REKLAMA

Jak dohlédnout na kvalitu stavby? Technický dozor investora bude stát nad stavbyvedoucím

Plánujete stavbu, pouštíte se do rekonstrukce, nebo schvalujete nákladnou úpravu či zateplení celého bytového domu. Jak si pojistíte, že vámi vybraná stavební firma odvede svou práci dobře? A jak zajistíte, abyste jako investor nepřišli o peníze? Při realizaci jakéhokoliv stavebního záměru bude na vaší straně technický dozor investora.
Jak dohlédnout na kvalitu stavby? Technický dozor investora bude stát nad stavbyvedoucím

Obzvlášť v prostředí českého stavebnictví je vysoké riziko, že při stavbě nebude něco po technické nebo právní stránce v pořádku. Důvodem je nedostatečná kvalifikovanost pracovní síly, která stavbu fyzicky provádí. Zachránit vás může leda důsledné rozdělení kompetencí – odlišení role architekta, stavbyvedoucího a technického dozoru investora (TDI).

Kdo je kdo, když jde o kvalitu stavby

Stavbyvedoucí sice dohlíží na provedení stavby, ale nezapomínejme, že vždy zastupuje stavební firmu a hájí její zájmy. Měl by hlídat kvalitu a soulad s projektovou dokumentací, ale usiluje také o neustálé snižování nákladů. A šetří se nejlépe tím, co se neudělá.

Možná byste se rádi v kontrole kvality spolehli na architekta, který přenesl vaše vize do výkresů a půdorysů. Architekt zajišťuje, aby byl projekt kvalitní a aby byla splněna veškerá legislativní opatření. Za realizaci stavby se vám ale nezaručí.

Zato technický dozor investora je schopen efektivně hájit vaše zájmy. Má dostatečné znalosti stavebního procesu, technologií i projekční činnosti. Kontroluje hospodaření s financemi – hlídá, zda jsou případné vícepráce oprávněné, a navrhuje technická řešení, která mohou snížit rozpočet. Dohlíží na kvalitu stavebních prací, a snižuje tak riziko nepříjemných překvapení.

Až dosud byla role technického dozoru investora v České republice spíše nedoceněná. Zákon požaduje dozor jen u veřejných zakázek a historická zkušenost českých stavařů s ním zatím na stavbě nepočítá. A také je to znát na kvalitě nemovitostí, která není dobrá a žádá si změnu.

Opravy stavebních prací až za 350 000 Kč

Bohužel známe nemálo případů, kdy se stavba vymkla kontrole investora, který pak musel vynaložit nemalé částky na nápravu škod. Inspekce nemovitostí, které se provádí na průměrných českých bytech, odhalí většinou vady v hodnotě 80 000 – 130 000 Kč, u domů 130 000 – 350 000 Kč. A nejedná se jen o starší nemovitosti, na stejné částky se dostáváme u novostaveb.

Jsou to náklady na opravy, které budou nevyhnutelné v budoucnu. Technické vady, kterým se nepodaří předejít během stavby, ani nejsou objeveny u přejímky, budete muset nechat později opravit z vlastních peněz. Nemáte totiž šanci domoci se opravy všech vad v záruční lhůtě, nemůžete žádat slevu na stavebních pracích. Technický dozor investora dokáže těmto vícenákladů předejít.

Kdy je užitečné zaplatit si dozor?

Začneme od nejmenších projektů. I když plánujete jen rekonstrukci bytového jádra, promyslete možná rizika. Práce v bytě patří k nejsložitějším, protože se odehrávají na malém prostoru, kde se vystřídá spousta řemeslníků. Vše musí být dobře koordinované. V bytě vynikne každý detail a každá nedokonalost. Technický dozor zajistí, aby realita odpovídala vámi schválenému návrhu.

Při stavbě rodinného domu je zase mimořádně důležité, aby byla správně provedena střecha. Její hydroizolační funkce je závislá na tenké fólii, která může být omylem poškozena. I malé poškození se po delší době projeví jako velká a drahá nepříjemnost. TDI nejen dohlédne na provedení, pomáhá nastavit smluvní vztahy mezi investorem a dodavatelem včetně záruční lhůty. Právě u střechy se vyplatí ji prodloužit ze zákonem daných dvou let alespoň na deset.

Své nepříjemné zkušenosti se stavebními firmami mají i větší subjekty – společenství vlastníků jednotek nebo bytová družstva. Velké téma je výměna oken a zateplování, které by se bez technického dozoru daly označit za hazard. Investiční rizika jsou totiž obrovská a navíc společná – správci riskují peníze všech vlastníků, respektive družstevníků. Pokud dojde k poruše zateplovacího systému, nejen že se vše prodraží, ale úspory nedosáhnou očekávané úrovně.

Na této stavbě mohl technický dozor zabránit zborcení střechy a následnému zřícení celého domu. Investor si však žádného nenajal. (zdroj: IKA BUILDOG)

Kdy může dozor do stavby vstoupit?

Ideální je zejména u komplikovanějších staveb, když technický dozor komunikuje s investorem už od prvních studií, kde architekt zpracovává představy investora. Může být užitečný už při výběru architekta a pomáhá také získat všechna potřebná povolení v komunikaci s úřady,

Menší stavby, jako například rekonstrukce bytového jádra, si žádají následující postup: technický dozor v prvních fázích funguje jako konzultant, který radí, jak správně nechat byt zaměřit nebo případně jak zvolit vhodného architekta. Více než doporučena je potom jeho přítomnost u výběru zhotovitele – stavební firmy, nad kterou bude provádět dozor.

Poslední moment, kdy může technický dozor investora do procesu stavby ještě vstoupit, je zahájení samotné výstavby nebo rekonstrukce.

I ke zdánlivě jednoduchým stavebním pracím je dobré přizvat odborníka. Zde již patrně autorovi došly síly na to, aby dílo dokončil. (zdroj: IKA BUILDOG)

Ing. Petr Vlasák

Petr Vlasák je autorizovaný inženýr (ČKAIT), energetický specialista a poradce MPO pro energetiku (EKIS). Je ředitelem společnosti IKA BUILDOG s.r.o a hlavním inspektorem. Vystudoval obor Konstrukce pozemních staveb na fakultě stavební ČVUT.

Sdílet / hodnotit tento článek

Z kategorie Inspekce nemovitostí si přečtěte

Ceny rodinných domů, ceny bytů, porovnání, růst cen nemovitostí

Ceny nemovitostí: Rodinné domy zdražují rychleji než byty

Ceny rodinných domů v Česku od začátku roku do konce října vzrostly téměř dvakrát rychleji než u bytů. Zatímco rodinné domy zdražily v průměru o 13,5 procenta, v případě bytů o 7,2 procenta. Vyplývá ...

Rekonstrukce terasy – Hydroizolace a betonáž

Rekonstrukce terasy – Hydroizolace a betonáž

Poškozená a odpadávající dlažba terasy vedla majitele bytu v bytovém domě k rozhodnutí o její výměně. Po vybourání dlažby teprve osm let staré terasy se odhalil daleko závažnější problém, který ...

REKLAMA
REKLAMA

estav.cz v žebříčku návštěvnosti TOPlist