Přehrát audio verzi
SVJ a pronájem investičního bytu: Může SVJ pronájmu bránit?
00:00
00:00
1x
- 0.25x
- 0.5x
- 0.75x
- 1x
- 1.25x
- 1.5x
- 2x
Může docházet (a často také dochází) takovým využitím bytu k narušování pokojného soužití v domě, což vede logicky společenství vlastníků jednotek (SVJ) k otázce, zda může takovému nakládání s bytem v domě, kde vykonává správu, bránit, případě takový pronájem zakázat či úpravou stanov omezit. Pojďme se na to podívat.
Omezení stanovami řešil již i soud
Uvedená otázka byla již řešena soudy, kdy Nejvyšší soud se v usnesení ze dne 15. března 2023, sp. zn. 26 Cdo 854/2022 k této otázce vyslovil jednoznačně a takový postup odmítl. Právní větu z tohoto rozhodnutí lze shrnout takto:
„Společenství vlastníků se při úpravě svých stanov (jejich změně) může (je oprávněno) pohybovat pouze v rámci kompetencí vyplývající z jeho působnosti. Rozhodne-li shromáždění společenství vlastníků prostřednictvím stanov o omezení vlastnického práva vlastníků jednotek ohledně užívání bytu, jde o rozhodnutí, které bylo přijato v záležitosti, o které tento orgán nemá působnost rozhodnout, a hledí se na něj, jako by nebylo přijato (§ 245 o. z.).“
Dále citujme z tiskové zprávy Nejvyššího soudu1: „Z rozhodnutí vyplývá, že stanovy společenství vlastníků jednotek jakožto smlouva sui generis představují základní ‚dokument‘, jímž se řídí vnitřní poměry společenství, jejich povinnou náležitostí je sice úprava členských práv a povinností i způsob jejich uplatňování, tím se však rozumí práva a povinnosti vyplývající z členství ve společenství vlastníků (např. právo účasti na shromáždění a právo na něm hlasovat, právo být volen do orgánů společenství či povinnost ručit za dluhy společenství), není však možné, aby omezily práva vyplývající z vlastnictví jednotky. Zákonná působnost společenství vlastníků ve smyslu § 1189 o. z. je tedy omezena jen na oblast správy, provozu, údržby, oprav domu, jeho společných částí a pozemku. Společenství vlastníků se při úpravě svých stanov (jejich změně) může pohybovat pouze v rámci kompetencí vyplývající z jeho působnosti. Shromáždění společenství vlastníků tak nemůže prostřednictvím stanov omezit vlastnické právo vlastníků jednotek ohledně užívání bytu, a to ani v případě, že vlastník jednotky užívá byt k jinému účelu, než vyplývá z prohlášení (§ 1166 o. z.) – např. k ubytování cizích osob ke krátkodobému pronájmu.“
SVJ nemůže zasahovat do výkonu vlastnických práv
Z uvedeného tak vyplývá, že SVJ nemá zákonem svěřenou kompetenci ani pravomoc jakkoli zasahovat do výkonu vlastnického práva k bytové jednotce. Takové oprávnění si nemůže osvojit ani přijetím regulace ve stanovách. A to i přesto, že výkon práv vlastníka spojených s takovou „konfliktní“ bytovou jednotkou je pro SVJ a správu bytového domu problematický a mnohdy i značně zatěžující.
Není pochyb o tom, že v pozadí tohoto rozhodnutí byl pozitivní záměr bránit nadměrnému užívání bytu krátkodobými pronájmy, kdy v tomto rozsahu užití jednotky narušovalo pokojné soužití v domě. Ostatní vlastníci či nájemci bytových jednotek tak mají oprávněný zájem na tom, aby k takovému rušení nedocházelo. Přesto je nutné respektovat, že právo byt pronajmout je právo vlastníka na jeho využití, a do takového práva nemůže SVJ zasahovat.
Rozsah a výkon práv vlastníka je poté zákonem vymezen tak, že podle § 1175 odst. 1 občanského zákoníku vlastník může svoji jednotku svobodně spravovat, výlučně užívat a uvnitř stavebně upravovat, přičemž je při tom omezen pouze stejnými právy jiných vlastníků jednotek. V tomto rozsahu tak shora citované rozhodnutí tento výklad jednoznačně potvrdilo.
Rozhodnutí Nejvyššího soudu má vedle jasně formulovaného zákazu omezit prostřednictvím stanov SVJ vlastnické právo k bytové jednotce také význam pro výklad toho, co a v jakém rozsahu může být stanovami SVJ regulováno. V tomto rozsahu se Nejvyšší soud jasně vyslovil k účelu, pro který je SVJ zřízeno a z jakého zákonného perimetru svoji kompetenci odvozuje, resp. v jakém rámci se může při své činnosti pohybovat. A to zejména v oblasti „správy, provozu, údržby, oprav domu, jeho společných částí a pozemku (…). společenství vlastníků se při úpravě svých stanov (jejich změně) může pohybovat pouze v rámci kompetencí vyplývající z jeho působnosti.“
Zdržovací žaloba, výjimečně nucený prodej jednotky
I přesto, že SVJ nemůže výkonu vlastnického práva bránit, na druhé straně nelze připustit ponechat takové jednání bez postihu. Pokud se tedy cítí vlastníci sousedních jednotek omezováni a poškozováni na svých právech jiný majitelem jednotky a jeho nájemci, např. hlukem či nepořádkem, mohou se takto postižení vlastníci domáhat negatorní (zdržovací) žaloby zákazu takového jednání.
Další možností, nutno přiznat že výjimečnou, by poté mohlo být požadovat soudní prodej jednotky podle § 1184 občanského zákoníku. Tento postup je možný v případě, že i přes kvalifikovanou výzvu osoby zodpovědné za správu domu (zpravidla SVJ), vlastník konfliktní jednotky nadále porušuje své povinnosti závažným způsobem, kdy takové jednání podstatně omezuje anebo znemožňuje výkon práv ostatních vlastníků jednotek v domě.
K takovém postupu, resp. jeho nápravě, je nutné vlastníka nejprve vyzvat a poskytnout mu přiměřenou lhůtu k nápravě, přičemž s tímto postupem musí souhlasit většina vlastníků jednotek v domě. Z procesního hlediska poté na žalobci bude prokázat, že k takovému konfliktnímu jednání skutečně dochází právně vlastníkem jednotky či jeho nájemci.
Sdílet / hodnotit tento článek