Přehrát audio verzi
Náklady na bydlení stále rostou, přibývají ale i další alternativy. Cestou je také investování do nemovitostí
00:00
00:00
1x
- 0.25x
- 0.5x
- 0.75x
- 1x
- 1.25x
- 1.5x
- 2x
Běžné dilema, zda platit hypotéku nebo nájem, se zcela jistě mění, protože do hry vstupují i jiné možnosti. Vlastnické bydlení je sice stále nejvíce preferovanou volbou, ovšem moderní technologie, nové způsoby investování do nemovitostí i nové modely spoluvlastnictví, nabízejí další příležitosti pro podnikavé, kteří se nebojí změnit svůj zaběhnutý životní styl. Do popředí se takto dostává opět nájemní či alternativní bydlení, které již není synonymem provizoria, ale společně s rozumnými investicemi se jeví jako výhodnější a flexibilnější oproti klasickým hypotékám zadlužujícím domácnosti a jedince často až na doživotí.
Jak se mění rozhodování českých domácností
Podle dat Eurostatu žilo v Česku v roce 2024 ve vlastním 74,7 % lidí, zatímco nájemní bydlení využívala přibližně čtvrtina domácností (25,3 %). V Německu byl poměr vlastnického a nájemního bydlení vyrovnaný (47,2 % vs. 52,8 %), na Slovensku a v Polsku podíl vlastnického bydlení narostl (93,1 % a 87,1 %). Mezinárodní průzkum Modré pyramidy stavební spořitelny realizovaný v Česku, na Slovensku, v Německu a Polsku na podzim minulého roku došel navíc k závěru, že osm z deseti Čechů, kteří nyní nebydlí ve vlastním, označuje pořízení nemovitosti za nedostupné, přičemž v generaci Z je tento podíl ještě vyšší (devět z deseti). Průzkum zároveň ukázal, že jednotlivé země se výrazně liší i v přístupu k samotnému bydlení: Zatímco Češi investují spíše do pohodlí domácnosti, Němci se více zaměřují na úspory energií a Slováci déle setrvávají v rodinném zázemí. V Česku ale podíl nájemného bydlení v posledních letech roste z 21,1 % v roce 2020 na 25,3 % v roce 2024. V sousedním Německu, kde je poměr vlastnického a nájemního bydlení dlouhodobě vyrovnaný, představuje i nadále pronájem preferovanou formu bydlení. V roce 2024 žilo 52 % Němců v pronajatém bytě.
„Nájemní bydlení je v Německu vnímáno jako běžná, plnohodnotná a výhodná volba. Růst cen nemovitostí ve velkých městech překonává růst příjmů a tamní podmínky pro hypotéky jsou ve srovnání s ČR velmi přísné, což dále komplikuje přístup mladých lidí k vlastnímu bydlení. U nás je hlavním faktorem růstu cen nemovitostí dlouhodobý nepoměr mezi nabídkou a poptávkou. K výsledné ceně přispívá i zdlouhavý proces povolování staveb, zdražování materiálů a rostoucí cena práce ve stavebnictví. Zároveň ale platí, že právě v takovém prostředí je úkolem finančních institucí nabízet lidem schůdná řešení – ať už jde o úvěry udržitelné, o podporu rekonstrukcí či alternativní formy financování,“ dodává k průzkumu [1] Monika Truchliková, generální ředitelka Modré pyramidy stavební spořitelny, člena skupiny KB.
Bydlení ve vlastním i nadále přináší rodinám větší jistotu a je znakem dobrého hospodaření – to zůstává neoddiskutovatelným faktem. Nicméně existují určité životní fáze, často dané třeba geograficky či profesně, kdy se vyplatí zvážit všechny nabízené varianty a případně je, pokud to daná situace dovolí, v průběhu života kombinovat. Jádrem rozhodování bude vždy schopnost udržet zdravý rodinný či osobní rozpočet a mít rezervu i na drobné investice. Při rozhodování, zda se hypotéka opravdu vyplatí, je třeba si uvědomit, že do kalkulace patří nejenom pravidelná měsíční splátka, ale také další výdaje. Vlastnictví bytu či domu znamená jeho pravidelnou údržbu a opravy, což nájemník zpravidla vůbec neřeší; dobře postavený nájemní model takto přináší daleko větší svobodu i menší splátková rizika.
Průměrná splátka hypotéky již vyrostla na 24 tisíc korun
Kromě sledování dalších možností bydlení, včetně investic do nemovitostí, se zcela jistě vyplatí sledovat také aktuální vývoj cen nemovitostí a hypotečních sazeb. Česká bankovní asociace (ČBA) zveřejňuje pravidelně souhrnné statistiky, které je dobré vidět, než se vydáte do banky či stavební spořitelny. Dozvíte se zde například, že za celý rok 2025 poskytly banky a stavební spořitelny nové hypoteční úvěry v hodnotě 321 miliard Kč, což představuje meziroční nárůst o 41 % a zároveň objemově druhý nejsilnější rok po roce 2021. Silné oživení provázelo i období Vánoc, přičemž průměrná hypoteční sazba stoupla na 4,49 % a průměrná splátka hypotéky již vyrostla na 24 tisíc korun.
„V prosinci 2025 poskytly banky nové hypotéky za 28,6 miliardy Kč. Oproti listopadu aktivita zůstala v podstatě beze změny navzdory sezónnímu vlivu Vánoc. Průměrná sazba hypoték se i v prosinci udržela nepatrně pod 4,5 %. Její prosincová úroveň je tak o 0,31 procentního bodu níže než 4,8% sazba před rokem, což snižuje měsíční splátky hypotéky přibližně o 0,9 % čistého příjmu žadatele, tedy o osm set korun,“ píše se v aktuální zprávě ČBA Hypomonitoru [2], který zachycuje data všech tuzemských bank a stavebních spořitelen poskytujících hypoteční úvěry.
„Rok 2025 se stal z pohledu objemu hypoték druhým nejúspěšnějším v třicetileté historii hypotečního trhu v Česku. Vzhledem k nedostatečné nabídce bytů i domů a jejich pomalé výstavbě, pozitivnímu prostředí pro růst ekonomiky, zvýšení reálných mezd a odložené poptávce po vlastním bydlení očekáváme pro letošní rok asi třináctiprocentní meziroční růst objemu hypoték na přibližně 432 miliard korun. Zatímco trh hypoték by měl růst dvouciferně, tak u cen nemovitostí předpokládáme zpomalení roční dynamiky na vyšší jednociferné hodnoty,“ dodává k datům Martin Vašek, generální ředitel a předseda představenstva ČSOB Hypoteční banky a ČSOB Stavební spořitelny.
Banky se tedy nemusejí bát, že by ochabl zájem o hypotéky. Je tomu právě naopak. Lákavé jsou zvláště nové úvěry na rekonstrukce či refinancované úvěry. ČBA Hypomonitor vše rozděluje do několika kategorií, aby bylo možné se v nabídce lépe orientovat. Banky se snaží nabízet lidem, dle jejich slov schůdnější řešení pro nepříznivou situaci na trhu s bydlením. Posuďte sami.
- Nové úvěry jsou úvěry, jejichž celý objem poprvé vstupuje do ekonomiky. Do této kategorie nepatří konsolidace úvěrů nebo refinancování úvěrů. Dělí se do tří kategorií: Nákup nemovitosti; Výstavba nemovitosti – včetně rekonstrukce; Ostatní nová ujednání – pouze nové úvěry, které nesouvisí s koupí nebo výstavbou, např. americké hypotéky, vypořádání SJM, zpětná úhrada kupní ceny, vypořádání dědického podílu, vypořádání družstevního podílu, atd.
- Refinancované úvěry z jiné finanční instituce jsou úvěry, které vznikly refinancováním jednoho nebo více úvěrů z jiné finanční instituce. Bez ohledu na výši částky a bez ohledu na výši případného navýšení se celková výše nově vzniklého úvěru vykazuje dle této kategorie.
- Navýšené nebo interně refinancované úvěry jsou úvěry, které již byly v předchozím období součástí portfolia a došlo u nich k některé z následujících změn: navýšení sjednané částky či změny takové, že původní úvěr byl refinancován/převeden na nový úvěr. Jde tak o novou smlouvu, nikoli (například) o nové ujednání v rámci refixace stávající smlouvy.
Hlavní trendy nastupující generace investorů do nemovitostí
Petr Hemerka, generální ředitel společnosti Arya Properties, sleduje současné trendy v oblasti bydlení po celém světě a potvrzuje, že mladá generace má kromě bydlení zájem také o investice do nemovitostí a dokáže vše inteligentně propojit. Nové modely se podle jeho slov začínají postupně dostávat i do Česka, přičemž zároveň reflektují ve svých preferencích fenomén glampingu, práci na dálku, častější stěhování dle aktuální situace a potřeb. Nelpí tolik na jednom jediném místě a preferují poznávání dalekých krajin.
„Mladá nastupující generace investorů do nemovitostí ukazuje nejčastěji příklady, kdy je investice dostupná prakticky každému – minimální vklady se zde pohybují v jednotkách tisíc korun. Není třeba řešit administrativu spojenou například se změnami údajů v katastru, lze investovat do objektů daleko za hranicemi, včetně exotických destinací. Limitovaným finančním možnostem jde naproti možnost crowdowningu i nové modely spoluvlastnictví. Na vlastnictví jedné nemovitosti se může složit více lidí podle výše vložené investice. Následně pak vydělávají na nájmu a peníze k nim putují i pokud se nemovitost jako celek prodá jinému majiteli,“ vysvětluje Petr Hemerka a dále vyjmenovává nejoblíbenější zahraniční lokality.
Patří sem středomořské státy, například Španělsko, Itálie či Chorvatsko, přičemž typickým příkladem je apartmán blízko moře, kam se sami majitelé jezdí rekreovat. „Lidé pak vnímají nemovitost více jako investici, nabízejí ji k pronájmu turistům či digitálním nomádům a příjem z nájmu jim pokryje investici v horizontu několika málo let,“ pokračuje a zmiňuje i některé další trendy u nastupující generace investorů do nemovitostí.
„Často nepovažují za nutné ani prohlídku nemovitosti. Platí to zvláště u objektů, které se nacházejí ve vzdálenějších lokalitách. V těchto případech platí rovnice, že pokud je nemovitost levnější a investor ji s ohledem na své portfolio nevnímá jako zásadní, nepokládá se to za nezbytné. Tento přístup je typický především pro standardizované rekreační nemovitosti ve větších rezortech. Zpravidla se v nich nachází jen několik druhů objektů, které mají přesně dané rozvržení. V těchto případech investorům úplně stačí online prohlídka,“ dodává s odkazem na glamping, který se stal v posledních letech výrazným fenoménem všude na světě, Česko nevyjímaje.
Rostoucí celosvětový trend logicky zaznamenávají také investoři, někteří z nich tyto luxusnější malé objekty přímo staví, ať už v podobě posedů, maringotek, tiny housů či vodních domků, aby je následně pronajímali. Druhá skupina pak do hotových objektů přímo investuje. Nejoblíbenější jsou dle slov Petra Hemerky takzvané glamp vily. Nacházejí se v blízkosti moře, jejich cena se pohybuje okolo 60 tisíc dolarů a u delších pronájmů je návratnost investice opravdu vysoká. Přibývá také společnosti se zaměřením na crowdowning, díky němuž investor nekupuje celou nemovitost, ale pouze její podíl v podobě tokenů a vlastní ji společně s dalšími investory. Své místo tady mají již delší dobu crowdfundingové platformy se zaměřením (nejenom) na investice do nemovitostí, ale i na financování nejrůznějších projektů [3].
Literatura a zdroje:
- Průzkum pro Modrou pyramidu stavební spořitelnu ze Skupiny KB uskutečnila agentura Ipsos v září 2025 na reprezentativních vzorcích populace České republiky, Německa, Polska a Slovenska. V každé zemi 1 000 respondentů, reprezentativní populace 18+ let, kvótní výběr dle pohlaví, věku, místa bydliště a regionu. Více zde
- Česká bankovní asociace (ČBA) zveřejňuje souhrnné statistiky z trhu bydlení. Jde především o objemy a počty nově poskytnutých a refinancovaných hypoték a příslušnou úrokovou sazbu. Šetření se účastní všechny tuzemské banky a stavební spořitelny poskytující v ČR hypotéky. Data jsou dostupná na stránkách www.cbaonline.cz, v jednoduché grafické podobě sledovat také na stránkách cbamonitor.cz.
- Nabídky investic do nemovitostí lze sledovat například na internetových stránkách ARYA Properties (Bali a Indonesie), dále pak u InvestBay, který propaguje crowdowning, díky němuž investor nekupuje celou nemovitost, ale jen její podíl v podobě tokenů a vlastní ji společně s dalšími investory. Jsou tady i crowdfundingové platformy typu Fundlift, Crowdberry, EstateGuru či Reinvest24 se širokým záběrem finanční podpory a investic do nemovitostí.
Sdílet / hodnotit tento článek