REKLAMA
Téma: Inspekce nemovitostí

Kupujete dům? Nechte si ho posoudit

U starého domu se se závadami, poruchami a potřebou rekonstrukce počítá. Otázky k řešení jsou spíš koncepční. Jak rozsáhlá rekonstrukce bude potřeba? Jak rozsáhlé jsou poruchy domu a je možné je opravit, nebo bude lepší se poohlédnout po jiné nemovitosti? V tomto článku se zaměříme na analýzu stávajícího stavu.
Kupujete dům? Nechte si ho posoudit

V posledních dvou letech se v Česku rozrostla nabídka inspekcí nemovitostí, kdy se posuzují závady domu před jeho předáním stavební firmou zákazníkovi. Při tom se řeší hlavně nedodělky a poruchy stavby. Stejnou pozornost si zaslouží i starší rodinné domy.

Protože se specializujeme jen na starší stavby, zaznamenali jsme velký zájem o posouzení stavu domu i mezi lidmi, kteří dům vlastní a řeší zda má smysl prvorepublikový dům po dědečkovi zrekonstruovat nebo radši rovnou prodat a posouzení je pro ně finančně dostupná cesta k získání informací.

Připravil jsem pro vás shrnutí z posouzení konkrétního domu, který byl postavený v roce 1913 a částečně zrekonstruovaný po roce 2000. Rodinný domek má přízemí, podkroví a malinký sklípek. Stojí přímo na hranici pozemku. V přízemí je jeden byt a v podkroví druhý. Posouzení má dvě části. Je to analýza stávajícího stavu a návrh řešení.

Podle podkladů jsme ještě před návštěvou vyhodnotili několik rizikových oblasti, na které bude třeba se při obhlídce soustředit, jsou to hlavně dispozice obytných místností, jejich orientace ke světovým stranám a nedotažená rekonstrukce domu. Při obhlídce na místě k nim přibyly ještě dosloužilé inženýrské sítě a zemní vlhkost. Podívejme se na ně podrobně.

Analýza stávajícího stavu

  • Orientace místností ke světovým stranám
  • Průchozí místnosti
  • Nedotažená rekonstrukce domu
  • Dosloužilé rozvody inženýrských sítí
  • Vlhká stěna
  • Dům na hranici pozemku

1. Orientace místností ke světovým stranám

Dům má na severní straně ulici do které jsou otočená okna většiny obytných místností. Obytné místnosti mají tedy velmi málo slunečního světla a zároveň jsou rušené hlukem z ulice.

Komentář: V současnosti jsme zvyklí otáčet obytné místnosti za sluncem, před 100 a více lety byl ale pohled na stavění jiný. Okna reprezentativních místností byla otočena přímo do ulice nezávisle na světových stranách. Setkáte se s tím u mnoha staveb. Měnit se to začalo v průběhu první republiky.

2. Průchozí místnosti

Prakticky všechny obytné místnosti v domě jsou průchozí. Dům má sice formálně dvě bytové jednotky, ale pod uzavřením je pouze byt v podkroví. Ten je přístupný z haly bytu v přízemí. Překvapilo nás i velmi nevhodné umístění záchoda v přízemí, který je umístěný na podestě schodů do sklepa. Z dispozičního hlediska je nepraktické i umístění koupelny za kuchyní.

Komentář: Situace vznikla postupným přestavováním domu, kdy se vzhledem k finančním prostředkům řešilo to, co zrovna hoří a ne koncepce celého domu. Tedy je třeba spojit místnosti? Probouraly se dveře. Je třeba postavit záchod? Postavil se tam, kde to šlo nejsnáze.

3. Nedotažená rekonstrukce domu

Dům byl zrekonstruován přibližně před 10 lety, kdy byla vyměněna některá špaletová okna za nová plastová, položeny nové laminátové podlahy, osazeny nové kuchyně, nainstalována nová střešní okna a položena krytina z živičného šindele. Nyní jsme mohli jedině zkonstatovat, že všechny nové konstrukce jsou dosloužilé, pro dům nejsou žádným přínosem a jsou vhodné k demontáži.

Komentář: Ukazuje se, že levné stavební materiály mají opravdu krátkou životnost, která se z dlouhodobého časového hlediska ve kterém se pohybují stavby pro bydlení nevyplatí. Jediné, k čemu byla přestavba dobrá je zápis v nabídce realitní kanceláře, že dům je po rekonstrukci. Následné investice mohou majitele takto zrekonstruovaného domu velmi překvapit. My se nejčastěji setkáváme s požadavkem, aby se na dům nemuselo sáhnout alespoň další generaci, tedy 25 - 30 let, tím je myšlena radikálnější rekonstrukce domu.

4. Dosloužilé rozvody vody a elektroinstalací

V nejhorším technickém stavu jsou rozvody vody a elektroinstalací. Vodovodní trubky jsou zarostlé vodním kamenem. Rozvody elektroinstalací jsou v části domu původní a v části nové, ale provedené improvizovaně, například hlavní jističe jsme objevili v koupelně přímo nad vanou. Obojí si zaslouží vyměnit a zvlášť elektroinstalace provést podle současných norem.

Komentář: Z inženýrských sítí se za poslední desítky let nejvíce zvýšily nároky právě na elektroinstalaci. Používáme daleko víc elektrospotřebičů s velkým příkonem, které staré hliníkové rozvody elektřiny neutáhnou a spálí se, případně vypadnou jističe. V takovém domě si musíte hlídat, abyste omylem nezapnuli rychlovarnou konvici a mikrovlnnou troubu.

5. Vlhká stěna

Jedna ze stěn domu je prokazatelně vlhká a bude třeba v rámci rekonstrukce provést sanaci. Příčinou je částečně zemní vlhkost a také fakt, že stěna má předsazený sokl přibližně do výšky jednoho metru bez oplechování a při dešti do soklu zatéká.

Komentář: Nejčastější příčinou vlhkých stěn je sice zemní vlhkost, ale není tomu tak vždycky. Častý důvod je například nefunkční nebo neexistující okap, ten kromě zvýšené vlhkosti dokáže způsobit i statické poruchy domu. Nebo jako v tomto případě nechráněný sokl.

6. Dům na hranici pozemku

Dům se nachází přímo na kraji pozemku, to je jeho výhoda i nevýhoda. Výhodné je to pro efektivní využití pozemku. Nevýhodné v okamžiku, kdy se rozhodne majitel dům tepelně zaizolovat. Směrem do ulice je třeba jednat s městem zda je možné tepelnou izolaci nad jejich pozemkem provést. Směrem k sousedovi není možné dům izolovat vůbec. Ve štítové zdi domu se nachází nosník pro zařízení elektrické distribuční soustavy. V případě realizace zateplení bude ocelový nosník tvořit tepelný most. Také bude třeba jednání s jeho správcem, pokud bude potřeba s nosníkem nebo jeho připojením nějak manipulovat. Tedy zvýšená byrokracie.

Komentář: Daleko větší komplikace než nosník kolmo ze stěny způsobuje nástřešní zařízení, tedy sloup který jde ze střechy přímo nahoru.

Ing. Martin Perlík

Ing. Martin Perlík se specializuje na posuzování rodinných domů před nákupem a projekty rekonstrukcí rodinných domů a bytů. Zkušenosti sdílí na svém odborném blogu a v médiích. Je autorem knihy Rekonstrukce rodinného domu, 100 tipů.

Sdílet / hodnotit tento článek

Další kapitoly tématu „Inspekce nemovitostí

  1. Kupujete dům? Nechte si ho posoudit
  2. Na koho se obrátit při koupi nemovitosti
  3. Nejčastější místa výskytu technických vad nemovitostí
  4. 10 věcí, které vám na stavbě pohlídá kvalitní technický dozor
  5. Návrh řešení vad na příkladu rodinného domu
  6. Měření termokamerou není jen pořízení barevné fotografie

Mohlo by vás zajímat

Návrh řešení vad na příkladu rodinného domu

Návrh řešení vad na příkladu rodinného domu

Připravil jsem pro vás shrnutí z posouzení konkrétního domu, který byl postavený v roce 1913 a částečně zrekonstruovaný po roce 2000. Rodinný domek má přízemí, podkroví a malinký sklípek. Stojí přímo ...

REKLAMA
REKLAMA

estav.cz v žebříčku návštěvnosti TOPlist