Témata Hledat

Architektonické inspirace

Mozaika nápadů z celého světa na ESTAV.cz!

Obec plánuje změnu územního plánu a novou výstavbu. Jak má komunikovat s občany?

Dobře spravovaná obec by měla mít pod kontrolou, co se na jejím území staví. Jedním z nejsilnějších nástrojů kontroly, v praxi často jediným, je územní plán. Ten určuje, kde se mohou stavět rodinné domy, kde výrobní haly a kudy povede silnice. V rámci přípravy územního plánu by se měly vyřešit ty největší konflikty, které výstavba může způsobit.
Zdroj: Fotolia.com - Frank

Z povahy věci je na střet zájmů zaděláno vždy. Vlastníci nestavebních pozemků je obvykle chtějí proměnit ve stavební. Jejich sousedé si naopak přejí, aby se nestavělo a pozemky zůstaly loukou, zahradou, nebo parkem.

Odpovědné vedení obce komunikuje s občany

Důležitým hráčem je obec, která potřebuje zajistit svůj provoz a rozvoj. To často znamená povolit na určitých pozemcích podnikatelské aktivity a na jiných zase výstavbu bydlení. K novým stavebním pozemkům se musí dobudovat silnice a inženýrské sítě, které přejdou do správy obce, potažmo provozovatelů sítí. Při tom všem by měl být chráněn či zlepšen ráz obce a ochráněna kvalitní zemědělská půda.

V ideálním případě dá obec hlasitě najevo, že nový územní plán nebo jeho změnu chystá. Oznámení na úřední desce nestačí. Je dobrou praxí informovat občany v obecním tisku, e-mailem, nebo letáky a anketními lístky vhozenými do schránky. V některých obcích se klade důraz na komunitní plánování. Pořádají se neformální setkání zastupitelů s veřejností, kdy všichni společně zajdou na místa, která se navrhují k zástavbě, a proběhne diskuze, zda k ní má dojít a jak.

Již dříve jsme psali o tom, jak i děti mohou přispět k plánování města.

Změna územního plánu z důvodu podnikání

Pokud chce obec změnit územní plán kvůli podnikatelské investici, měla by s investorem nejdřív uzavřít tzv. developerskou smlouvu. Jejím smyslem je zajistit, aby investor uhradil všechny náklady, které jeho investice vyvolá a nepřenášel je na obec. Může to být např. vybudování silnice včetně zastávky veřejné dopravy, nebo rozšíření mateřské školky pro nové obyvatele. Výměnou za to je závazek obce rozběhnout změnu územního plánu a zříci se námitek proti záměru, pokud bude v souladu se smlouvou. Smlouva by měla být veřejně prodiskutována a schválena zastupitelstvem.

Uzavření developerské smlouvy je tedy prvním právním krokem, na který mohou navázat všechny další, jako například změna územního plánu a pak územní a stavební řízení, včetně případného řízení o posouzení vlivů na životní prostředí (EIA).

Zdroj: Fotolia.com - emmanuelZdroj: Fotolia.com - emmanuel

Komunikací s veřejností lze předejít problémům i ušetřit

Je špatně, když obec diskuzi s občany zanedbá a provede jen nejnutnější formality. Bez developerské smlouvy hrozí, že investor bude u zastupitelů netransparentně lobovat a ve výsledku dopadnou negativa investice na obec. Může se také zkomplikovat proces změny územního plánu. Vlastníci dotčených pozemků, či dokonce sousední obce mohou podávat proti návrhu plánu námitky. Pokud námitky vyvolají potřebu podstatné úpravy návrhu plánu, musí se o ní konat opakované veřejné projednání. Nejsou-li námitky ani pak řádně vypořádány, mohou námitkující subjekty územní plán žalovat, a to po dobu jednoho roku od jeho přijetí. Obec a investor po tuto dobu nebude vědět, zdali územní plán obstojí, nebo bude zrušen.

Pokud projde změna územního plánu bez povšimnutí, mohou si obec a investor mnout ruce, že největší překážku hladce překonali. Je však velká pravděpodobnost, že záměr někdo napadne ve fázi územního řízení. V něm už nelze příliš ovlivnit, zdali se dům nebo továrna postaví. To je otázka, kterou vyřešil územní plán, když umožnil na pozemku vybudovat ten který typ stavby. Může však vzniknout tlak na změnu projektu, například na snížení počtu podlaží, a povolování se protáhne o roky. Kdo chce průtahům předejít, měl by investovat do nadstandardní komunikace s veřejností a pečlivé přípravy právní dokumentace, včetně developerské smlouvy a územního plánu.

Radek Motzke

Advokát specializovaný na architekturu, stavebnictví a ochranu životního prostředí. Své rady zveřejňuje i na www.radekmotzke.cz.

Sdílet / hodnotit tento článek

Přečtěte si více k tématu Povolování staveb

Plzeň vyhrála soud o pozemky u kontroverzní stavby

Plzeň vyhrála soud o pozemky u kontroverzní stavby

Plzeň vyhrála soudní spor o pozemky u kontroverzní stavby na Rokycanské třídě. Sedmipodlažní objekt, budovaný už v 90. letech minulého století, byl zčásti postaven bez stavebního povolení. Jeho ...

Bourání nosných konstrukcí v panelovém domě

Bourání nosných konstrukcí v panelovém domě

Chystáte rekonstrukci v panelovém domě? Budete zasahovat do nosných konstrukcí, abyste změnili stávající stav bytu k ideálnímu dispozičnímu řešení? Zda to půjde nebo nikoli rozhodne vždy podrobný ...

REKLAMA
REKLAMA

estav.cz v žebříčku návštěvnosti TOPlist

14.11.2018 konference TZB-info o bytových domech

Připravujete rekonstrukci bytového domu? Jak na úspory za energie a zhodnocení domu? Jak plánovat opravy a finance? Unikátní publikace pro účastníky. Těšíme se na vás v Praze.

Program a přihláška