Kdo je stranou smluvního vztahu a kdo má povinnost služby hradit? Jak je to s ručením za dluhy jiných a jaké jsou náležitosti stanov v otázce příspěvků, záloh a dodávek energií a jaké informace by měli mít vlastníci/nájemci bytů k dispozici?
Kdo je stranou smluvní vztahu a kdo má povinnost služby hradit?
Služby (tj. zejména teplo a teplou vodu, studenou vodu a elektřinu ve společných prostorách), které SVJ/družstvo odebírá od dodavatelů, musí zaplatit SVJ/družstvo. Smluvním partnerem pro dodavatele médií je tedy SVJ, případně družstvo, a nikoliv jednotliví členové SVJ či družstva. A je věcí SVJ/družstva, jak rozúčtuje spotřebované služby mezi své členy a zda SVJ/družstvo dluhy na neplatícím členovi nakonec vymůže. SVJ/družstvo tedy nemůže zaplatit dodavatelům pouze část pohledávek (zaplacených platícími členy) a nezaplatit část dluhu odpovídající dluhu neplatícího člena.
Nezaplacení celé pohledávky dodavateli médií by ve svém důsledku mohlo vést až k ukončení dodávky – např. tepla a teplé vody, případně studené vody – pro celý dům, resp. všechny členy SVJ /družstva. Pokud jste členem voleného orgánu, máte povinnost jednat s péčí řádného hospodáře, jinak se vystavujete nejen soukromoprávní, ale i trestněprávní odpovědnosti (např. za trestný čin porušení povinností při správě cizího majetku). To znamená, že pokud jste členem statutárního orgánu, jste zodpovědný za to, že SVJ/družstvo bude vymáhat dluhy na neplatícím členovi, aby se předešlo komplikacím, které mohou neřešením dluhů vzniknout právě SVJ/družstvu.
Pokud by SVJ či družstvo na neplatiči dluhy za služby nevymáhaly včas, museli by dluh neplatiče v konečné fázi zaplatit ostatní členové. A pokud by dluh neplatiče významně narostl, není nikdy v praxi zaručeno, že takový větší dluh dlužník někdy skutečně zaplatí.
Ručení za dluhy v SVJ
Za dluhy SVJ ručí jednotliví členové v poměru podle velikosti jejich spoluvlastnických podílů na společných částech domu. Ale pozor. Dlužníkem je SVJ. Dodavatele tedy nezajímá, že některý ze členů SVJ neplní svoje povinnosti vůči SVJ, tedy neplatí zálohy na služby a nezaplatí ani případné nedoplatky. Ručení je pouze institut zajišťující, že věřiteli zaplatí ručitel/ručitelé, pokud dluh neuhradí dlužník. A skutečnost, že členové SVJ ručí za dluhy SVJ pouze v poměru svých spoluvlastnických podílů nemá vliv na to, že při určitém větším dluhu mohou dodavatelé medií odmítnout dále svoje služby SVJ dodávat. Jinými slovy, pokud bude SVJ/družstvo dlužit svým dodavatelům, mohou dodavatelé ukončit smlouvy o dodávce a mohou přestat dodávky zejména tepla a teplé a studené vody SVJ dodávat.
Ručení za dluhy v družstvu
V případě družstva je ručení členů za závazky družstva zpravidla omezené. Obvykle členové neručí za dluhy družstva, pokud stanovy neurčují jinak. Stanovy však mohou určit tzv. uhrazovací povinnost – tedy povinnost členů přispět na úhradu ztráty družstva, a to až do trojnásobku základního členského vkladu.1 Uhrazovací povinnost se vztahuje výhradně na ztrátu družstva jako celku. Nesouvisí s osobními dluhy jiných členů. Pokud by člen svým jednáním ztrátu způsobil, může být k její úhradě vyzván individuálně. I v případě družstva však platí to, co je uvedeno v předchozím odstavci. Tedy pokud dodavatelům medií nezaplatí účtované služby družstvo, mohou dodávky ukončit. A na to doplatí i ti platící členové družstva.
Na neplatiči je nutné dluh vymáhat
V obou případech tedy platí, že SVJ i družstvo musí platit za dodávky služeb (zejména jde v praxi o teplo, teplou vodu a studenou vodu) dodavatelům v účtované (správné) výši. A na neplatiči, tj. členovi SVJ či družstva si musí dlužnou částku vymoci právě a jen SVJ či družstvo.
Nenechte tedy neplatícího člena užívat byt bez hrazení služeb a neodkládejte řešení. Protože, pokud chcete užívat svůj byt bez problémů, musíte mít zajištěnu právě dodávku tepla a teplé a studené vody. A dodavatelé těchto služeb mohou dodávky ukončit, pokud jim SVJ/družstvo nezaplatí jimi správně účtovanou dodávku řádně a včas. Zejména u menších SVJ a družstev se může stát, že ostatní členové se budou muset významně podílet na zaplacení dodávky nad rámec jimi odebrané služby, a to právě proto, aby byl uhrazen celý dluh a k odpojení dodávky nedošlo. Proto neotálejte, zvláště pokud jste statutárním orgánem a využijte všech právních možností, aby se dluh u neplatiče nenavyšoval a byl co nejdříve uhrazen. Protože na neplatiče doplatí ostatní platící členové a pokud je neplatič předlužený, není vůbec jisté, že své dluhy vůči SVJ/družstvu někdy zcela uhradí.2
Stanovy a pravidla správy
Stanovy SVJ musí obsahovat pravidla pro správu domu, pozemku a užívání společných částí. Přestože od 1. 7. 2020 již nemusí stanovy SVJ povinně obsahovat pravidla pro tvorbu rozpočtu a určení příspěvků na správu domu a služeb3, je velmi vhodné tato pravidla do stanov zahrnout. Je žádoucí, aby stanovy obsahovaly jasně definovaný a srozumitelný systém připívání na fond oprav, zálohy na služby a dodávky energií. Vlastníci jednotek by měli mít k dispozici vždy též aktuální evidenční list a měli by být informování o výši plateb, lhůtách jejich splatnosti a měli by být seznámeni s postupy při vymáhání případných nedoplatků.
U bytového družstva musí stanovy kromě náležitostí podle § 553 zákona o obchodních korporací obsahovat také podmínky pro vznik práva na uzavření nájemní smlouvy a úpravu práv a povinností člena spojených s nájmem a užíváním družstevního bytu.4 Tyto povinnosti vznikají členovi automaticky spolu s jeho členstvím v družstvu.
V dalším článku autorky se dozvíte, jak jednat, pokud již dluhy vznikly. Nenechte si ujít tento článek ani nic dalšího z obsahu na ESTAV.cz a aktivujte si týdenní emailový zpravodaj zdarma.
1 K tomu blíže § 588–593 zákona č. 90/2012 Sb., Zákon o obchodních korporacích, ve znění pozdějších předpisů
2 Mimochodem v rámci novely zákona o oddlužení zákonem č. 252/2024 Sb., bylo zkráceno oddlužení všem dlužníkům nově žádajícím o tzv. osobní bankroty z 5-ti let na 3 roky. V této souvislosti SVJ a družstva v hojném počtu namítala, že se jim dostane menšího, ne-li žádného plnění a ostatní členové SVJ/družstva se tak mohou dostat vinou jejich neplatících „sousedů“ do situace, že jejich byty budou bez dodávek energií.
3 Ustanovení § 1200 odst. 2 písm. g) bylo vypuštěno novelou zákona č. 33/2020 Sb.
4 Viz ustanovení § 731 zákona č. 90/2012 Sb., Zákon o obchodních korporacích, ve znění pozdějších předpisů
Sdílet / hodnotit tento článek