situací, kdy nájemník pronajatého bytu poničí, či jinak znehodnotí společné části bytového domu (výtah, stěny, společné vstupní dveře apod.). V takovém případě, kdy je prokázáno, že takovou škodu skutečně způsobil nájemník investičního bytu, pak vzniká otázka, zda má SVJ právo na náhradu způsobené škody uplatňovat proti nájemníkovi, nebo přímo vůči vlastníkovi pronajímané jednotky.
Po kom tedy nárok na náhradu škody vymáhat?
Obecně vzato připouští občanský zákoník č. 89/2012 Sb. obě uvedené varianty. Vůči nájemníkovi by mohlo SVJ nárokovat náhradu škody v případě splnění všech zákonných podmínek z titulu porušení zákona podle § 2910 občanského zákoníku ve spojení s § 2900 občanského zákoníku. Vůči vlastníku pronajímané jednotky, jejíž nájemce škodu SVJ na společných částech bytového domu způsobil, pak z titulu porušení zákona dle § 2910 ve spojení s § 1176 občanského zákoníku.
Vzhledem k praktickým rizikům těchto variant se však přikláníme k postupu, kdy SVJ bude nárokovat vzniklé škody na společných částech domu přímo vůči vlastníku pronajímané jednotky. Takový postup je ostatně obvyklý a SVJ k němu přistupuje zejména proto, že identitu vlastníka jednotky může nejisto ztotožnit (na rozdíl o krátkodobého uživatele jednotky). Ten pak může následně regresně vymáhat předmětnou škodu přímo po nájemci z titulu porušení nájemní smlouvy.
Výhodu tohoto postupu pro SVJ spatřujeme v tom, že nájemcem může být často osoba, u níž by vymáhání způsobené škody mohlo být z praktického hlediska problematické. To například z toho důvodu, že se bude jednat o cizince s trvalým bydlištěm mimo Českou republiku, nemajetnou osobu apod. Typickým příkladem jsou právě krátkodobé pronájmy investičních bytů, kdy se v domě střídají osoby bez dlouhodobé vazby k místu a bez větší motivace respektovat vnitřní pravidla domu.
Z výše uvedených důvodů je pro SVJ zpravidla pragmatičtější směřovat uplatnění svého nároku primárně vůči vlastníkovi jednotky – pronajímateli. Právní řád totiž u bytového spoluvlastnictví klade na vlastníka pronajímané jednotky odpovědnost za to, jakým způsobem bude jeho jednotka (a návazně i společné části domu) fakticky užívána osobami, kterým vlastník umožnil přístup do bytového domu, v němž se jednotka nachází.
V této souvislosti je klíčové ustanovení § 1176 občanského zákoníku, které uvádí, že: „Vznikem vlastnického práva k jednotce vzniká vlastníku jednotky povinnost řídit se pravidly pro správu domu a pozemku a užívání společných částí, pokud byl s těmito pravidly seznámen nebo pokud je měl a mohl znát, jakož i zajistit jejich dodržování osobami, jimž umožnil přístup do domu nebo bytu.“
Komentářová literatura k tomuto ustanovení občanského zákoníku pak tuto povinnost vlastníka bytové jednotky rovněž potvrzuje: „Jakmile vlastník umožní dalším osobám přístup do domu nebo do bytu, je povinen vyžadovat dodržování pravidel pro správu domu a užívání společných částí po těchto osobách.“
Povinnost nepoškozovat společné části bytového domu lze dovozovat i např. z § 2256 občanského zákoníku, podle kterého je povinností nájemníka dodržovat obvyklá pravidla chování v domě. Poškozování společných částí bytového domu taková obvyklá pravidla dle našeho názoru porušuje. Současně bude tato povinnost zpravidla zakotvena i přímo ve stanovách SVJ.
Prakticky to tak znamená, že pokud nájemník poškodí společné části domu, SVJ může argumentovat, že vlastník pronajímané jednotky porušil svou zákonnou povinnost zajistit ze strany nájemníka takový režim užívání společných částí, aby nebyla porušena pravidla bytového domu zakotvená ve stanovách, resp. v občanském zákoníku. Nárok na náhradu škody na společných částech bytového domu je tak dle našeho názoru účelnější vznášet přímo proti vlastníkovi pronajímané jednotky.
Jak konkrétně postupovat v případě zjištění škody?
Z hlediska doporučení správného postupu v případě zjištění škody na společných částech domu je pak vhodné, aby SVJ mělo co nejlépe připravený „důkazní balíček“, tj. v ideálním případě písemný popis události (zápis výboru, záznam správce), fotodokumentaci, případně svědecké výpovědi či záznam z kamerového systému (pokud je provozován v souladu s pravidly ochrany osobních údajů), a zejména vyčíslení škody (typicky faktura za opravu, nabídka opraváře, rozpočet).
Následně se, pokud vlastník pronajímané jednotky nespolupracuje, v praxi osvědčuje zaslat vlastníkovi předžalobní výzvu k úhradě, s jasným odůvodněním, proč SVJ považuje nárok za důvodný. Pokud vlastník na tuto výzvu nereaguje nebo uplatněný nárok odmítá, může se takového nároku SVJ domáhat soudní cestou (formou žaloby na náhradu škody). V případě úspěchu v takovém řízení je pak vlastník jednotky povinen způsobenou škodu SVJ uhradit. Následně pak může vlastník pronajímané jednotky regresně vymáhat takto jemu vzniklou škodu přímo po nájemci – faktickém škůdci.
Pozor na promlčení nároků
Na závěr je třeba upozornit i na časový aspekt. Nároky na náhradu škody se typicky promlčují ve tříleté promlčecí lhůtě (zpravidla ode dne, kdy se poškozený, tj. SVJ, dozví o škodě). V praxi proto není vhodné řešení takto vzniklé situace odkládat. Zejména u větších škod (nebo u opakovaných incidentů) je vhodné vyhledat odbornou právní pomoc, aby byl nárok formulován a uplatněn procesně správně, a to včetně důkazů potřebných k prokázání jeho existence.
Sdílet / hodnotit tento článek