Právní prevence: Jak snížit riziko skrytých vad ještě před podpisem smlouvy
Jedním z nejúčinnějších nástrojů obrany proti skrytým vadám je správně nastavená prevence. Mnoha pozdějším sporům se dá předejít tím, že kupující věnuje dostatečnou pozornost nejen technickému stavu nemovitosti, ale i právnímu zajištění celé transakce. Už ve fázi jednání s prodávajícím má kupující možnost výrazně posílit svou pozici a snížit riziko nepříjemného překvapení po převodu vlastnického práva.
Zásadní je trvat na konkrétním prohlášení prodávajícího o stavu nemovitosti, a to přímo v textu kupní smlouvy. Pokud prodávající tvrdí, že dům nemá žádné zásadní vady, měl by to výslovně deklarovat – ideálně s výčtem vlastností nebo uvedením, že si není vědom konkrétních závad. Obecné a nicneříkající formulace typu „jak stojí a leží“ nebo „kupující si nemovitost řádně prohlédl“ doporučujeme nahradit přesnými formulacemi, které kupujícího při případném sporu neoslabí.
Dalším důležitým krokem je důsledná archivace veškeré komunikace s prodávajícím nebo realitním makléřem. Informace, které zazněly v e-mailech, SMS zprávách nebo přes komunikační aplikace, mohou později sehrát klíčovou roli při dokazování, co bylo kupujícímu slíbeno nebo tvrzeno. Totéž platí pro inzerát, který může obsahovat konkrétní popis nemovitosti – například zmínku o nové elektroinstalaci – která se následně ukáže jako nepravdivá.
Kupující by se také neměl zdráhat požadovat odbornou prohlídku a důkladné prověření nemovitosti. Čím je nemovitost starší, tím je zpravidla riziko skrytých vad větší. Odborník přitom může odhalit vady, které laik snadno přehlédne, nebo upozornit na nestandardní řešení, která mohou v budoucnu znamenat problém.
A konečně – vyplatí se konzultovat právní stránku věci s advokátem ještě před podpisem kupní smlouvy. Právní pomoc v této fázi neznamená komplikaci, ale naopak efektivní prevenci, která může ušetřit nejen čas, ale především nemalé peníze.
Co říká zákon: Kdy je prodávající odpovědný za skryté vady
Základní pravidlo je poměrně jasné – prodávající odpovídá za to, že nemovitost v okamžiku převodu na kupujícího nemá vady, které by jí bránily v obvyklém užívání. Neznamená to však, že by musela být v naprosto dokonalém stavu. Jde o to, aby odpovídala tomu, co bylo ujednáno ve smlouvě, případně tomu, co je u obdobného typu nemovitosti běžné.
Za skrytou vadu se považuje taková vada, která existovala už při převodu vlastnického práva, ale nebyla zjistitelná běžnou prohlídkou. Jinými slovy, kupující ji nemohl rozumně odhalit, ani kdyby si nemovitost pečlivě prošel. Typickými příklady bývají závady na elektroinstalaci, zatékání do konstrukce, plíseň skrytá pod omítkou nebo nedostatečné zateplení, které se projeví až po první zimě.
Zákon v tomto směru kupujícího chrání – prodávající nese odpovědnost i tehdy, když o vadě nevěděl. Jde totiž o tzv. objektivní odpovědnost. Jiná situace nastává v případě, kdy kupující o vadě věděl, nebo kdy byla zjevná a přesto na ni nijak nereagoval. Pak se jeho práva uplatnit odpovědnost za vadu mohou výrazně omezit.
Odpovědnost prodávajícího nelze obejít ani obecnými frázemi ve smlouvě. Jak je výše uvedeno, ani ujednání typu „nemovitost se prodává, jak stojí a leží“ kupujícího zcela neoslabuje. Pokud vada splňuje podmínky skryté vady – tedy byla při převodu skrytá a zásadní pro užívání nemovitosti – zákon stále stojí na straně kupujícího. Výslovné vyloučení odpovědnosti za vady je možné jen za určitých okolností a nikoliv bezmezně. A i tehdy, pokud by bylo vyloučení odpovědnosti platné, nechrání prodávajícího v případě, že vadu zatajil vědomě.
Vadná nemovitost v praxi: Jak postupovat krok za krokem
Ve chvíli, kdy se skrytá vada projeví, je důležité jednat rychle, systematicky a s rozvahou. První reakcí kupujícího bývá často rozčarování nebo i zlost – což je pochopitelné. Právní postup ale vyžaduje spíše chladnou hlavu a důraz na dokumentaci.
Na začátku je vždy potřeba vadu pečlivě zaznamenat. Vyfoťte ji, pořiďte videozáznam a zapište si, kdy jste ji poprvé zaznamenali. Pokud jde o technicky složitější závadu, je vhodné přizvat odborníka – například statika či revizního technika. Ten může nejen potvrdit existenci závady, ale i odhadnout, zda vada pravděpodobně existovala už při převzetí nemovitosti. Právě tento okamžik je klíčový – podle zákona totiž prodávající odpovídá pouze za vady, které byly přítomny už při převodu vlastnictví, nikoliv za ty, které vznikly až později v důsledku běžného opotřebení nebo špatného užívání.
Jakmile máte dokumentaci pohromadě, následuje oznámení vady prodávajícímu. Zde je nezbytné zachovat písemnou formu – například doporučeným dopisem s dodejkou nebo přes datovou schránku. V oznámení je potřeba stručně a jasně popsat zjištěnou vadu, uvést datum zjištění a případně připojit fotografie nebo jinou dokumentaci. Zároveň je vhodné navrhnout, jaké řešení požadujete – například opravu vady, slevu z kupní ceny nebo jiné kompenzační opatření.
Zákon kupujícímu umožňuje uplatnit nároky vůči prodávajícímu až do pěti let od převodu vlastnického práva, nicméně je třeba dodržet podmínku oznámení vady bez zbytečného odkladu od jejího zjištění. Co to přesně znamená, se posuzuje individuálně – například je-li nutné vadu ověřit odborným posudkem, určitá prodleva je omluvitelná. Pokud však kupující s oznámením otálí a spor se dostane až k soudu, může o svá práva přijít právě kvůli nečinnosti.
Důležité je mít na paměti, že každý případ je individuální. Zda je vada odstranitelná, jak závažně ovlivňuje užívání nemovitosti, zda jde o podstatné porušení smlouvy – to vše má vliv na to, jaké nároky může kupující uplatnit. Právní rámec dává kupujícímu do ruky silné nástroje, ale jejich efektivní využití závisí na tom, jak rychle a důsledně bude postupovat.
Soudní cesta: Co zvážit, než se pustíte do sporu
Pokud se s prodávajícím nepodaří dosáhnout dohody, nezbývá než se obrátit na soud. Tato cesta je legitimní a v některých případech nezbytná, je však třeba počítat s jejími úskalími. Předně – každý soudní spor znamená časovou náročnost. Řízení může trvat měsíce, někdy i roky, zvlášť pokud je třeba vypracovat znalecké posudky nebo pokud druhá strana spor aktivně zpochybňuje.
Dalším faktorem jsou náklady – soudní poplatek, znalecký posudek, případné právní zastoupení. Pokud je však nárok oprávněný a dobře doložený, bývá běžné, že soud přizná náhradu nákladů řízení vítězné straně. Je ale třeba mít realistická očekávání – například pokud bude část nároků zamítnuta, může soud rozhodnout o rozdělení nákladů.
Riziko představuje především důkazní nouze – pokud kupující nemá dostatek důkazů, že vada existovala už při převodu, nebo že ji oznámil včas, může jeho žaloba ztroskotat. Proto je vždy vhodné vyhodnotit situaci s advokátem dříve, než se spor zahájí. Správně zvolená strategie může výrazně ovlivnit výsledek – a v některých případech může právě hrozba soudního sporu přimět prodávajícího k dohodě.
Použitá literatura:
- zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník
- zák. č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád
- https://dostupnyadvokat.cz/blog/skryta-vada-nemovitosti
- https://www.estav.cz/cz/12885.nemovitost-si-pred-koupi-dukladne-proverte-co-lze-zkoumat-a-co-ne-jak-vas-musi-majitel-o-stavu-nemovitosti-informovat
JUDr. Ondřej Preuss, Ph.D. je advokátem a zakladatelem služby DostupnyAdvokat.cz, která poskytuje advokátní poradenství ve všech klíčových právních oborech.Ve své praxi se specializuje se na veřejné právo, ale i na právo pracovní či obchodní. Působí i jako odborný asistent na katedře ústavního práva Právnické fakulty Univerzity Karlovy.
Sdílet / hodnotit tento článek