REKLAMA

V čem se liší projektování novostavby a rekonstrukce - II. díl

Vyhláška o projektové dokumentaci říká, co má obsahovat projekt pro stavební povolení i provádění stavby. Tedy se dá čekat, že výsledná dokumentace bude pro dům postavený na louce stejná, jako pro přestavbu. Ale ty rozdíly jsou ve skutečnosti docela velké, vždyť i samotná vyhláška je ale navržena tak, abyste podle ní mohli naprojektovat rodinný dům i jadernou elektrárnu.
V čem se liší projektování novostavby a rekonstrukce - II. díl

V prvním díle minisérie jsme si probrali přípravné práce v terénu, tedy zaměření a stavební technický průzkum a dnes se můžeme se vrhnout do přípravy projektu. To jsou části, které mají novostavba i rekonstrukce společné, i když každá k nim opět přistupuje o trochu jinak.

Volnost a svázané ruce

Teď můžeme připravit studii. Tady je největší výhoda novostaveb. A tou je volnost při vymýšlení dispozic. Chcete mít dům do hvězdice? Vstup ze severu? Vstup z jihu? Plochou střechu? Dům s atriem? Jak si přejete. Omezují vás jen místní regulace a finance, které máte k dispozici.

Starý dům vás oproti tomu velmi omezuje. Chcete přesunout schodiště? Mít obývák přes celé přízemí? Nebo dům na každou stranu o metr větší? Jde to, ale… Většinou to bude znamenat, že je levnější dům zbourat a postavit nový, protože z původních konstrukcí prakticky nic nezbude.

I pro rekonstrukci ale potřebujete mít studii. Ta je daleko více svázaná s technickými vlastnostmi domu. Starý dům často zahrnuje zajímavé dispoziční řešení, které vzniklo předchozími přestavbami, nebo neobvyklé konstrukce. To mohou být například klenby, nebo zaoblené rohy. Když je využijete, zachová si váš dům atmosféru, kterou mu vdechli původní stavitelé.

Kupujete nemovitost? Rekonstruujete? Přijďte se informovat na konferenci ESTAV.cz na veletrhu For arch 2016. Poradí vám právníci, designérka, energetický specialista, stavební inženýři. Pro přihlášené tištěná příručka Jak koupit bydlení zdarma. Registrovat se můžete pomocí on-line formuláře.

Jak podrobný připravit projekt

Projekt pro stavební povolení, nebo prováděcí projekt? U novostavby je to z mého pohledu jednoduché. V Česku je často obvyklý postup, že se nechá udělat projekt pro stavební povolení a pak se to nechá na stavební firmě, s rizikem, že stavba nedopadne dobře nebo, když je peněz více a majitel domu chce mít stavbu více pod kontrolou, nechá udělat i prováděcí projekt, což je ideální případ. Ty projekty jsou tedy dva, méně podrobný projekt pro stavební povolení a podrobnější projekt pro provádění stavby, který následuje.

U rekonstrukcí je to složitější. Ani po průzkumu domu často neznáte všechny informace, které pro stavění potřebujete. Například zeď, která se zdála jako nosná, je ve skutečnosti tvořená dvěma příčkami. Proto ani projekt nemůže být opravdu podrobně zpracovaný. U rekonstrukce proto vidím ideální rozsah zpracování někde na půl cestě mezi projektem pro stavební povolení a prováděcím projektem, kde se počítá s tím, že o některých konstrukcích zkrátka informace nejsou a je pravděpodobné, že řešení bude třeba upřesnit v průběhu stavby. S touto formou projektu se občas setkáte i u novostaveb a vžil se pro něj název jednostupňová dokumentace.

© Fotolia.com - artush

Stavební řízení, snáze se povoluje rekonstrukce

Poslední metou k získání povolení a prvnímu kopnutí do země je jednání se stavebním úřadem. U povolování rekonstrukce vidím dvě velké výhody. Dům už stojí, velikostně se většinou nemění, a tak k němu úřad přistupuje benevolentněji než při stavbě úplně nového domu, který své okolí mění přeci jen daleko více. Druhá výhoda a to je důvod, proč často majitelé spíše dům zrekonstruují, než by ho zbourali a postavili nový je, že starý dům často překračuje podmínky, za kterých by se mohla na pozemku, kde stojí, postavit novostavba. Například je příliš blízko k hranici pozemku, nebo zabírá více než polovinu plochy pozemku. Ale protože už stojí, tak s tím úřad nic dělat nebude, jen vás to omezí v dalších přístavbách.

Novostavba má oproti rekonstrukci jedno řízení navíc, nejprve se musí umístit na pozemek, to je územní řízení a pak následuje stavební povolení. (kompletní proces povolování staveb můžete nastudovat v samostatném tématu na ESTAV.cz)

Rekonstrukce oproti tomu už na pozemku stojí a pokud se nerozšiřuje a nezvyšuje, tak jí stačí jediné řízení, i když je možno dvě řízení u novostavby spojit do jednoho, přeci jen to trvá o něco déle.

To byl pohled z hlediska samotné stavby, podívejme se ještě na místo, kde dům stojí, pokud stavíte v hustě zastavěné čtvrti v centru města, bude se vyjadřovat ke stavbě více institucí, než na kraji satelitního městečka.

Starý dům může navíc stát v památkové zóně, nebo být sám chráněný a tak se dá čekat, že do stavby budou mluvit památkáři, kteří například nařídí, jaká má mít okna, co můžete zbourat a co ne. Památkáře můžete ale potkat, i když starý dům zbouráte a budete stavět nový v památkové zóně.

© Fotolia.com - artush

Rekonstrukce má dvě fáze, které novostavba nezná

Stavebně technický průzkum a zaměření stavby, to jsou dvě fáze, které u novostavby vůbec nepotřebujete absolvovat. V ostatních fázích jsou sice určité odlišnosti, ale z hlediska času a náročnosti jsou podobné.

Počítejte tedy s tím, že na přípravu projektu rekonstrukce budete potřebovat víc času a že vás bude stát i o něco více peněz, než novostavba, právě kvůli rozsáhlejší přípravě, která se musí udělat co nejkvalitněji, protože na ní stojí doslova celý dům.

Ing. Martin Perlík

Ing. Martin Perlík se specializuje na posuzování rodinných domů před nákupem a projekty rekonstrukcí rodinných domů a bytů. Zkušenosti sdílí na svém odborném blogu a v médiích. Je autorem knihy Rekonstrukce rodinného domu, 100 tipů.

Sdílet / hodnotit tento článek

Čtěte i další díly seriálu

  1. V čem se liší projektování novostavby a rekonstrukce - I. díl
  2. V čem se liší projektování novostavby a rekonstrukce - II. díl

Mohlo by vás zajímat

Vestavba podkroví rodinného domu: Zachovat či bourat krov?

Vestavba podkroví rodinného domu: Zachovat či bourat krov?

Prázdné podkroví starého domu si přímo říká o vestavění několika ložnic. Tím získáte další prostor k bydlení a dům zhodnotíte. Na první pohled to vypadá jednoduše, jen opláštíte krovy sádrokartonem. ...

REKLAMA
REKLAMA

estav.cz v žebříčku návštěvnosti TOPlist