REKLAMA
Témata Hledat

Architektonické inspirace

Mozaika nápadů z celého světa!

Jak se liší nájem a podnájem. Rozdíly nemusí být patrné ze smlouvy

Nájem, pronájem, podnájem… Jaký je v tom rozdíl? Obecně platí, že jde vždy v podstatě o to samé. Užívání nějaké nemovitosti nebo její části jinou osobou než vlastníkem za sjednané nájemné. Nicméně z právního hlediska je tu několik zásadních rozdílů, o kterých byste měli vědět.
Zdroj: Fotolia.com - antonioguillem

Pronájmem je obecné označení užívané laickou i odbornou veřejností, ať už se jedná o nájem či podnájem. Mnoho lidí se ale mylně domnívá, že nájem a podnájem je to samé nebo že o nájem se jedná v případě pronájmu celé nemovitosti a o podnájem v případě, kdy se pronajímá jen její část – např. jeden pokoj ve větším bytě.

Jak bydlíte?
 
49%
 
31%
 
20%

Co je nájem a co podnájem

To, zda se jedná o nájem nebo podnájem, je závislé na osobě pronajímatele. U nájmu jde o přenechání nemovitosti do užívání třetí osobě (nájemci) přímo vlastníkem nemovitosti. U podnájmu se jedná o totéž s tím rozdílem, že pronajímatelem není vlastník nemovitosti, ale nájemce, který právo nájmu postoupí další třetí osobě (podnájemci). Bez ohledu na to, zda jde o celou nemovitost nebo jen její část.

Zatímco u nájmu zákon poměrně jasně určuje pravidla, respektive práva a povinnosti smluvních stran, na podnájem se nevztahuje zákonná ochrana nájemního bydlení. Je tedy na místě do smlouvy o podnájmu zaznamenat všechny sjednané podmínky vč. výpovědní lhůty, chovu zvířat, přijetí dalšího člena domácnosti aj.

Rozdíly mezi nájmem a podnájmem

Doba trvání: Nájem lze sjednat na libovolně dlouhou dobu včetně doby neurčité, podnájem maximálně na dobu nájmu.

Výpověď/ukončení: Pokud není ve smlouvě uvedeno jinak, nájem zaniká uplynutím doby, na kterou byl sjednán, dohodou smluvních stran nebo z důvodů upravených občanským zákoníkem v  § 2287 a 2288.  POZOR - podnájem dále automaticky zaniká spolu s nájmem. A to bez ohledu na to, na jakou dobu byl původně sjednán.

Trvalé bydliště: U nájmu je možno zapsat trvalé bydliště bez souhlasu majitele nemovitosti. Dokonce i proti jeho vůli a výslovnému zákazu v nájemní smlouvě. Co se týká podnájmu, zde se názory různých právníků i praxe jednotlivých obecních úřadů rozcházejí. Někde trvalý pobyt podnájemníkům zapíší na základě řádně uzavřené smlouvy o podnájmu, jinde trvají na předložení písemného souhlasu nájemníka nebo vlastníka, případně obou.

Zdroj: Fotolia.com - drobot_deanZdroj: Fotolia.com - drobot_dean

Chov zvířat, kouření a další omezení: U nájmu nelze chov zvířat nebo třeba kouření v bytě zakázat. Ani výslovným ustanovením v nájemní smlouvě. Takové ujednání je pak ze zákona neplatné. Pronajímatel však s ohledem na vyšší rizika poškození nemovitosti může z tohoto důvodu požadovat po nájemci vyšší kauci, vymalování celého bytu po skončení nájmu, tepování koberců apod. Oproti tomu u podnájmu je toto jen na domluvě smluvních stran.

Souhlas majitele s podnájmem

Pokud nemovitost nájemník sám užívá, může ji poskytnout do podnájmu další osobě i bez souhlasu majitele. V případě, kdy nájemník v pronajaté nemovitosti fyzicky nežije, je k podnájmu nutný souhlas vlastníka nemovitosti. Vlastník má na vyjádření souhlasu či nesouhlasu zákonnou lhůtu 30 dní. Pakliže se v této lhůtě nevyjádří, má se za to, že s podnájmem souhlasí.

Doporučení realitní makléřky

Vždy prověřte, s kým vstupujete do smluvního vztahu, abyste věděli, zda se jedná o nájem či podnájem. Není podstatné, jak se smlouva nazývá, ale to, s kým je uzavírána. Kdo je vlastníkem nemovitosti zjistíte z listu vlastnictví na stránkách katastrálního úřadu. Ne zřídka totiž dochází k tomu, že i smlouvy o podnájmu jsou označovány jako nájemní. Nejčastěji se to týká družstevních bytů. Pakliže si byt nepronajímáte přímo od bytového družstva, ale od jeho člena, jedná se vždy o podnájem.   

V případě podnájmu, kdy nájemník nemovitost sám neužívá, trvejte na předložení písemného souhlasu vlastníka s podnájmem. Přenechání podnájmu bez souhlasu vlastníka může být v tomto případě považováno za hrubé porušení nájemní smlouvy tedy i důvodem k výpovědi z nájmu. A spolu s nájmem automaticky zaniká i podnájem.

Lucie Tůmová

Vyhledávaná realitní makléřka, manažerka a spoluzakladatelka realitní kanceláře FINDEO reality. Na trhu nemovitostí se pohybuje od začátku roku 2010. Vedle běžné makléřské činnosti poskytuje také nezávislé konzultace při prodeji nebo koupi nemovitosti, je spoluzakladatelkou platformy bezinzerce.cz a podílí se na vzniku dalších realitních projektů. Informace a rady pro kupující i prodávající zveřejňuje také na svých stránkách www.lucietumova.cz

Sdílet / hodnotit tento článek

Související témata

Mohlo by vás zajímat

Bytový dům, ilustrační obrázek, zdroj: fotolia.com

Nájemníci bez příjmů budou načas chráněni před výpovědí z bytů

Nájemníci bez příjmů asi nebudou moci dostat výpověď z bytu kvůli tomu, že v důsledku epidemie koronaviru nebudou schopni nejdéle do konce července platit nájemné. Dlužné za nájemné ale budou muset splatit do konce letošního roku. Sněmovna to schválila. Proti předloze protestovali majitelé domů i pravicová opozice,…

Zdroj: AdobeStock - fizkes

Chcete pronajmout svůj byt? Poradíme vám, jak na to

Snem každého pronajímatele je solidní nájemník. Tedy někdo, kdo bude platit nájemné včas a bude se chovat slušně nejen k sousedům, ale i k vašemu majetku. Jak ale poznat, který ze zájemců je ten pravý? Je lepší pronajmout byt rodině, mladému páru nebo starší paní? Vyplatí se byt vybavit nábytkem nebo ho pronajímat…

Zdroj: Fotolia.com - kojin_nikon

Příspěvek na bydlení. Možná na něj také máte nárok

Může se to týkat i vás. Nenadálou životní situací, kterou může být ztráta zaměstnání, zranění či rozvod přestanete vycházet s financemi. Abyste se neocitli na ulici z důvodů neplacení nájmu, je možné zažádat o příspěvek na bydlení. Nebudeme zde spekulovat o možném zneužívání dávek, které se skloňuje v médiích stále…

REKLAMA