Hledat
Mapa cennemovitostí v ČR
estav.tvnový videoportál
Všechna témata

Proč ceny bytů v Česku nepřetržitě rostou? Podívejme se na to podrobně

Je to inflace, nedostatek nových bytů, dočasný převis poptávky nad nabídkou ekonomická krize spojená s krizí stavebních materiálů, dochucená o vliv pandemie covid-19? S odhadem je těžké se splést, protože nezanedbatelný vliv na současnou situaci mají všechny tyto faktory. Podívejte se na to ale podrobněji.
Zdroj: AdobeStock - ChiccoDodiFC
Zdroj: AdobeStock - ChiccoDodiFC

Když se odrazíme od údajů Českého statistického úřadu a cen sledovaných druhů nemovitostí, zjistíme, že v roce 2010 jste mohli pořídit v Česku byt za zprůměrovanou cenu 20 373,- Kč za každý metr čtvereční jeho rozlohy. V Praze pochopitelně tedy spíš za dvojnásobek, ve Zlínském kraji o třetinu levněji. O devět let později to bylo v celorepublikovém průměru už 28 676,- Kč. O nějakých 29 % víc. Dá se říct, že za to může inflace? Ne. Termín inflace si za sledované období definujeme jako nárůst všeobecné cenové hladiny zboží a služeb, nebo pro běžného smrtelníka poněkud více názorně, jako snížení kupní síly peněz.

Inflace? Určitě, ale není v tom sama

roce 2010 byla průměrná roční míra inflace 1,5 %, pomyslného vrcholu dosáhla v roce 2012 s 3,3 %, téměř historického minima v roce 2015 s 0,3 %, aby se v roce 2019 vrátila na 2,8 % (a nyní atakuje hranici 3,4 %). Inflace v meziročních srovnáních kolísá, momentálně nepříjemně narůstá. A její růst přitom úměrně neodpovídá zvýšení průměrné ceny bytů. Z toho je patrné, že to co se v posledních deseti letech děje na českém trhu s nemovitostmi a byty, s inflací úplně přímočaře a jednoduše nesouvisí. Jak to? Průměrná cena bytu v roce 2010 činila 1,68 milionů, o devět let později už 3,35 milionů. To je děsivé zvýšení ceny o 48 %. Skoro o polovinu. Které nehraje s dříve zmíněným a již tak dost přehnaným třetinovým nárůstem prodejní ceny za metry výměry bytů.

Vysvětlit se to částečně dá třeba tím, že dnes prodávané byty jsou novější, nebo jen s o něco větší výměrou, než před dekádou. Ale takové vysvětlení asi rovněž neobstojí. Dost dobře to může taky znamenat, že ve hře je pravděpodobně i nějaký jiný faktor, nebo spíše faktory.

V některých regionech jsou v poslední dekádě byty tradičně spíše levnější (Ústecký a Moravskoslezský kraj), což není nic nového. Jinde jsou nepřekvapivě dražší, typicky žebříček cen vede pak hlavní město Praha nebo Středočeský kraj. Jde spíš o to, který region „hýbe“ s celorepublikovým průměrem cen víc. Pohled do tabulek Českého statistického úřadu nám může napovědět víc. Navzdory legendě o Praze, jako o největším realitním trhu Česka, se tu ale netočí nejvíc bytů, zato rozhodně největší peníze za ně. Což je zásah do černého.  Praha v roce 2019 „prodala“ 4,5x méně bytů, než v roce 2010, ale zato výrazně dráž. Menší objem prodeje a větší cena spíš znovu naznačuje, že problémem by nemusela být ani tak narůstající inflace, jako spíš klesající nabídka. Má tedy Praha, a v závěsu za ní potažmo celé Česko, akutní nedostatek bytů?

Nedostatek bytů? Jak se to vezme. Málo jich totiž nemáme

Když nahlédneme do zprávy Nejvyššího kontrolního úřadu, tento dojem nezískáme. V roce 2011 bylo v Česku 4,76 milionu bytů. Tedy jeden byt na 2,2 obyvatele (o šest let později to bylo 465,5 bytů na každých 1000 obyvatel). Méně dostupných v Praze, více dostupných na venkově. Dohromady to je ale spíš zlatý evropský průměr, než odchylný extrém. Který představě o bytové krizi a celkově snížené dostupnosti bytů moc nenahrává. Navíc celkově nejrozsáhlejší bytový fond existuje právě v Praze. Kde je tedy zádrhel, když předpokládaná role inflace je pro růst ceny bytů menší, a relativní dostupnost bydlení napříč Českou republikou není vcelku zlá?

Klíčovou otázkou/odpovědí ovšem je, kolik z těchto teoreticky dostupných bytů není obydlených. V roce 2011 byl takových 652 000. Hned 14.34 % z celkového počtu.

Čekají nás sice čerstvější výsledky dalšího sčítání lidu, ale na věci samé se mnoho nejspíš nezměnilo. Čechů je o necelých 300 000 víc než před dekádou, nových bytů přibývá tempem 15 000 ročně (třetina nových se přitom staví v Praze). Kapacity tedy teoreticky dostupné jsou, a ne zrovna ukázkově rychlá dostavba je ještě zvětšuje. Háček je v tom, že lidé je ale nevyužívají k bydlení. Byty se v Česku staly investicí, alternativním zdrojem výdělku a náhradní formou spoření s mnohem lepším zhodnocením, než bankovní vklady.

Spekulace s investicemi? Rozhodně ano!

Medián mezd v Praze dosahuje 42 989,- Kč. Regiony mimo hlavní město oscilují v mediánech platů kolem cifry 35 000,- Kč. To samo o sobě je dost dobrým důvodem, ať už chcete prorazit v jakékoliv branži, proč odkudkoliv z Česka vyrazit za prací do Prahy. Klady lépe hodnoceného zaměstnání ale lehce stírá to, kolik zaplatíte za pražské bydlení. Počítejte kolem 450,- za metr čtvereční, pokud tedy nebydlíte přímo v centru a ještě dráž. Praha je prostě zlatá loď, a plavba první třídou není pro každého. Poptávka po bydlení je tu ale setrvalá, což nikoho nenutí snižovat cenu na republikový průměr (240,-/m2). Tam, kde čerstvě z venkova příchozí novopečený zaměstnanec pražské filiálky nadnárodní společnosti spatřuje problém, ale uvidí kdokoliv s dostupným kapitálem vítanou příležitost.

Byty v Praze a ve většině velkých krajských měst nejsou levné. Když ale jejich pořizovací cenu pojmete s chutí investovat, vrátí se vám to. Buď v krátkodobých nájmech, nebo zúročením nákladů po prodeji. Netratíte na tom, protože místo kolísavých cen akcií v ruce držíte něco, co svou cenu příliš neztrácí. Byt. Jehož hodnota v následujících desetiletích neklesne pod pořizovací cenu. A nyní navíc narůstá až do extrémů. Investice do nemovitosti je totiž jistota s návratností, kterou vám negarantuje žádná banka (udělat z 1,68 milionu 3,35 milionu za 10 let, to se vám bez rizika ztráty nepovede ani v kasínu). Proto je zájem o byty v krajských městech a především v Praze enormní.

Protože je nepoptávají jen ti, kteří chtějí bydlet, ale především ti, kteří chtějí dobře investovat své peníze. A tento lehce spekulativní charakter zájmu o byty je hlavním motorem narůstajících cen bytů. Pražský raketový trend pak krajská města s menším nebo větším zpožděním následují.

Nejistoty? Ano, i s těmi se dá počítat

Inflace s tím má pochopitelně také cosi dočinění. Představuje totiž faktor nejistoty a obav z dalšího vývoje. Nejistoty, při níž se kupní síla peněz umenšuje, a každá investice ztrácí svůj potenciál. Tedy, skoro každá investice. Když totiž pořídíte byt, máte spolehlivě uloženo na všemožné scénáře budoucnosti. Inflace tedy pudí k nakupování bytů, jako příhodného investičního prostředku. Jen investiční charakter a inflace by ale současnou extrémní cenu nevysvětlily zcela. Svou roli tu pochopitelně hraje i ekonomická krize, spojená s pandemií covid-19. I ona je příslibem nejistot, z nichž teoreticky vede cesta investicí do nemovitostí na perspektivních adresách. Pandemie přitom zbrzdila rychlost výstavby nových bytů, promítla se do mnohonásobného zdražení určitých segmentů stavebních materiálů, čímž – zase, znovu - vyhnala cenu bytů vzhůru.

V podstatě je to soubor řady provázaných faktorů, které stále přihazují na jednu misku vah, a tím ženou cenu bytů do extrémů. Žádný z faktorů by sám o sobě nejspíš takovou váhu neměl, ale společně vytváří nafukující se cenovou bublinu.

Řešení? Postavit více bytů anebo začít bydlet jinak

Analytici realitních trhů opakovaně volají po tom, že ceny bytů v Česku může snížit jen rychlejší a efektivnější výstavba nových. Jenže jejich zvolání připomínají nářky silničářů, kteří by rádi zredukovali koncentraci aut v kolonách na silnicích ve špičce tím, že by stavěli další silnice a otevírali nové jízdní pruhy. Praxe už ukázala, že větší a kvalitnější silnice kolony neomezují, adekvátní reakcí na ně je jen další výhledové zvýšení počtu aut. A s novými byty, dostupnými na vyhladovělém realitním trhu, by to bylo podobné. Ukázala to právě Praha a pandemie, kde v důsledku karantén došlo k zaříznutí nejrůznějších Airbnb bytečků a krátkodobých pronájmů pro zahraniční klientelu.

Jejich majitelé se pokusili své finanční ztráty kompenzovat tím, že tyto byty zpřístupnili dlouhodobým nájmům, případně je uvolnili do prodeje. V podstatě to jen zasyčelo, a byly pryč. Zájem poptávky totiž pořád násobně převyšuje nabídku, a byt (nejen v Praze, ale v každém perspektivnějším krajském městě) chcete, i když nepotřebujete bydlet. Je to způsob, jak mít uložené jisté peníze. Kolik by se muselo vystavět nových bytů, aby to zpomalilo trend růstu cen? Snad až každý Čech (a nezapomeňte, máme jeden byt na 2,2 obyvatele) bude mít svůj rezervní investiční byt v Praze? Svou roli pochopitelně má i vztah Čechů k bydlení „ve vlastním“. Pro spoustu z nás je to meta nejvyšší, cíl veškerého snažení, kterému ale dostupné hypotéky zrovna nenahrávají. A zapomenout nesmíme ani na demografii: mladí a perspektivní chtějí jít za dobře placenou prací do měst. Kde budou shánět byt, ať to stojí, co to stojí. A to se jen tak nezmění. Nebo změní?

Rezignace jako funkční řešení krize

Podle aktuální zprávy analytiků z Deloitte, která nabízí hodnocení celoevropského trhu s nemovitostmi (a kvůli čerstvosti prezentovaných dat za přečtení rozhodně stojí celá) jsou dnes Češi na nelichotivé špici, když přijde na jejich schopnost pořídit si vlastní bydlení, respektive zidealizovaný průměrný byt o velikosti 70 metrů čtverečních. V podstatě musí dát stranou 12,2 svých ročních platů, aby si něco takového mohli dovolit. Hůře jsou na tom už jen v Srbsku (15,2), a za sebou zanecháváme i Slovensko a Rakousko (oba 10,6).

Přepočet pochopitelně vychází z odhadů metropolitních cen, na které prostě většina běžných smrtelníků bez krvavých hypoték jen tak nedosáhne. A je k zamyšlení, jak dlouho asi přetrvá ochota těch, co chtějí pracovat a bydlet za „pražské“ peníze, než si spočítají, že jim na „venkově“ nakonec bude lépe. Současné podmínky (a ceny) nemovitostí, bytů, totiž svým růstem připomínají neférovou hru. A takovou je lepší vůbec nehrát.

Sdílet / hodnotit tento článek

Mohlo by vás zajímat

Zdroj: AdobeStock - Roman Babakin

KOMENTÁŘ: Lidé musí bydlet. Spadnou ceny nemovitostí? A co nájmy?

Lidé potřebují bydlet. Jakým způsobem se tato potřeba vyřeší je otázkou. Možnosti jsou v zásadě dvě, buď ve vlastním či v pronájmu. Dostupnost vlastního bydlení se snížila, zároveň ale ochlazuje trh s hypotékami. Bude to mít vliv na ceny nemovitostí? Půjdou ceny dolů? A jak na současnou situaci zareagují nájmy?